서울중앙지방법원 2025타경101184. 관악구 신림동 ‘한차임빌’ 3층 303호, 전용 29.85㎡ 다세대주택입니다. 이 사건은 초보자가 가장 자주 착각하는 유형입니다. “감정가 3.85억짜리가 6,459만원까지 떨어졌으니 싸다”가 아니라, 대항력 있는 임차권등기의 미배당 보증금을 매수인이 떠안을 수 있는 구조인지부터 봐야 합니다. 이 물건은 바로 그 인수형입니다.
말소기준으로 잡힌 권리는 2025.01.15 강제경매개시결정입니다. 그런데 그보다 앞선 2024.01.18 을구 1번 주택임차권등기가 있고, 그 내용에는 임차보증금 375,000,000원, 전입 2022.01.06, 확정일자 2021.12.23, 점유개시 2022.01.06이 기재되어 있습니다. 이 임차권은 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 넘어가는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경101184 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 조원로17길 20, 3층303호 (신림동, 한차임빌) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 29.85㎡ · 다세대주택(도시형생활주택단지형) · 6층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 김진웅 |
| 감정가 / 최저가 | 385,000,000원 / 64,593,000원 (8회 유찰, 감정가의 16.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 393,589,696원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘인수’가 먼저 보인다
을구 1번 임차권등기가 이 사건의 중심입니다. 등기부상 보증금은 375,000,000원이고, 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다고 명시되어 있습니다. 반면 2025.01.15 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 즉 이 물건은 “등기상 깨끗해지는가”보다 “보증금 미배당분을 얼마나 떠안는가”가 가격 판단의 기준입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금 확정은 1명
| 성명 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양춘근 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.01.06 / 2021.12.23 | 375,000,000원 | 대항력 | 배당요구 | 해당 없음 |
| 전유호 | 점유 확인 | 2024.10.08 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인으로 보이는 사람은 2명입니다. 이 중 양춘근은 보증금 3.75억, 확정일자와 배당요구가 확인되는 임차권등기권자입니다. 전유호는 전입일이 말소기준보다 앞서 대항력 가능성은 남지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 점유자로 보는 것이 안전합니다. 따라서 3.75억 외에 별도의 확인 리스크가 남습니다.
③ 시세 비교 — 싸게 보이지만 총액은 시세 근처
한차임빌 최근 거래는 10건이고, 평균은 384,400,000원입니다. 최저가만 보면 실거래 평균의 16.8%처럼 보이지만, 인수액을 더한 실질취득은 실거래 평균의 98.0%입니다. 즉 이 물건은 “초저가 물건”이 아니라 “보증금 인수로 총액이 시세 근처로 되돌아오는 물건”입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 27.72㎡ | 6 | 248,000,000원 |
| 2022.05 | 29.84㎡ | 2 | 398,000,000원 |
| 2022.05 | 29.93㎡ | 4 | 405,000,000원 |
| 2022.04 | 29.84㎡ | 3 | 400,000,000원 |
| 2022.04 | 29.84㎡ | 4 | 405,000,000원 |
| 2022.04 | 29.84㎡ | 5 | 405,000,000원 |
| 2022.04 | 29.85㎡ | 5 | 365,000,000원 |
| 2022.04 | 29.93㎡ | 3 | 415,000,000원 |
| 2022.01 | 29.93㎡ | 6 | 398,000,000원 |
| 2021.12 | 29.85㎡ | 4 | 405,000,000원 |
| 평균 | — | 10건 | 384,400,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 64,593,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,562,674원 |
| 1. 임차인 양춘근 보증금 | 375,000,000원 | 63,030,326원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 393,589,696원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 양춘근 보증금 중 63,030,326원만 배당되고, 부족분 311,969,674원이 매수인 인수로 남는 구조입니다. 당해세·최우선변제는 미반영이며, 전유호 관련 금액은 확인되지 않았습니다.
⑤ 회차별 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 총액은 고정된다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (8회 유찰, 감정가 17%) | 64,593,000원 | 311,969,674원 | 376,562,674원 |
| 9회 유찰 시 (감정가 13%) | 51,674,400원 | 324,655,739원 | 376,330,139원 |
| 10회 유찰 시 (감정가 11%) | 41,339,520원 | 334,804,591원 | 376,144,111원 |
표면 입찰가는 6,459만원, 5,167만원, 4,133만원으로 계속 낮아지지만 인수액은 반대로 3.12억, 3.25억, 3.35억으로 커집니다. 결과적으로 실질취득은 376,562,674원 → 376,330,139원 → 376,144,111원으로 거의 변하지 않습니다. 이 구조에서는 최저가가 더 낮아지는 것만으로 투자 메리트가 생기지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신림동 소재 신대방역(지하철 2호선) 남서측 인근으로, 주위는 일반주택·공동주택·근린주택 등이 형성된 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고, 근거리에 노선버스정류장 및 신대방역이 있어 대중교통 여건은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 중 제3층 제303호이며, 승강기·화재경보장치·지상 주차시설·개별 난방시설 등이 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 공시지가 5,339,000원/㎡, 토지면적 178.8㎡, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 총 15세대, 사용승인 2021.11.29의 소규모 다세대입니다. 최근 거래 평균은 384,400,000원이지만 거래 표본은 2021~2022년에 집중되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 기준 입찰 금지. 현재 최저가 64,593,000원만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 실질취득은 376,562,674원입니다.
- 임차권등기 인수 확인. 양춘근 보증금 375,000,000원 중 미배당 잔액이 인수될 수 있으므로 배당표와 매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다.
- 전유호 점유관계 확인. 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 리스크가 남습니다. 현황조사와 실제 점유를 재확인해야 합니다.
- 신청채권자 배당 없음. 현재 배당표상 주택도시보증공사 배당은 0원입니다. 경매가 취하·변경될 가능성도 일정표에서 계속 확인해야 합니다.
- 관리비·명도비 별도. 소규모 다세대는 체납 관리비, 점유 이전, 이사 협의 비용이 수익성을 깎을 수 있습니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 기준으로 한 자동 분석 의견입니다. 입찰 전 원본 서류 확인이 필수입니다.
맺으며 — “6천만원대 낙찰”이 아니라 “3.75억 보증금 인수형”
이 사건의 결론은 단순합니다. 최저가가 64,593,000원까지 내려왔다는 사실보다, 대항력 있는 임차권등기 보증금 375,000,000원이 더 중요합니다. 현재 회차에서 낙찰받으면 매수인 인수 311,969,674원을 더해 실질취득은 376,562,674원이고, 이는 실거래 평균 384,400,000원의 98.0% 수준입니다. 여기에 보증금·확정일자 미상 점유자까지 남아 있어, 이 물건은 저가 매수 기회라기보다 인수 구조를 정확히 이해한 사람만 검토할 수 있는 고난도 물건입니다. 최저가는 낮지만, 싸지는 않습니다.