서울남부지방법원 2025타경13319. 서울 강서구 화곡동 다온숲 4층 403호, 감정평가서상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가 418,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 334,400,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “임차보증금이 낙찰가보다 크다”는 데 있지 않습니다. 등기된 임차권자 국소라의 보증금은 435,000,000원이고 정상적인 배당계산만 보면 매수인 인수액 106,081,600원이 발생하지만, 특별매각조건이 그 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각 조건으로 붙이고 있습니다. 따라서 국소라 부분은 실질 인수 0원으로 보는 것이 맞습니다.

그러나 여기서 권리분석을 끝내면 안 됩니다. 송지관·류나은이 각각 2025.10.01 전입한 것으로 조사되어 있고, 이 사건의 말소기준권리는 2025.11.24 강제경매개시결정입니다. 두 점유자는 전입 시점이 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 대항력 있음으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 특별매각조건의 포기 효과도 이 두 사람에게 자동으로 확장되는 것이 아니므로 별도 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 주된 임차권은 특별조건, 미상 점유자는 별도

② 임차·점유 관계 — 실제 확인 3명, 그중 2명은 보증금 미상

보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 표시되어 있지 않아, 현재 자료상 확인되는 임차·점유자는 3명입니다. 국소라는 확정일자와 배당요구가 확인되고 임차권등기까지 되어 있습니다. 반면 송지관과 류나은은 전입일만 확인될 뿐 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 두 사람을 대항력 있는 임차인으로 단정하지 않고, 대항력 가능·미상으로 평가합니다.

③ 시세 비교 — 현재 최저가가 최근 거래보다 11.5% 높다

다온숲은 총 20세대이며 대상 면적은 29.99㎡입니다. 확인되는 최근 12개월 동일 면적 실거래는 2026년 7월 6층의 300,000,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균도 동일하게 300,000,000원입니다.

현재 최저매각가 334,400,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 300,000,000원의 111.5%입니다. 국소라 관련 실질 인수를 특별조건으로 0원 처리하더라도 현재 회차에서 확정적으로 지출하는 최소 매각대금 자체가 최근 시세보다 높습니다. 여기에 송지관·류나은 관련 인수액이 추가될 가능성까지 남아 있으므로 현재 회차를 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 334,400,000원 가정)

배당계산상 국소라 보증금 부족분은 106,081,600원으로 산출됩니다. 다만 특별매각조건상 매수인에 대한 배당받지 못한 잔액의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 조건이므로 국소라 관련 실질 인수는 0원입니다. 송지관·류나은 관련 보증금은 이 계산에 포함되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 국소라 인수는 늘어도 특별조건상 실질 0원

통상적인 대항력 임차인 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 총취득비용이 쉽게 줄지 않습니다. 이 사건도 배당계산만 보면 같은 구조지만, 특별매각조건이 국소라의 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 두어 국소라 부분은 그 고정비용 구조에서 벗어납니다. 다만 송지관·류나은의 보증금이 미상인 만큼, 유찰된 최저가만 보고 총취득가가 싸졌다고 단정할 수는 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동, 지하철 5호선 화곡역 남동측 인근입니다. 주위는 공동주택·다가구주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 지하철 5호선 화곡역 및 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 4층 403호이며 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 평지, 주거용 건부지로 이용 중이며 토지면적은 457.0㎡, 공시지가는 3,856,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 확인됩니다.
• 규모·거래. 다온숲은 총 20세대, 2021-12-02 준공이며 최근 12개월 대상 면적 실거래는 1건입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 대조. 국소라 관련 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각 조건으로 확정되어 있는지 입찰 직전 매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
• 송지관·류나은 보증금 확인. 두 사람은 2025-10-01 전입으로 말소기준권리보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 계약관계와 실제 점유 여부 확인이 핵심입니다.
• 가격 상한 보수적 설정. 현재 최저가 334,400,000원은 최근 실거래 300,000,000원의 111.5%입니다. 현재 회차를 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.
• 유찰 후에도 인수위험 재확인. 2회 유찰 시 267,520,000원, 3회 유찰 시 214,016,000원으로 내려가지만 미상 점유자의 보증금이 확인되지 않으면 총취득가 판단은 여전히 미완성입니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021-12-24 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 현재 효력과 매각 후 처리 관계를 원본에서 확인할 필요가 있습니다.
• 명도. 임차권등기 외에 현재 점유자로 조사된 송지관·류나은의 실제 점유 상태를 확인한 뒤 인도·명도 일정을 산정해야 합니다.

맺으며 — “주된 인수 0원”만 보고 들어갈 사건은 아니다

이 사건의 가장 큰 긍정 요소는 분명합니다. 국소라의 보증금 435,000,000원이 낙찰가보다 크고 현재 배당계산상 106,081,600원이 미배당되지만, 특별매각조건에 따라 그 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 국소라 관련 실질 인수는 0원입니다.

그러나 전체 사건을 “인수 0원”이라고 단순화해서는 안 됩니다. 말소기준권리보다 앞서 전입한 송지관·류나은의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 위험이 두 건 남아 있습니다. 가격도 현재 최저가 334,400,000원이 최근 실거래 300,000,000원의 111.5%로 최근 시세 이상입니다. 따라서 결론은 주된 임차권 위험은 특별조건으로 해소됐지만, 미상 점유자 확인 전에는 권리 안전형이 아니고 현재 가격에도 메리트가 없다입니다. 입찰 판단의 선결조건은 송지관·류나은의 실제 임대차관계와 보증금 확인입니다.