인천지방법원 2024타경581982. 인천 미추홀구 숭의동 프라임시티 4층 401호, 전용 83.07㎡ 오피스텔입니다. 감정가는 256,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 125,440,000원입니다. 표면상 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 사건은 최저가만 보고 할인율을 판단하면 안 됩니다. 보증금 207,000,000원의 대항력 임차권이 있어 원칙적인 배당 부족분이 매수인에게 이어지는 대항력 인수형이기 때문입니다.

다만 매각물건명세서에는 을구 3번 주택임차권등기가 인수권리로 기재되면서도, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 따라서 채수아의 임차권에 한해 대항력 포기와 임차권등기 말소가 이행된다는 전제로, 원칙상 인수액 84,116,160원은 실질 0원*으로 반영합니다. 보증공사의 배당요구는 채수아 보증금에 대한 대위·승계 신고이므로 별도의 임차보증금으로 더하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약이 핵심

말소기준권리는 2023.05.26. 현대캐피탈 가압류 18,572,700원입니다. 이후 롯데카드, 인천신용보증재단, 주택도시보증공사의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2019년 설정된 삼성생명보험 근저당권 93,600,000원은 2021.06.23. 이미 말소됐습니다.

임차인 채수아는 2021.06.23. 전입·점유했고 확정일자는 2021.06.04.입니다. 말소기준일인 2023.05.26.보다 앞서므로 대항력이 있고, 배당요구도 해 우선변제권을 행사합니다. 주택임차권등기는 2023.07.28. 접수됐지만 그 등기가 보전하는 임차인의 대항력 발생일은 2021.06.23.이므로 단순한 후순위 권리로만 보면 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명

실제 임차인은 채수아 1명입니다. 보증공사는 별도 점유자가 아니라 채수아 보증금의 대위·승계 신고자이므로, 임차인 수를 2명으로 보거나 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다. 보증공사의 배당요구일은 2025.02.28.이며, 채수아의 임차권등기 및 배당요구 관련 일자는 2023.07.28.입니다.

③ 시세 비교 — 51.5%지만 표본은 2건

프라임시티 전용 83.07㎡와 면적이 일치하는 거래는 2건입니다. 거래평균은 243,500,000원, 최저 거래는 207,000,000원, 최고 및 최신 거래는 280,000,000원입니다. 현재 최저가는 거래평균의 51.5%입니다.

확약을 반영한 실질취득액 125,440,000원은 거래평균 243,500,000원보다 낮습니다. 다만 비교 거래가 2021.07과 2022.05의 2건뿐이며, 최신 거래도 매각기일보다 상당히 앞선 자료입니다. 따라서 51.5%라는 수치만으로 현재 시세 대비 확정적인 저가라고 단정하기보다, 동일 건물과 인근 오피스텔의 현재 매물·임대수익·공실 상황을 별도로 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 125,440,000원 가정)

배당모형상 임차인 보증금 부족분은 84,116,160원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 정상 이행되는 것을 전제로 매수인의 실질 인수액은 0원*으로 판단합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 원칙상 인수액은 증가

대항력 임차권이 그대로 존속한다면 낙찰가가 낮아질수록 배당액은 줄고 미배당 보증금은 커집니다. 따라서 최저가 하락 자체가 실질취득액 감소로 직결되지 않습니다. 이 사건에서 가격 메리트가 생기는 이유는 유찰 횟수가 아니라, 확약서가 해당 임차권의 인수 위험을 제거한다는 전제에 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 전용 83.07㎡ 오피스텔로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 스라브지붕 14층 건물 내 4층 401호입니다.
• 주위환경. 숭의로터리 동측 인근으로 업무시설, 공동주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재하며 전반적인 환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 북동측으로 노폭 15미터 내외 포장도로에 접합니다.
• 설비. 위생·급배수시설, 승강기설비, 화재탐지설비가 구비돼 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역이며 공시지가는 1,763,000원/㎡입니다.
• 건물 규모. 프라임시티는 27세대이며 사용승인일은 2015.03.02.입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성 자료. 동일 면적 거래는 2건이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 말소동의 확약의 대상이 을구 3번 임차권과 채수아의 대항력 전부인지, 낙찰 후 말소 절차와 이행 조건을 확인하세요.
• 확약 미이행 시나리오. 현재 회차의 원칙상 인수액 84,116,160원을 별도 위험한도로 두고 자금계획을 검토해야 합니다.
• 보증기관 중복 합산 금지. 보증공사는 채수아 보증금의 대위·승계 신고자입니다. 실제 임차인은 1명이고 보증금은 207,000,000원입니다.
• 가격 표본 보완. 거래평균 243,500,000원은 2021.07과 2022.05 거래 2건의 평균이므로 현재 매물과 임대수익을 추가 확인하세요.
• 점유·명도 확인. 임차권등기 이후 실제 점유 상태와 열쇠 인도 가능 여부를 현황조사 및 현장 방문으로 재확인하세요.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비의 공용부분, 당해세, 체납 공과금과 실제 배당순위를 확인하세요.
• 오피스텔 운용성. 주거 이용 현황, 임대수요, 공실, 부가가치세 및 용도 관련 사항을 개별 검토하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 배당요구 자료를 매각기일 전 다시 확인하세요.

맺으며 — 할인율보다 확약서가 먼저다

현재 최저가 125,440,000원은 감정가 256,000,000원의 49%, 거래평균 243,500,000원의 51.5%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 207,000,000원의 대항력 임차권입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서도 84,116,160원이 매수인 인수액으로 남고, 추가 유찰 때에는 인수액이 더 커집니다.

반면 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 명세서 기재대로 정상 이행되면, 해당 임차권의 실질 인수액은 0원*, 실질취득액은 125,440,000원입니다. 다만 거래 비교자료가 2건이고 최신 거래가 2022.05인 만큼 가격 가점은 제한적으로 봐야 합니다. 결론은 “확약 확인 전에는 인수형, 확약 확인 후에는 가격형”입니다. 권리 원본을 확인해 확약의 효력과 말소 절차가 분명할 때만 현재 할인율이 실제 투자 메리트로 전환됩니다.

* 확약 반영 인수 0원은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 임차권에 관해 유효하게 이행된다는 전제입니다. 배당모형상 원칙적인 미배당 보증금은 현재 회차 기준 84,116,160원입니다.