의정부지방법원 2025타경63518. 경기도 파주시 법원읍 웅담리 276-2 일대의 공장·사무실과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 기호2·3은 공장, 기호4는 사무실로 이용되고 있고, 토지 가운데 목록1은 공장용지, 목록5~7은 현황 도로로 이용 중입니다. 매각은 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다. 감정가 2,170,066,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저가는 1,519,046,000원입니다.
등기부만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2023.04.28 동두천농업협동조합의 채권최고액 1,474,800,000원 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·압류·추가 근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 현황조사에 2021.03.02 전입한 “주식회사 아스텍 이영주”가 확인됩니다. 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 이 리포트에서는 이를 대항력 가능·미상으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63518 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 법원읍 웅담리 276-2 · 경기도 파주시 법원읍 술이홀로1584번길 40-6 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장 · 공장 · 사무실 |
| 소유자 | 주식회사아스텍 |
| 감정가 / 최저가 | 2,170,066,000원 / 1,519,046,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동두천농업협동조합 / 1,762,128,198원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록1 공장용지 · 목록5~7 현황 도로 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유관계는 별도 확인
말소기준권리는 2023.04.28 접수된 동두천농업협동조합의 근저당권 1,474,800,000원입니다. 같은 날 설정된 두 번째 동두천농업협동조합 근저당 480,000,000원, 2024.01.09 합자회사 성원건설 가압류 121,957,000원, 파주시·국 압류, 2024.04.22 유상열 근저당 25,000,000원과 그 근저당권부채권 압류는 모두 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 분석 — 선순위 전입, 보증금이 핵심
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 아스텍 이영주 | 2021.03.02 | 미상 | 100,000원 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·금액 미상 |
전입일 2021.03.02는 말소기준일 2023.04.28보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력 있음으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다. 특히 보증금이 얼마인지 확인되지 않으면 낙찰가가 내려가더라도 실질취득금액을 계산할 수 없습니다. 이 사건에서 가장 먼저 보완해야 할 자료가 바로 이 부분입니다.
③ 가격 판단 — 30% 유찰됐지만 시세 근거가 없다
현재 최저가는 감정가 2,170,066,000원의 70%인 1,519,046,000원입니다. 그러나 동일 또는 유사 공장·토지의 실거래 자료가 제시되어 있지 않아 최저가가 시장가격보다 낮은지 확인할 수 없습니다. 따라서 “감정가 대비 30% 할인” 자체를 가격 메리트로 평가하면 안 됩니다.
이 물건은 아파트처럼 동일 평형 거래가 반복되는 자산이 아니라 공장·사무실·토지·현황도로가 결합된 일괄매각 물건입니다. 위치·토지형상·도로 이용·건물 상태·공장 수요에 따라 가격 편차가 클 수 있어 감정가 할인율만으로 적정 응찰가를 정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,519,046,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,590,460원 |
| 을구 1번 근저당권 · 동두천농업협동조합 | 1,474,800,000원 | 1,474,800,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 동두천농업협동조합 | 480,000,000원 | 26,655,540원 |
| 갑구 2번 가압류 · 합자회사 성원건설 | 121,957,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 유상열 | 25,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,101,757,000원 중 예상 배당액은 1,501,455,540원이며, 미배당은 600,301,460원입니다. 국세·지방세 압류 3건이 기재되어 있어 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당이 더 줄 수 있습니다. 점유자의 임차보증금과 실제 인수 여부는 별도입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 법원읍 웅담리 소재 타이거CC 남측 원거리에 위치하며, 인근에는 공장·창고·단독주택 등이 소재합니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스 정류장이 위치하여 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 기호2·3은 일반철골구조 판넬지붕 지상 1층 공장, 기호4는 일반철골구조 판넬지붕 지상 1층 사무실입니다.
- 설비. 기호2는 전기설비, 기호3·4는 위생·급배수설비와 전기설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 관련 제한, 제한보호구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 공장·사무실·공장용지와 현황도로를 함께 취득하는 구조여서 일반 주거용 부동산보다 수요층이 제한적이고 개별 가격 검증이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유자 보증금 확인. 2021.03.02 전입 점유자의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유 여부와 확정일자를 확인해야 합니다. 현재는 대항력 가능·미상입니다.
- 실질취득원가 계산. 임차보증금 중 미배당 승계액이 확인되면 낙찰가에 더해 실질취득금액을 다시 계산해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건이 기재되어 있으므로 당해세 여부와 법정기일을 원본으로 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물은 포함되며, 목록1 토지의 포장·옹벽·담장·펜스·수목도 토지가격에 포함되어 평가되었습니다.
- 매각 제외 물건 확인. 목록1 지상의 이동이 용이한 컨테이너 2개 동은 매각에서 제외됩니다.
- 현황도로 확인. 목록5~7이 현황 도로로 이용 중이므로 실제 이용관계와 취득 후 활용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 동일·유사 공장과 토지의 거래·매물 자료를 확보하기 전에는 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하지 않는 것이 안전합니다.
맺으며 — 할인율보다 먼저 확인할 것은 ‘보증금’
이 사건은 감정가 2,170,066,000원에서 한 차례 유찰돼 1,519,046,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 핵심은 30% 할인율이 아닙니다. 2021.03.02 전입한 선순위 점유자의 보증금이 얼마인지 알 수 없다는 점입니다. 말소기준 이후 등기권리는 모두 소멸하더라도, 선순위 임대차가 실제로 성립하고 미배당 보증금이 남으면 매수인의 실질 부담은 달라집니다.
게다가 시세 비교자료가 없어 1,519,046,000원이 시장가보다 낮은지도 확인되지 않습니다. 공장·사무실·토지·현황도로가 결합된 비주거 일괄매각이라는 점까지 감안하면, 등기상 구조는 정리되지만 실질 인수와 가격 검증은 아직 끝나지 않은 물건입니다. 결론은 “등기권리는 정리 가능, 보증금 확인 전 가격 판단 보류”입니다.
