서울남부지방법원 2025타경13319. 서울 강서구 화곡동 다온숲 제4층 제403호, 다세대주택입니다. 감정가는 418,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 267,520,000원입니다. 겉으로는 최근 실거래 300,000,000원의 89.2% 수준이지만, 이 사건은 가격 숫자보다 임차관계의 범위를 먼저 봐야 합니다.

등기부에는 국소라의 주택임차권이 2024.06.27 등기되어 있고 임차보증금은 435,000,000원입니다. 현 회차 배당표만 적용하면 262,974,720원을 배당받고 172,025,280원이 미배당으로 남습니다. 그러나 매각물건명세서의 특별매각조건은 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 하고 있으므로, 국소라 관련 인수는 실질 0원으로 처리해야 합니다.

문제는 그 밖입니다. 송지관과 류나은은 각각 2025.10.01 전입으로 조사됐고 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 이들은 특별매각조건의 해소 대상이라고 단정할 수 없으므로, 확약 밖 별도 임차인 인수 가능성을 남겨둬야 합니다. 따라서 이 물건의 총 실질취득비용은 267,520,000원으로 확정되는 것이 아니라, 두 점유자의 보증금 관계가 확인된 뒤 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등록 임차권과 별도 점유자를 나눠 봐야 한다

국소라는 임대차계약일자 2022.04.23, 확정일자 2022.05.27, 점유개시일자 2022.06.26, 주민등록일자 2022.06.27이며 2024.06.27 임차권등기명령에 따라 보증금 435,000,000원의 주택임차권이 등기됐습니다. 현재 배당계산상 미배당액은 172,025,280원이지만, 특별매각조건이 적용되는 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다.

② 임차인 현황 — 실제 점유자 3명, 보증금 확인은 1명

국소라는 확정일자와 배당요구가 확인되고 임차권등기까지 존재합니다. 반면 송지관·류나은은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 유무와 인수금액을 확정할 수 없는 상태입니다. 보증기관 승계나 대위변제 중복신고로 표시된 사람은 없어, 조사상 실제 임차·점유 관계자는 3명으로 봅니다.

③ 시세 비교 — 최저가 89.2%지만 ‘확정 할인’은 아니다

다온숲의 동일 면적 29.99㎡ 최근 실거래는 2026.07의 300,000,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균도 300,000,000원이며, 현재 최저매각가 267,520,000원은 그 가격의 89.2%입니다. 다만 표본이 1건이고, 송지관·류나은의 보증금 인수 여부가 확인되지 않아 이 89.2%를 그대로 실질취득비율로 볼 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 267,520,000원 가정)

배당계산만 보면 국소라 보증금 부족분은 172,025,280원입니다. 다만 특별매각조건상 해당 임차권의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건이므로 국소라 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다. 송지관·류나은의 미상 보증금은 위 배당표에 포함돼 있지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철 5호선 화곡역 남동측 인근이며 공동주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 화곡역과 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 제4층 제403호이며 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기 설비가 있습니다.
• 토지. 평지의 주거용 건부지이며 서측으로 폭 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·중요시설물보호지구(공항)·과밀억제권역 등에 해당하며 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 확인됩니다.
• 규모. 다온숲은 20세대이며 준공일은 2021.12.02입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음이며 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 국소라 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건의 적용 범위와 이행 절차를 매각물건명세서 원문에서 다시 확인해야 합니다.
• 송지관·류나은 보증금 확인. 두 사람의 보증금·계약관계·점유 범위를 확인하기 전에는 인수금액을 0원으로 확정하면 안 됩니다.
• 가격 판단. 현재 최저가는 최근 실거래 300,000,000원의 89.2%지만 최근 표본은 1건입니다. 미상 임차인 부담을 더한 실질취득액 기준으로 비교해야 합니다.
• 2회 유찰 상태 확인. 현재 최저가는 267,520,000원이고, 다음 시나리오의 매각가는 214,016,000원, 그 다음은 171,212,800원입니다. 다만 국소라 배당 부족분은 각각 224,780,224원, 266,984,179원으로 계산돼 특별매각조건 확인이 계속 중요합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — 가격 할인보다 ‘확약 밖 임차인’ 확인이 먼저다

현재 최저가 267,520,000원은 최근 실거래 300,000,000원보다 낮습니다. 그러나 이 사건을 단순히 “감정가의 64%” 또는 “최근 시세의 89.2%”만으로 판단하면 핵심을 놓칩니다. 국소라의 보증금 435,000,000원은 특별매각조건으로 미배당 잔액의 실질 인수가 해소되는 구조지만, 송지관·류나은은 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 별도 점유자입니다.

따라서 확인된 범위에서의 취득 하한은 267,520,000원이지만, 실제 총 취득비용은 두 미상 임차인의 보증금 관계가 확인돼야 확정됩니다. 이 사건의 승부처는 유찰률 자체가 아니라, 특별매각조건의 정확한 적용 범위와 확약 밖 점유자들의 권리관계를 어디까지 정리할 수 있느냐입니다.