서울남부지방법원 2025타경13314. 금천구 독산동 애경마인드 2층 202호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 고완석은 2021년 8월 6일 매매를 원인으로 거래가액 337,000,000원에 취득했고, 2021년 9월 7일 소유권이전등기가 마쳐졌습니다. 권리분석의 출발점은 2022년 9월 15일 강서세무서장 처분의 국 압류입니다. 이 압류가 말소기준으로 제시되어 있고, 이후 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정, 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 사건은 “후순위 등기가 소멸한다”는 한 문장만으로 끝낼 수 없습니다. 임차인 최미리는 2021.08.13 확정일자, 2021.09.07 전입·점유를 갖춰 말소기준인 2022.09.15 압류보다 앞섭니다. 따라서 보증금 337,000,000원은 원칙적으로 대항력 위험을 갖지만, 이번 매각에는 배당받지 못한 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 결합한 특별매각조건이 붙어 있다는 점이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심

2020년 설정됐던 교보자산신탁의 신탁등기와 금천신용협동조합의 채권최고액 2,880,000,000원 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.09.15 국 압류입니다. 주택도시보증공사의 2023.01.11 가압류 788,000,000원과 2025.11.17 강제경매개시결정은 그 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

최미리는 배당요구를 했고 그 기준일은 2023.09.21입니다. 현재 매각가를 271,200,000원으로 놓으면 집행비용 4,596,800원을 뺀 266,603,200원이 최미리 보증금에 배당되어, 계산상 70,396,800원이 부족합니다. 그러나 특별매각조건이 이 미배당 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 하므로 실질 승계액은 0원*입니다.

이향표는 2024.12.06 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 분류됩니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입 자체가 말소기준 이후이므로 이 자료상 매수인에게 대항하는 임차보증금 승계로 계산되지는 않습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 80%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 최저가는 감정가 339,000,000원의 80%인 271,200,000원입니다. 다만 직접 비교할 실거래 기준값이 확인되지 않은 상태이므로, 단순히 “한 번 유찰되어 20% 내려왔다”는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가하지 않습니다.

이 사건에서 가격보다 먼저 확인할 것은 특별매각조건의 효력입니다. 조건이 그대로 적용된다면 대항력 임차인의 보증금 337,000,000원이 낙찰가와 별도로 매수인에게 얹히는 구조가 아니므로 실질취득액은 현재 회차에서 271,200,000원*입니다. 반대로 이 조건을 빼고 단순 배당만 보면 현재 회차 부족분은 70,396,800원, 2회 유찰 시 123,877,440원, 3회 유찰 시 166,661,952원으로 커집니다.

④ 예상배당표 (매각가 271,200,000원 가정)

단순 배당 계산상 최미리의 미배당 보증금은 70,396,800원입니다. *다만 매각물건명세서 특별매각조건에 배당받지 못한 잔액에 대한 매수인 상대 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 기재되어 있어 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다.

⑤ 말소기준 전 민간임대주택등기

갑구에는 2021.09.07 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 내용은 이 주택이 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제1항에 따라 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하고, 같은 법 제44조의 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 취지입니다. 이 기재일은 말소기준 2022.09.15보다 앞서 있으므로, 입찰 전 현재 등기 상태와 매각물건명세서의 처리 내용을 원문으로 확인할 필요가 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 지상 7층 건물 내 2층 202호이며 사용승인일은 2020.09.08입니다.
• 입지. 가산중학교 남측 인근으로 오피스텔·단독주택·다세대주택·근린생활시설·중소규모 공장·아파트단지가 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 1호선 독산역이 위치해 대중교통 상황은 보통입니다.
• 도로. 건물 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 설비. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·화재탐지 및 경보설비가 구비되어 있습니다.
• 토지이용. 도시지역·준공업지역이며, 토지는 사다리형 평지로 공동주택·업무시설 건부지로 이용 중입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금에 대한 매수인 상대 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
• 최미리 임차권. 보증금 337,000,000원, 전입·점유 2021.09.07, 확정일자 2021.08.13, 배당요구 2023.09.21을 원본과 대조하세요.
• 이향표 점유. 전입은 2024.12.06으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상이므로 현황조사와 명세서를 재확인하세요.
• 민간임대주택등기. 2021.09.07 기재된 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 후 처리 내용을 등기부·명세서에서 확인하세요.
• 가격 판단. 감정가 대비 80%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 단정하지 말고, 입찰 전 독산동 인근 오피스텔 실거래와 현재 매물을 별도로 비교하세요.
• 명도. 임차인·점유자가 확인된 물건이므로 특별매각조건과 별개로 실제 인도 일정 및 점유 상태를 확인하세요.

맺으며 — “3.37억 선순위 보증금”보다 중요한 한 줄

표면만 보면 위험도가 높습니다. 최미리는 말소기준보다 먼저 전입·점유한 대항력 임차인이고, 보증금은 337,000,000원으로 현재 최저가 271,200,000원보다 큽니다. 단순 계산이라면 낙찰 후 70,396,800원의 미배당 보증금이 남습니다.

하지만 이 사건의 결론을 바꾸는 것은 특별매각조건입니다. 배당받지 못한 잔액에 대한 매수인 상대 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 이를 그대로 반영하면 매수인 실질 인수 0원*, 현재 회차의 실질취득액은 271,200,000원*입니다. 다만 별도 점유자 보증금 미상, 말소기준 전 민간임대주택등기, 실거래 비교값 부재가 남습니다. 따라서 결론은 “주된 보증금 인수 위험은 특별조건으로 해소, 가격과 잔여 확인사항은 별도 검증”입니다.