308,000,000원
서울중앙지방법원 2025타경101184. 신림동 한차임빌 3층 303호, 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 385,000,000원, 현재 최저매각가는 308,000,000원이며 9회 유찰 상태입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 두 명의 임차관계를 서로 분리해서 보는 것입니다. 양춘근은 임차보증금 375,000,000원, 전입 2022.01.06, 확정일자 2021.12.23, 임차권등기까지 갖췄지만 2026.6.19. 확약으로 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 배당 부족액 72,112,000원을 낙찰자가 그대로 인수하는 계산을 실제 취득비용에 더하면 안 됩니다.
반면 전유호는 2024.10.08 전입 사실만 확인되고 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이 때문에 전유호를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도, 인수액을 0원으로 단정할 수도 없습니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상, 보증금 미상입니다. 양춘근 확약의 효력은 전유호에게 확장되지 않으므로, 이 물건의 최종 실질취득비용은 현재 최저가 308,000,000원에 전유호와 관련해 확인되는 금액이 있다면 그 위험을 별도로 더해 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경101184 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 조원로17길 20, 3층303호 (신림동,한차임빌) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택단지형) |
| 전용면적 | 29.85㎡ |
| 소유자 | 김진웅 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 385,000,000원 / 308,000,000원 |
| 유찰 | 9회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 393,589,696원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 확약으로 해소된 위험과 남은 위험을 분리
2021.12.15 소유권보존과 신탁등기가 있었고 신탁등기는 이후 말소됐으며, 2022.01.06 김진웅에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 민간임대주택등기도 이루어졌습니다. 2024.01.18 양춘근의 주택임차권이 임차보증금 375,000,000원으로 등기됐고, 2025.01.15 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등록됐습니다. 이 사건 분석의 말소기준은 2025.01.15 강제경매개시결정으로 잡혀 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양춘근 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.01.06 | 375,000,000원 | 2021.12.23 | 확약으로 포기 | 행사 | 없음 |
| 전유호 | 2024.10.08 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
양춘근은 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 그러나 확약 때문에 매수인에게 남는 양춘근의 실질 보증금 인수액은 0원입니다. 반대로 전유호는 보증금 자체가 확인되지 않아 금액 계산이 불가능합니다. 따라서 이 사건을 “임차인 인수 0원 확정”으로 묶어 표현하면 위험을 과소평가하게 됩니다.
③ 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
한차임빌의 전용 29.85㎡ 전후 실거래 표본은 10건이며 평균은 384,400,000원입니다. 현재 최저가 308,000,000원은 이 최근 12개월 평균의 80.1%입니다. 이 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 최신 거래는 2022.08 · 248,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다. 따라서 평균 대비 80.1%라는 이유만으로 “시세보다 싸다”고 결론 내리면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 27.72㎡ | 6 | 248,000,000원 |
| 2022.05 | 29.84㎡ | 2 | 398,000,000원 |
| 2022.05 | 29.93㎡ | 4 | 405,000,000원 |
| 2022.04 | 29.84㎡ | 3 | 400,000,000원 |
| 2022.04 | 29.84㎡ | 4 | 405,000,000원 |
| 2022.04 | 29.84㎡ | 5 | 405,000,000원 |
| 2022.04 | 29.85㎡ | 5 | 365,000,000원 |
| 2022.04 | 29.93㎡ | 3 | 415,000,000원 |
| 2022.01 | 29.93㎡ | 6 | 398,000,000원 |
| 2021.12 | 29.85㎡ | 4 | 405,000,000원 |
| 평균 | — | 10건 | 384,400,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 308,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,112,000원 |
| 1. 임차인 양춘근 보증금 | 375,000,000원 | 302,888,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 393,589,696원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 양춘근 보증금에는 72,112,000원이 남지만, 2026.6.19. 확약에 따라 그 잔존 보증금반환청구권은 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기 말소에도 동의하므로 양춘근 관련 실질 인수는 0원입니다. 다만 전유호의 보증금은 확인되지 않아 이 표에 확정 금액으로 반영할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 인수 계산 — 양춘근 확약을 빼고 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 양춘근 부족분 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 · 감정가 80% | 308,000,000원 | 72,112,000원 | 양춘근 0원 · 전유호 미상 |
| 10회 유찰 시 · 감정가 64% | 246,400,000원 | 132,849,600원 | 양춘근 0원 · 전유호 미상 |
| 11회 유찰 시 · 감정가 51% | 197,120,000원 | 181,439,680원 | 양춘근 0원 · 전유호 미상 |
일반적인 대항력 임차인 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 일정 수준에서 고정될 수 있습니다. 하지만 이 사건의 양춘근은 확약의 예외가 적용됩니다. 따라서 위 72,112,000원·132,849,600원·181,439,680원은 배당 계산상 부족분일 뿐, 양춘근에 관한 실제 매수인 인수액으로 더하지 않습니다. 문제는 오직 확약 밖의 전유호입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신대방역(지하철 2호선) 남서측 인근으로 일반주택·공동주택·근린주택 등이 형성된 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 근거리에 노선버스정류장과 신대방역이 있어 대중교통 여건은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 3층 303호이며 승강기·화재경보장치·지상 주차시설·개별 난방시설 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측 약 6미터 아스팔트 포장도로와 접하고 북측 인근 신사로와 연결됩니다.
- 토지. 178.8㎡ · 대 · 평지 · 가로장방 · 제3종일반주거지역이며 공시지가는 5,339,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·교육환경보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 한차임빌은 15세대, 사용승인일은 2021-11-29이며 경매 통계상 평균 유찰 8.1회입니다. 현재 물건도 9회 유찰된 상태라 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전유호 보증금 확인. 현재 가장 중요한 미확정 요소입니다. 보증금과 확정일자, 실제 점유관계가 확인되기 전에는 실질취득비용을 최저가와 동일시하지 마세요.
- 양춘근 확약 원문 확인. 2026.6.19.자 확약에서 대항력 포기·잔존 임대차보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 실제 매각조건에 반영돼 있는지 원문을 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.01.06 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력과 처리 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 최저가가 평균 384,400,000원의 80.1%라는 점만 보지 말고 최신 거래 248,000,000원과 9회 유찰 사실을 함께 보세요.
- 회차별 가격보다 권리 확인 우선. 10회 유찰 시 246,400,000원, 11회 유찰 시 197,120,000원으로 내려가도 전유호 위험이 해소되지 않으면 낮은 최저가만으로 안전성을 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “375,000,000원은 해결됐지만, 권리분석은 아직 끝나지 않았다”
이 사건을 처음 보면 임차보증금 375,000,000원이 최저가 308,000,000원을 넘는 전형적인 대항력 임차인 인수형처럼 보입니다. 배당표만 보면 실제로 72,112,000원이 미배당됩니다. 그러나 2026.6.19. 확약 때문에 양춘근에 관한 그 부족분은 실질적으로 매수인이 인수하지 않습니다. 여기까지라면 큰 위험 하나는 정리된 셈입니다.
문제는 별도의 임차인 전유호입니다. 전입일은 2024.10.08이지만 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력과 인수금액을 확정할 수 없습니다. 따라서 결론은 “양춘근 인수 0원”과 “전체 인수 0원”을 혼동하지 말 것입니다. 가격 또한 최근 12개월 평균의 80.1%라는 숫자만 보면 매력적으로 보이지만, 최신 실거래 248,000,000원보다 현재 최저가 308,000,000원이 높고 이미 9회 유찰됐습니다. 권리 미상과 환금성 경고가 함께 남아 있으므로, 전유호 권리관계가 확인되기 전까지는 보수적 접근이 맞는 물건입니다.