서울중앙지방법원 2025타경101184. 관악구 신림동 한차임빌 3층 303호, 전용면적 29.85㎡의 도시형생활주택 단지형 다세대주택입니다. 소유자는 김진웅이며, 주택도시보증공사가 청구금액 393,589,696원으로 강제경매를 신청했습니다. 등기상 핵심 권리는 2024.01.18. 등기된 양춘근의 주택임차권입니다. 이 임차권은 경매개시결정보다 먼저 등기됐고, 전입일도 앞섭니다. 따라서 경매개시결정만 보고 인수 권리가 없다고 판단하면 위험합니다.
다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 확약서 제출 사실이 기재되어 있습니다. 공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 이는 주된 선순위 보증금 인수 위험을 해소하는 중요한 사정입니다. 그러나 전유호에 관한 대항력 및 보증금 문제까지 포괄적으로 해소하는 확약은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경101184 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 조원로17길 20, 3층 303호 (신림동, 한차임빌) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택·도시형생활주택 단지형) · 전용 29.85㎡ · 6층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 김진웅 (2022.01.06. 소유권이전) |
| 건물 현황 | 한차임빌 · 15세대 · 2021.11.29. 사용승인 관련 준공일 · 철근콘크리트구조 |
| 감정가 / 최저가 | 385,000,000원 / 246,400,000원 (10회 유찰 · 감정가의 64.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 393,589,696원 |
| 말소기준권리 | 2025.01.15. 강제경매개시결정 (갑구 5번) |
| 선순위 임차권 | 양춘근 · 보증금 375,000,000원 · 2024.01.18. 임차권등기 |
| 별도 점유관계 | 전유호 · 전입 2024.10.08. · 보증금 미상 |
| 매각기일 | 2026.10.22. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 효과
이 사건의 말소기준으로 제시된 권리는 2025.01.15. 강제경매개시결정입니다. 그보다 먼저 발생한 양춘근의 임대차 관련 권리는 단순한 후순위 소멸 권리와 다르게 취급해야 합니다. 양춘근은 2022.01.06. 전입·점유, 2021.12.23. 확정일자를 갖추었고, 보증금 375,000,000원에 관해 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인·점유관계 2명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양춘근 건물 전부 |
전입 2022.01.06. 확정 2021.12.23. |
375,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 |
확약 대상 실질 인수 0원 확약이 없으면 132,849,600원 인수 추정 |
| 전유호 점유관계 별도 확인 |
전입 2024.10.08. 확정일자 미상 |
미상 | 가능·미상 | 미확인 | 별도 확인 확약 적용 대상 아님 보증금 및 실제 점유관계 확인 필요 |
주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자이자 확약서 제출 주체입니다. 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 실제 임차인·점유관계로 파악된 인원은 양춘근과 전유호, 총 2명입니다.
등기에는 2021년 신탁 설정 및 이후 말소, 2022년 김진웅 명의 소유권이전, 민간임대주택 등록 사실도 나타납니다. 신탁 관련 등기는 이미 말소된 이력으로 구분됩니다. 민간임대주택 등록은 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 사항으로, 경매 후 적용·등록말소 여부를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 과거 고가 거래와 실제 매입가격을 구분
한차임빌의 전용 29.85㎡ 전후 실거래 표본은 10건, 전체 평균은 384,400,000원입니다. 최저매각가는 그 평균의 64.1%입니다. 다만 거래 시점이 2021년 12월부터 2022년 8월에 집중되어 있습니다. 과거 고가 거래를 현재의 확정 시세로 받아들이기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 27.72㎡ | 6 | 248,000,000원 |
| 2022.05 | 29.84㎡ | 2 | 398,000,000원 |
| 2022.05 | 29.93㎡ | 4 | 405,000,000원 |
| 2022.04 | 29.84㎡ | 3 | 400,000,000원 |
| 2022.04 | 29.84㎡ | 4 | 405,000,000원 |
| 2022.04 | 29.84㎡ | 5 | 405,000,000원 |
| 2022.04 | 29.85㎡ | 5 | 365,000,000원 |
| 2022.04 | 29.93㎡ | 3 | 415,000,000원 |
| 2022.01 | 29.93㎡ | 6 | 398,000,000원 |
| 2021.12 | 29.85㎡ | 4 | 405,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 10건 | 384,400,000원 |
최신으로 확인되는 거래는 2022.08.의 248,000,000원으로, 대상보다 전용면적이 작은 27.72㎡·6층 거래입니다. 현 최저가 246,400,000원과의 차이는 1,600,000원에 불과합니다. 즉 과거 전체 평균보다 크게 낮다는 사실만으로 지금 가격이 충분히 싸다고 결론 내리기 어렵습니다. 특히 실제 응찰가가 최저가보다 높아지거나 전유호 관련 추가 인수액이 확인되면 취득 부담은 더욱 커집니다.
③ 예상배당표 (매각가 246,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,249,600원 |
| 1. 임차인 양춘근 보증금 | 375,000,000원 | 242,150,400원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 393,589,696원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 및 우선변제 순위를 반영한 추정 배당입니다. 동일 보증금에 대한 주택도시보증공사의 대위·승계 관계는 중복 회수로 계산하지 않습니다. 당해세, 최우선변제 등 실제 배당 변동 가능 항목은 별도 검토가 필요합니다.
회차별 인수 시나리오 — 가격이 내려도 권리 위험은 별개
| 회차 | 최저매각가 | 일반 배당 기준 인수 추정 | 확약 적용 시 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 10회 유찰 (64.0%) | 246,400,000원 | 132,849,600원 | 양춘근 0원 전유호 미상 |
| 11회 유찰 시 (51.2%) | 197,120,000원 | 181,439,680원 | 양춘근 0원 전유호 미상 |
| 12회 유찰 시 (40.96%) | 157,696,000원 | 220,311,744원 | 양춘근 0원 전유호 미상 |
일반 배당 기준 인수 추정액에는 회차별 집행비용 추정이 반영되어 있으므로, 낙찰가와 인수 추정액의 합계가 완전히 동일하지는 않습니다. 중요한 것은 확약이 없는 선순위 보증금 인수형이라면 가격 하락이 실질취득 부담을 같은 비율로 낮추지 않는다는 점입니다. 본 사건에서는 확약으로 양춘근 관련 인수 부담이 해소되지만, 전유호의 권리가 확인되기 전까지는 각 회차의 최저가를 확정 취득원가로 볼 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신대방역(지하철 2호선) 남서측 인근의 일반주택·공동주택·근린주택 혼재 주거지역입니다. 감정평가상 주위환경은 무난한 것으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하며, 인근 버스정류장과 신대방역을 이용할 수 있습니다. 서측 약 6m 포장도로를 통해 신사로와 연결됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물로 승강기, 화재경보장치, 지상 주차시설, 개별 난방시설 등이 갖추어져 있습니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 적용 범위도 확인해야 합니다. 공시지가 기준은 5,339,000원/㎡입니다.
- 환금성. 한차임빌은 15세대 규모의 다세대주택입니다. 확인되는 실거래 10건은 2021~2022년에 집중되어 있으며, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 8.7회입니다. 이를 감안하면 향후 매도 시 가격과 소요기간을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.19.자 주택도시보증공사 확약의 대상 임차권, 대항력 포기 범위, 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 실제 매수인에게 적용되는지 확인해야 합니다.
- 전유호의 법적 지위 확인. 임대차계약서, 점유개시일, 전입세대열람, 확정일자 및 보증금 지급관계를 대조해야 합니다. 양춘근과의 관계, 독립 임차인 여부도 확인해야 합니다.
- 배당요구와 인수관계 구분. 양춘근의 우선변제권, 주택도시보증공사의 채권 승계관계 및 확약 적용을 함께 검토해야 합니다. 동일 보증금의 중복 계산을 피해야 합니다.
- 현재 시세 재확인. 2021~2022년 실거래 평균 384,400,000원만으로 매수 한도를 정하지 말고, 동일 면적·유사 층의 최근 매매사례와 실제 매도 가능 가격을 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 현재 실제 거주자와 점유 권원을 현장에서 확인하고, 인도명령 가능 여부 및 명도 협의 비용을 별도로 검토해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 등기된 민간임대주택의 임대의무와 임대사업자 등록 관련 사항이 매각에 따라 어떻게 처리되는지 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금. 체납 관리비 중 공용부분 부담 가능성, 당해세 및 그 밖의 집행비용을 별도 확인해야 합니다.
- 매각기일·원본 서류. 2026.10.22. 매각기일의 진행 여부, 매각물건명세서 변경사항, 등기사항전부증명서, 현황조사서 및 확약서 원본을 입찰 전에 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약은 강력하지만, 모든 위험을 없애지는 않는다”
이 사건의 가장 중요한 사실은 최저가 246,400,000원이 감정가보다 크게 낮다는 점이 아닙니다. 보증금 375,000,000원의 선순위 임차권에 관하여, 주택도시보증공사가 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했다는 점입니다. 이 확약으로 양춘근 보증금의 실질 인수액은 0원으로 평가되며, 그렇지 않았다면 발생할 수 있었던 132,849,600원의 일반 배당상 인수 부담을 구분할 수 있습니다.
그러나 전유호의 보증금과 법적 지위는 여전히 미확정입니다. 게다가 확인되는 최신 거래 248,000,000원은 2022년 거래로, 현재 최저가 246,400,000원과 근접합니다. 과거 고가 거래 평균을 근거로 이 물건이 현재 시세보다 확실히 저렴하다고 판단하기는 어렵습니다. 10회 유찰·소규모 다세대의 환금성·추가 임차인 인수 가능성을 종합하면 적극적인 입찰보다 권리와 현재 시세 확인이 먼저입니다.
결론은 권리 일부 해소, 전체 안전성 미확정, 가격 매력 보류입니다. 확약 효력과 전유호의 점유·보증금 관계를 확인한 뒤 실질취득 부담을 다시 확정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.