서울남부지방법원 2025타경13307. 금천구 시흥동 다온캐슬 5층 502호, 감정평가상 단지형다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 김연희는 2021.12.30. 거래가액 360,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 민간임대주택등기도 마쳐졌습니다. 권리분석의 기준점은 2023.09.05. 부천세무서장의 압류입니다.
문제의 임차인 중국인 손미연은 2021.12.10. 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2021.12.30. 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준인 2023.09.05. 압류보다 앞서므로 대항력 有, 확정일자와 배당요구까지 갖춰 우선변제권도 有입니다. 통상적인 경매라면 낙찰가가 보증금보다 낮을 때 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 전형적인 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13307 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 3-96 다온캐슬 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 단지형다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 사용승인일 2021.11.24 · 승강기·난방·위생·급배수설비 |
| 소유자 | 김연희 (2021.12.30. 거래가액 360,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 376,000,000원 / 300,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 원칙은 인수형, 특별조건이 뒤집는다
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 중국인 손미연 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 360,000,000원 | 2021.12.30 | 2021.12.10 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원 |
손미연은 2023.11.07. 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 한 상태입니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 보증금 360,000,000원 중 295,788,800원이 배당되고 64,211,200원이 남습니다. 특별매각조건이 없다면 최저가 300,800,000원에 이 잔액까지 더해져 실질투입이 365,011,200원으로 보증금 수준에 고정되는 구조입니다. 그러나 이번 매각은 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하므로 실질취득은 300,800,000원, 인수는 0원으로 봅니다.
② 가격 판단 — 80%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 할 근거는 없다
감정가는 376,000,000원, 현재 최저매각가는 300,800,000원으로 감정가의 80%입니다. 1회 유찰됐다는 사실만 보면 가격이 낮아진 것은 맞지만, 동일 유형의 최근 실거래 평균이나 최신 거래값이 확인되지 않아 시세 대비 할인 여부는 판단할 수 없습니다. 따라서 “감정가보다 20% 낮다”는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 보증금 미배당 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 300,800,000원 | 64,211,200원 | 매수인 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 240,640,000원 | 123,528,960원 | 포기·말소 조건 적용 전제 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 192,512,000원 | 170,983,168원 | 포기·말소 조건 적용 전제 |
특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 보증금 미배당이 늘어나 매수인의 총 부담이 보증금 수준에서 거의 고정됩니다. 이번 사건은 그 인수구조를 특별조건으로 끊은 것이 핵심입니다. 따라서 추가 유찰 시에는 매각가 자체가 낮아지는 효과가 생기지만, 시세 자료가 없는 상태에서 어느 회차가 싸다고 단정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 300,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,011,200원 |
| 1. 임차인 중국인 손미연 보증금 | 360,000,000원 | 295,788,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 64,211,200원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 매수인 부담이 되지만, 이 사건은 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 배당표는 집행비용 추정치와 당해세·최우선변제 미반영 조건의 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 단지형다세대주택으로 이용 중이며, 사용승인일은 2021.11.24입니다.
- 입지. 한울중학교 남동측 인근으로, 공동주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 섞인 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측으로 약 4미터 내외의 도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 두 필지 모두 도시지역·제1종일반주거지역이며, 과밀억제권역·건축허가·착공제한지역 등 여러 제한사항이 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 아파트가 아닌 다세대주택이므로 가격 판단 시 감정가 할인율보다 실제 동일·유사 물건 거래 확인이 더 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 보증금 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최신 매각물건명세서에도 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰 후 임차권등기가 실제 어떤 절차와 시점으로 말소되는지 확인해 잔금·인도 일정과 맞춰야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 300,800,000원은 감정가의 80%일 뿐입니다. 동일 다세대·인근 유사 신축급 거래를 별도로 확인하기 전에는 ‘저가 낙찰’로 보지 마세요.
- 민간임대주택등기. 2021.12.30. 등기의 매각 후 등록·의무관계를 관할 행정기관과 원문으로 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차권등기와 실제 현장 점유는 별개일 수 있으므로 현재 점유자·인도 가능 상태를 입찰 전에 확인하세요.
- 배당표 재검산. 집행비용·세금·실제 배당순위 변동 가능성을 감안해 최종 배당요구종기 자료와 배당요구 내역을 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 최신본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “대항력 임차인 = 무조건 인수”가 아닌 사건
이 사건을 숫자만 보면 위험합니다. 보증금 360,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 매각가 300,800,000원에서는 배당 후 64,211,200원이 남기 때문입니다. 일반 경매라면 이 미배당액이 매수인에게 넘어가 실질취득이 보증금 수준으로 올라갑니다.
하지만 이번 사건은 그 공식을 깨는 특별매각조건이 있습니다. 배당받지 못한 보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 이 조건이 최종 매각조건으로 유지되는 한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 권리분석의 핵심 위험은 상당 부분 해소됐습니다.
그렇다고 가격까지 합격인 것은 아닙니다. 1회 유찰로 감정가의 80%까지 내려왔지만 실거래 비교값이 없어 현재 최저가가 시세보다 싸다는 근거는 없습니다. 여기에 다세대주택이라는 용도와 민간임대주택등기 확인사항도 남습니다. 결론은 “주된 인수위험은 특별조건으로 해소, 가격은 별도 검증이 필요한 조건부 검토형”입니다.
