서울남부지방법원 2025타경13307. 서울 금천구 시흥동 다온캐슬 5층 502호, 감정평가상 단지형다세대주택입니다. 소유자 김연희는 2021.12.19. 매매를 원인으로 2021.12.30. 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 360,000,000원입니다. 같은 날 민간임대주택등기가 설정돼 있습니다.
이 사건의 핵심은 단순한 “말소 여부”가 아니라 임차인의 선순위 대항력과 특별매각조건의 결합입니다. 임차인 손미연은 임대차계약일·확정일자가 2021.12.10., 전입·점유개시일이 2021.12.30.이고, 말소기준권리인 압류는 2023.09.05.입니다. 따라서 임차인의 대항력은 말소기준보다 앞섭니다. 보증금은 360,000,000원으로 현재 최저가 240,640,000원보다 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13307 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 3-96 다온캐슬 제5층 제502호 |
| 도로명 | 서울특별시 금천구 독산로50마길 5-6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 단지형다세대주택 |
| 소유자 | 김연희 · 2021.12.19. 매매 · 거래가액 360,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 376,000,000원 / 240,640,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 특별매각조건
말소기준권리는 2023.09.05. 압류입니다. 임차인 손미연의 전입·점유개시일은 2021.12.30.으로 그보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 확정일자도 2021.12.10.이고 배당요구가 확인돼 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 2023.11.07. 임차권등기와 2025.11.17. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 대상입니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 중국인 손미연 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 360,000,000원 | 2021.12.30 / 2021.12.10 | 대항력 有 우선변제 배당요구 |
② 가격 판단 — 시세가 아니라 ‘실질 부담액’을 먼저 본다
현재 최저매각가는 240,640,000원으로 감정가 376,000,000원의 64%입니다. 다만 이 사건은 선순위 대항력 임차인이 있으므로, 특별매각조건이 없다면 최저가만 보고 가격을 평가해서는 안 됩니다. 현재 회차의 룰상 인수액은 123,528,960원이고, 다음 회차에서도 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금은 커집니다.
이번 사건에서는 특별매각조건이 그 반환청구권을 포기시키고 임차권등기를 말소하도록 정하고 있어, 실질취득 기준은 현재 회차 240,640,000원입니다. 다만 동일·유사 물건의 최근 실거래가 자료가 없어 이 금액이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 특별조건 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 240,640,000원 | 123,528,960원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 192,512,000원 | 170,983,168원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 154,009,600원 | 208,946,534원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 240,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,168,960원 |
| 1. 임차인 중국인 손미연 보증금 | 360,000,000원 | 236,471,040원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 임차보증금 부족분은 123,528,960원입니다. 특별매각조건이 없다면 매수인 인수로 연결될 수 있는 금액이지만, 이번 매각에서는 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건으로 실질 인수 0원으로 처리합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 단지형다세대주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 한울중학교 남동측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 소재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 건물이며 사용승인일은 2021.11.24.입니다. 위생·급배수·승강기·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 약 4미터 내외 도로와 접합니다.
- 토지이용. 시흥동 3-96·3-195는 도시지역·제1종일반주거지역이며 각종 건축허가·착공제한, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가 관련 지정 내용이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 임차인 권리관계 확인. 손미연은 전입·점유가 말소기준권리보다 앞서는 대항력 임차인입니다. 특별조건이 없다면 룰상 인수 위험이 발생하는 구조입니다.
- 현재 회차 배당. 매각가 240,640,000원에서 집행비용 4,168,960원과 임차인 배당 236,471,040원으로 전액 소진됩니다.
- 가격 판단. 최저가는 감정가의 64%지만 최근 실거래 비교 자료가 없으므로 ‘싸다’고 단정하지 말고 별도 시세 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.12.30. 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 법적 효과와 매각 후 처리 여부를 원문 서류에서 확인해야 합니다.
- 등기·명세서 대조. 등기부상 임차권등기, 압류, 경매개시결정과 매각물건명세서 특별조건을 서로 대조해 조건 누락 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — 핵심은 ‘선순위 임차인’보다 특별매각조건이다
이 물건은 겉으로 보면 보증금 360,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 부담이 큰 경매입니다. 현재 회차만 보더라도 임차인에게 236,471,040원이 배당되고 123,528,960원이 남습니다. 일반적인 구조라면 이 미배당액을 매수인이 인수할 수 있으므로 최저가 240,640,000원만 보고 접근해서는 안 됩니다.
하지만 이번 사건에는 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있습니다. 따라서 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원이고, 현재 회차의 실질취득 기준은 240,640,000원입니다. 다만 시세 자료가 없으므로 감정가 64%라는 숫자만으로 가격 메리트까지 판단해서는 안 됩니다. 이 사건의 승부처는 특별매각조건의 원문 확인과 별도 시세 검증입니다.
