인천지방법원 2024타경582022. 인천 미추홀구 숭의동의 은영빌라 2동 302호입니다. 전용면적은 31.18㎡이고, 1987년 사용승인된 다세대주택입니다. 현재 소유자는 임창진이며, 2021년 11월 25일 거래가 25,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 물건의 가장 중요한 특징은 감정가와 최저가의 큰 차이가 아니라 임차보증금 55,000,000원의 인수 가능성입니다.
임차인 이승열은 2022년 5월 25일 전입 및 점유를 시작했고, 2022년 6월 13일 확정일자를 받았습니다. 2024년 11월 22일에는 주택임차권등기를 마쳤으며, 이후 2025년 1월 7일 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 임차권이 말소기준권리보다 앞서므로, 매각대금에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 이는 매각물건명세서에도 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경582022 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 수봉로95번길 39-11, 2동 2층 302호 (숭의동, 은영빌라) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 31.18㎡ · 2층 302호 |
| 건물 구조 | 벽돌조 슬래브지붕 · 2층 건물 · 사용승인 1987.06.12 |
| 건물 규모 | 은영빌라2동 · 9세대 |
| 소유자 | 임창진 (2021.11.25 소유권이전 · 거래가 25,000,000원) |
| 감정가 | 55,000,000원 |
| 최저매각가 | 3,171,000원 (8회 유찰 · 감정가의 약 5.77%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이승열 / 55,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.01.07 갑구 5번 강제경매개시결정 |
| 인수 임차권 | 을구 5번 · 이승열 · 보증금 55,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 (기재된 기일 · 현재 결과 확인 필요) |
① 권리 흐름 — 경매개시보다 앞선 임차권이 핵심
등기부상 과거 한국주택은행의 근저당권 5,200,000원과 홍정희의 근저당권 13,000,000원은 각각 이미 말소되었습니다. 이 과거 근저당권들을 현재 유효한 선순위 인수권리로 계산해서는 안 됩니다. 현재 분석의 핵심은 2024년 11월 22일 등기된 이승열의 주택임차권입니다.
경매개시결정은 2025년 1월 7일 등기됐습니다. 따라서 그보다 앞서 성립한 대항력 있는 임차권은 매각으로 당연히 소멸하는 후순위 권리로 취급할 수 없습니다. 말소기준인 경매개시결정과 매수인이 인수할 수 있는 임차권은 반드시 구별해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 5,500만원
| 임차인 / 사용 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이승열 주거 · 임차권등기 302호 31.18㎡ 전부 | 전입 2022.05.25 확정 2022.06.13 임차권등기 2024.11.22 | 55,000,000원 | 대항력 있음 경매개시 이전 전입 | 우선변제 있음 확정일자 · 배당요구 | 잔액 인수 52,286,078원 |
임차인은 이승열 1명입니다. 보증기관의 대위변제 또는 승계에 따른 중복 신고가 아니므로 보증금 55,000,000원을 실제 임차보증금으로 계산합니다.
이승열은 임차권등기권자이면서 경매 신청채권자이기도 합니다. 동일인의 임차보증금 채권과 경매 신청채권을 별도 채권인 것처럼 합산하면 채권총액이 중복 계산될 수 있습니다. 보증금은 55,000,000원 한 건으로 취급하고, 임차보증금 배당과 매수인 인수액을 연결해서 판단해야 합니다.
③ 실질취득 분석 — 317만원이 아니라 약 5,546만원
최저매각가 3,171,000원으로 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 457,078원을 제외한 2,713,922원이 임차보증금에 우선 배당됩니다. 보증금 55,000,000원 중 변제되지 않은 52,286,078원은 매수인에게 남습니다.
핵심은 낙찰가가 보증금보다 낮은 상황에서 낙찰가가 내려가면 임차보증금 배당도 줄고, 매수인이 인수하는 보증금은 증가한다는 점입니다. 따라서 이 물건은 최저가가 내려가더라도 실질취득 부담이 보증금 55,000,000원 안팎으로 유지되는 구조입니다. 회차별 차이는 주로 집행비용 추정액과 배당액에서 발생합니다.
④ 회차별 비교 — 유찰되어도 실질취득은 거의 그대로
| 회차 | 최저매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 8회 유찰 현재 기재 회차 | 3,171,000원 | 2,713,922원 | 52,286,078원 | 55,457,078원 |
| 9회 유찰 시 | 2,219,700원 | 1,779,745원 | 53,220,255원 | 55,439,955원 |
| 10회 유찰 시 | 1,553,790원 | 1,125,822원 | 53,874,178원 | 55,427,968원 |
8회 유찰 회차의 최저매각가는 3,171,000원이고, 10회 유찰 시나리오에서는 1,553,790원까지 내려갑니다. 그러나 실질취득 부담은 각각 55,457,078원과 55,427,968원으로 거의 동일합니다. 유찰이 거듭되어도 이 물건의 가격 메리트가 자동으로 개선되는 것은 아닙니다. 이 분석의 기준 가격은 최저매각가가 아닌 인수 보증금을 포함한 실질취득액입니다.
⑤ 시세 비교 — 실질취득 5,546만원 vs 비교 시세 3,200만원
은영빌라2동의 실거래 표본은 총 5건이며, 전체 거래 평균은 32,400,000원입니다. 최근 비교 지표는 32,000,000원으로, 최신 거래 역시 2025년 3월의 32,000,000원입니다. 이 최신 거래는 전용 30.73㎡의 지하층 거래로, 본건 31.18㎡·2층과 층 및 면적 차이가 있습니다. 거래 시점 역시 오래되었으므로 현재 시세를 확정하는 자료로 사용하기에는 한계가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 30.73㎡ | 지하 1층 | 32,000,000원 |
| 2022.07 | 30.73㎡ | 지하 1층 | 31,000,000원 |
| 2022.05 | 31.18㎡ | 1층 | 42,000,000원 |
| 2021.11 | 31.18㎡ | 2층 | 25,000,000원 |
| 2021.11 | 30.73㎡ | 지하 1층 | 32,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 32,400,000원 |
| 최근 비교 지표 | — | 1건 | 32,000,000원 |
최근 비교 지표의 표본은 1건이며 최신 거래일은 2025.03입니다. 기재 매각기일인 2026.08.26 기준으로도 12개월보다 오래된 거래이므로, 이를 매각기일 직전 12개월 내 실거래라고 해석해서는 안 됩니다. 최신 거래 및 시세의 추가 확인이 필요합니다.
최저매각가 3,171,000원은 최근 비교 시세의 9.9%에 불과합니다. 그러나 이는 임차보증금 인수액을 제외한 명목상 비율입니다. 실제 매수인 부담 55,457,078원을 기준으로 비교하면 시세 32,000,000원의 약 173% 수준입니다. 시세와의 차이도 약 2,346만원입니다.
⑥ 예상배당표 (매각가 3,171,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 457,078원 |
| 1. 임차인 이승열 · 우선변제 | 55,000,000원 | 2,713,922원 |
| 2. 경매 신청채권자 이승열 | 55,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 보증금 | 55,000,000원 | 52,286,078원 |
집행비용 457,078원은 추정치입니다. 이승열은 임차인과 신청채권자에 동시에 해당하므로, 신청채권자 청구액 55,000,000원을 별개 채권으로 추가 합산하지 않습니다. 신청채권자 명목의 별도 배당은 0원이지만, 임차보증금 우선변제 항목에서는 2,713,922원이 배당됩니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 반영되지 않았으며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 용정초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 유사한 공동주택과 단독주택, 공원 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 1987년 6월 12일 사용승인된 벽돌조 슬래브지붕 건물입니다. 외벽은 적벽돌 쌓기, 내벽은 벽지 등 마감이며 급배수·위생·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측으로 약 3미터, 남서측으로 약 2미터 내외의 인도를 통해 통행할 수 있습니다. 도로 여건이 환금성과 이용 편의에 미치는 영향을 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 및 규제. 준주거지역·고도지구·수봉 지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 고도지구의 제한은 G.L+15m 이하로 기재되어 있습니다. 토지 전체 면적은 228.0㎡이며 공시지가는 996,400원/㎡입니다.
- 건물 현황. 감정요항표상 다세대주택으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 9세대 소규모 빌라이고 사용승인 시점이 오래되었습니다. 실거래 표본은 5건이며 최신 확인 거래도 2025년 3월입니다. 매매 수요와 적정 매각 소요기간을 별도로 조사할 필요가 있습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 실질취득액부터 계산. 최저가 3,171,000원에만 주목하지 말고 임차보증금 인수 52,286,078원을 더한 실질취득 부담 55,457,078원을 판단 기준으로 삼아야 합니다.
- 임차권 인수 여부 원본 확인. 매각물건명세서의 을구 5번 주택임차권등기와 보증금 잔액 인수 문구를 확인해야 합니다. 대항력 포기 또는 임차권등기 말소 확약이 새로 제출되었는지도 확인할 필요가 있습니다.
- 임차인·신청채권자 관계 확인. 이승열이 임차권자이자 신청채권자로 기재되어 있습니다. 동일인의 청구를 중복 계산하지 않도록 하고, 실제 임대차계약 및 보증금 지급관계를 확인해야 합니다.
- 배당표 검증. 집행비용 457,078원은 추정치입니다. 당해세·최우선변제·추가 비용을 포함한 실제 배당액과 인수 잔액은 법원의 배당 관련 자료로 다시 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 9회·10회 유찰 시나리오에서도 실질취득액은 55,000,000원대입니다. 낙찰가 하락을 곧바로 취득원가 하락으로 해석해서는 안 됩니다.
- 실거래 시세 재검증. 최신 거래가 2025년 3월이고 비교 표본이 적습니다. 본건과 동일한 면적·층의 거래뿐 아니라 인근 유사 다세대주택의 최근 거래도 추가 확인해야 합니다.
- 건물 및 명도 확인. 노후 벽돌조 건물의 누수·균열·설비 상태, 실제 점유자와 인도 조건, 미납 관리비 및 기타 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 사건 진행상태 확인. 기재 매각기일 2026.08.26은 이미 경과했습니다. 실제 낙찰 여부, 매각허가 및 대금납부 상황, 후속 기일을 확인한 뒤 현재 유효한 입찰 조건을 판단해야 합니다.
맺으며 — “최저가 317만원 ≠ 취득가 317만원”
이 물건은 감정가 55,000,000원에서 8회 유찰되어 최저매각가가 3,171,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 이승열의 보증금 55,000,000원이 실질적인 취득원가를 결정합니다.
현재 회차의 최저가를 적용하면 매수인이 인수할 미배당 보증금은 52,286,078원이고, 낙찰가와 합한 실질취득 부담은 55,457,078원입니다. 9회 또는 10회 유찰 시나리오에서도 실질취득액은 약 5,500만원 수준에서 유지됩니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 보증금 인수액이 커지는 구조이기 때문입니다.
비교 시세는 32,000,000원이며 가격 추세는 -1.5%입니다. 최신 실거래가 오래되고 표본이 적다는 한계가 있지만, 현재 제시된 비교 시세보다 실질취득액이 약 73% 높다는 가격 격차는 명확합니다. 여기에 8회 유찰·소규모 노후 다세대주택·환금성 불확실성이 함께 존재합니다.
결론적으로 이 물건의 핵심 위험은 최저가에 드러나지 않는 임차보증금 인수입니다. 단순히 유찰 횟수가 많고 최저가가 낮다는 이유로 저가 취득 물건으로 판단해서는 안 됩니다. 실제 배당 및 인수액, 현재 사건 진행상태, 최근의 비교 가능한 거래가격을 확인하는 것이 판단의 출발점입니다.
