인천지방법원 2024타경582022. 인천 미추홀구 숭의동 은영빌라 제2동 302호, 전용 31.18㎡의 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 1,554,000원으로 감정가 55,000,000원의 약 2.83%에 불과합니다. 얼핏 보면 극단적으로 저렴한 경매물건이지만, 등기부를 살펴보면 이야기가 달라집니다. 2024년 11월 22일 등기된 이승열의 주택임차권이 2025년 1월 7일 강제경매개시결정보다 먼저 존재하고, 전입신고와 확정일자 역시 경매개시 이전에 갖추어졌습니다. 배당받지 못한 보증금이 낙찰자의 채무 부담으로 이어지는 구조입니다.
핵심은 최저매각가와 실제 취득에 필요한 금액을 구분하는 것입니다. 1,554,000원에 낙찰받더라도 예상 배당액 1,126,028원을 제외한 보증금 53,873,972원을 추가로 부담해야 합니다. 따라서 가격 메리트를 판단할 때 최저가만 실거래가와 비교하면 잘못된 결론에 도달합니다. 실질취득액을 기준으로 보면 최근 거래가격보다 상당히 비싼 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경582022 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 수봉로95번길 39-11, 2동 2층 302호 (숭의동, 은영빌라) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 31.18㎡ · 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 중 2층 |
| 사용승인 | 1987.06.12 |
| 단지 규모 | 은영빌라2동 · 9세대 |
| 소유자 | 임창진 (2021.11.25 소유권이전 · 거래가액 25,000,000원) |
| 감정가 | 55,000,000원 |
| 최저매각가 | 1,554,000원 (10회 유찰 · 감정가 약 2.83%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이승열 / 55,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 말소기준권리 | 2025.01.07 갑구 5번 강제경매개시결정 |
| 선순위 인수권리 | 2024.11.22 을구 5번 주택임차권등기 · 보증금 55,000,000원 |
| 인수액 추정 | 53,873,972원 (현재 최저가 낙찰 가정) |
| 실질취득 추정 | 55,427,972원 (낙찰가 + 예상 인수액) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다
이 사건의 말소기준권리는 2025.01.07 강제경매개시결정입니다. 과거 한국주택은행의 근저당권(채권최고액 5,200,000원)과 홍정희의 근저당권 (채권최고액 13,000,000원)은 각각 2007년과 2012년에 이미 말소되었습니다. 현재 문제되는 권리는 그보다 훨씬 뒤에 설정된 을구 5번 주택임차권등기입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 인수형
| 임차인 / 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 및 배당 |
|---|---|---|---|
|
이승열 제2층 제302호 31.18㎡ 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2022.05.25 확정 2022.06.13 점유개시 2022.05.25 임차권등기 2024.11.22 |
55,000,000원 |
대항력 有
우선변제 有
배당요구
잔액 인수
예상배당 1,126,028원예상 인수 53,873,972원 |
임차인 이승열은 말소기준권리보다 앞선 전입신고와 확정일자를 갖추었으며, 주택임차권등기도 마쳤습니다. 배당요구 역시 이루어졌으나, 현재 최저매각가로는 보증금을 전액 회수할 수 없습니다. 예상 배당액은 1,126,028원에 불과하므로 부족분 53,873,972원이 낙찰자에게 인수되는 것으로 계산됩니다.
③ 실질취득 분석 — 155만원이 아니라 약 5,543만원
보증금 총액은 55,000,000원이지만, 경매 매각대금에서 집행비용 427,972원을 먼저 배분하는 것으로 추정되므로 현재 회차의 낙찰가와 임차보증금 인수액을 합치면 55,427,972원이 됩니다. 즉 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득은 보증금에 가까운 수준에서 사실상 고정됩니다. 실제 배당은 집행비용·우선채권 등의 확정 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
| 매각 시나리오 | 낙찰가 가정 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (10회 유찰) | 1,554,000원 | 1,126,028원 | 53,873,972원 | 55,427,972원 |
| 11회 유찰 시 | 1,087,800원 | 668,220원 | 54,331,780원 | 55,419,580원 |
| 12회 유찰 시 | 761,460원 | 347,754원 | 54,652,246원 | 55,413,706원 |
각 회차의 실질취득액은 해당 낙찰가 가정과 예상 인수액을 합산한 값입니다. 최저가 기준 시뮬레이션이며 실제 낙찰가·집행비용·배당 확정액에 따라 달라질 수 있습니다. 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득액은 약 5,500만원대로 유지됩니다.
④ 시세 비교 — 실질취득액은 최근 거래보다 비싸다
은영빌라2동의 거래 표본은 총 5건이며, 전체 평균 거래금액은 32,400,000원입니다. 다만 전체 평균에는 오래된 거래도 포함되므로 가격 판단은 최근 거래와 최근 평균 지표를 우선합니다. 최신 표시 거래는 2025년 3월 32,000,000원이며, 최근 12개월 평균으로 집계된 참고값 역시 32,000,000원입니다. 해당 평균의 표본은 1건에 불과하고, 최신 거래도 2025년 3월이므로 2026년 11월 매각 시점의 현행 시세로 단정할 수는 없습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 30.73㎡ | -1층 | 32,000,000원 |
| 2022.07 | 30.73㎡ | -1층 | 31,000,000원 |
| 2022.05 | 31.18㎡ | 1층 | 42,000,000원 |
| 2021.11 | 31.18㎡ | 2층 | 25,000,000원 |
| 2021.11 | 30.73㎡ | -1층 | 32,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 32,400,000원 |
| 최근 평균 참고값 | — | 1건 | 32,000,000원 |
거래가격 범위는 25,000,000원~42,000,000원으로 편차가 큽니다. 특히 최신 거래는 전용 30.73㎡의 지하층 거래이므로 본건 2층 31.18㎡와 완전히 같은 조건은 아닙니다. 그러나 동일 면적 2층의 2021년 11월 거래도 25,000,000원이었고, 전체 평균 역시 32,400,000원에 그칩니다. 현재 실질취득 추정액 55,427,972원을 가격상 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 1,554,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 427,972원 |
| 1. 임차인 이승열 보증금(우선변제) | 55,000,000원 | 1,126,028원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 이승열 | 55,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
임차인 보증금 우선변제와 경매신청채권은 동일인 이승열에 관한 권리·청구로, 동일 금액을 별도의 임차보증금처럼 중복 합산하지 않습니다. 위 배당은 집행비용 추정 및 매각가 가정에 따른 시뮬레이션입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
예상 매각대금 1,554,000원 가운데 집행비용 427,972원을 제외하면 임차인에게 배당되는 금액은 1,126,028원입니다. 임차보증금 55,000,000원과의 차액인 53,873,972원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없으며, 별도 경매신청채권 항목에도 추가 배당액이 계산되어 있지 않습니다. 배당에서 해결되지 않은 임차보증금이 낙찰 이후에도 문제의 중심에 남습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 용정초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 유사한 공동주택, 단독주택 및 공원 등이 소재하는 주거지역입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며 주변 버스정류장 이용도 가능합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 무난한 편으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 1987.06.12 사용승인된 벽돌조 슬래브지붕 다세대주택입니다. 외벽은 적벽돌 마감, 내벽은 벽지 등 마감이며 샷시 창호, 급배수·위생·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 3미터, 남서측으로 약 2미터 내외의 인도를 통해 통행할 수 있습니다. 도로 접근 여건은 현장 확인이 필요합니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 고도지구(G.L+15m 이하), 수봉 지구단위계획구역 및 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지면적은 228.0㎡이며 공시지가는 996,400원/㎡입니다.
- 건축물 현황. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며, 감정요항표상 공부와의 차이도 없습니다. 다만 노후 건물의 실제 유지보수 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 9세대 규모의 소규모 다세대주택으로 거래 표본이 5건에 그칩니다. 실거래가 편차가 크고 경매 평균 유찰 횟수도 8.1회입니다. 최신 거래 이후의 시세 공백까지 고려하면 실제 재매각 가능가격을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차권 인수 확인. 을구 5번 이승열 주택임차권의 대항력, 우선변제 및 매각물건명세서상 인수 문구를 반드시 확인해야 합니다. 보증금 55,000,000원 중 미배당 잔액을 매수인이 부담하는 구조입니다.
- 최저가가 아닌 실질취득 기준 계산. 현재 회차에서 최저가 1,554,000원과 예상 인수액 53,873,972원을 합한 55,427,972원을 취득비용 판단의 출발점으로 삼아야 합니다. 여기에 각종 부대비용이 추가될 수 있습니다.
- 임차인·신청채권자 동일인 확인. 임차권자 이승열과 강제경매 신청채권자 이승열의 관계, 임대차계약의 진정성, 보증금 반환채권 및 배당관계를 원본 서류로 대조해야 합니다. 동일 금액을 중복채무로 계산하지 않도록 주의해야 합니다.
- 배당 및 인수액 재계산. 예상 집행비용 427,972원과 임차인 배당액 1,126,028원은 추정치입니다. 실제 배당순위와 법원이 확정하는 비용에 따라 인수 잔액이 달라질 수 있습니다.
- 유찰 전략 재검토. 11회 유찰 시 1,087,800원, 12회 유찰 시 761,460원까지 최저가가 내려가더라도 예상 실질취득액은 5,500만원대에서 크게 바뀌지 않습니다. 추가 유찰 자체를 투자 근거로 삼지 않아야 합니다.
- 최근 거래와 하락 추세. 최근 평균 참고값은 32,000,000원이고 거래 추세는 -1.5%입니다. 최신 표시 거래가 2025.03에 머무르므로 실제 입찰 전 추가 거래, 개별 호실 상태 및 주변 매물가격을 재확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하더라도 현재 실제 점유자가 누구인지는 현장에서 확인해야 합니다. 점유 상태, 인도 협의, 보증금 반환과 임차권등기 말소 절차를 함께 검토해야 합니다.
- 관리비·건물 상태. 장기 체납 관리비의 공용부분 부담 가능성, 누수·균열·설비 노후화 및 수리비용을 확인해야 합니다.
- 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 증빙과 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다. 특히 입찰 전 최신 등기부로 임차권 말소 또는 권리 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 싸다고 취득비용까지 싼 것은 아니다”
이 사건의 핵심은 명확합니다. 감정가 55,000,000원짜리 다세대주택이 10회 유찰되어 최저가 1,554,000원이 되었지만, 선순위 임차보증금 인수로 실질취득은 약 55,427,972원에 이릅니다.
현재 최저가 기준 임차인이 받는 예상 배당은 1,126,028원이고, 보증금 중 53,873,972원은 매수인이 인수합니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어나므로 전체 취득비용은 약 5,500만원대에 머무릅니다.
반면 최근 거래 및 평균 참고값은 32,000,000원이고, 거래 추세도 -1.5%로 하락 방향입니다. 소규모·노후 다세대주택의 환금성 부담, 10회 유찰, 임차권자와 신청채권자의 관계 확인 필요성까지 고려하면 보수적인 평가가 타당합니다.
결론은 ‘낮은 최저가에 현혹되지 말 것’입니다. 선순위 임차권의 인수 문제가 명확히 해소되지 않는 한, 현재 회차에서도 가격상 매력이 부족합니다. 실질취득 기준으로 최근 시세를 크게 초과하는 고위험 물건으로, 일반 투자 목적의 입찰은 신중한 재검토가 필요합니다.
