서울남부지방법원 2025타경13327. 서울 영등포구 당산동 리코하이빌 3층 302호, 전용 28.91㎡ 오피스텔입니다. 감정가 311,000,000원에서 세 차례 유찰되면서 최저매각가가 159,232,000원으로 떨어졌습니다. 숫자만 보면 실거래가보다 크게 저렴해 보이지만, 이 물건은 낙찰가보다 임차보증금이 더 큰 선순위 임차권 물건입니다.

임차권자 이지현은 2022.11.18 전입·점유를 시작했고, 보증금은 322,000,000원입니다. 2023.09.18 임차권등기가 이루어졌으며, 말소기준권리인 2025.11.20 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 일반적인 배당·인수 구조에서는 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계되는 위험이 발생합니다.

다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권을 매수인에 대해 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 기재되어 있습니다. 이 조건의 이행을 전제로 하면 해당 선순위 임차권에 따른 실질 인수액은 0원입니다. 반면 별도로 전입한 오정혁의 임대차관계는 확인되지 않아, 이 위험까지 특별매각조건으로 없어지는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건

② 점유·임차인 분석 — 확인된 임차권자와 미상 점유자

확인된 임차권자는 이지현 1명이고, 별도의 전입 점유자 오정혁 1명이 있습니다. 이지현의 임차권 경정등기는 기존 임차권의 확정일자를 바로잡은 것으로, 새로운 임차인이나 별도의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

이지현의 임차권등기는 최초 확정일자가 2022.12.19로 기재되었다가 2023.11.15 경정을 통해 2022.10.27로 변경되었습니다. 동일 임차권의 정정이므로 보증금 322,000,000원을 중복 계산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 할인율보다 실질취득액이 중요하다

리코하이빌의 실거래 자료는 총 12건이며, 전체 평균은 339,333,333원입니다. 하지만 상당수가 2021~2022년 거래이므로 현재 가격을 평가할 때는 최신 거래인 2025.06의 327,000,000원과 최근 거래 평균을 우선해야 합니다.

최저매각가 159,232,000원은 최근 거래가 327,000,000원의 48.7%입니다. 하지만 이 비교는 특별매각조건이 이행되어 해당 보증금 인수가 해소되고, 다른 인수금도 발생하지 않는 경우에만 유효한 가격 비교입니다.

특별매각조건이 적용되지 않는 일반적인 선순위 보증금 인수형으로 보면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나므로 매수인의 실질취득 부담은 보증금 322,000,000원 수준에 고정됩니다. 이는 최신 거래가 327,000,000원과 거의 같은 수준입니다. 따라서 유찰에 따른 최저가 하락만으로 실질적인 가격 메리트가 커지는 것은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 159,232,000원 가정)

집행비용 3,029,248원을 제외한 156,202,752원이 임차보증금 우선변제에 배당되는 가정입니다. 신청채권자 배당액은 별도 항목상 0원으로 산정되어 있으나, 임차보증금 채권과 신청채권의 동일성·승계관계를 확인하지 않은 상태에서 두 채권액을 독립적으로 합산해서는 안 됩니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영된 추정치입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수금의 역설

이 물건의 권리 구조에서 가장 주의해야 할 점은 낙찰가가 낮아진다고 반드시 총 취득부담이 함께 낮아지는 것은 아니라는 사실입니다.

회차별 인수액은 제공된 배당 시뮬레이션의 원값입니다. 각 회차의 집행비용 추정과 배당 계산 차이 때문에 합계에 소폭 차이가 있지만, 일반적인 선순위 보증금 인수 구조에서는 실질취득 부담이 보증금 수준에 수렴한다는 원리는 같습니다. 특별매각조건이 유효하게 이행되면 해당 보증금 인수는 해소되며, 오정혁 관련 미확정 위험은 별도로 남습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 영등포구 당산동 소재 서울영동초등학교 북측 인근입니다. 주변에는 오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 지하철 5호선 영등포시장역도 근거리에 위치하며, 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 2021.07.20 사용승인된 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 10층 건물입니다. 위생·급배수·승강기·난방·주차시설이 설치되어 있습니다.
• 용도. 공부상 업무시설인 오피스텔이며, 대상 호실의 전용면적은 28.91㎡입니다. 주거용 임차권등기가 존재하지만 공부상 용도까지 아파트로 바뀌는 것은 아닙니다.
• 도로. 남측으로 국회대로53길 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.
• 토지 규제. 준주거지역·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정사항도 있으므로 대상 용도와 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 소유자 및 이해관계인 부재로 내부구조를 직접 확인하지 못하여 건축물 현황도와 외부 관찰을 기준으로 평가되었습니다.
• 환금성. 단지 집계 세대수는 3세대이며 실거래 표본도 제한적입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.6회, 제공된 낙찰률은 0.0%입니다. 거래와 낙찰 사례가 충분하지 않으므로 신속한 재매각 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소조건이 최종 매각물건명세서에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
• 임차권 말소 이행 확인. 이지현의 임차권과 주택도시보증공사의 권리 승계관계, 반환청구권 포기 범위, 임차권등기 말소 절차를 법원에 확인해야 합니다.
• 오정혁 점유 조사. 2025.04.03 전입자의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 추가 확인해야 합니다. 대항력 가능성이 남아 있으므로 점유자를 단순 무권원자로 취급하면 안 됩니다.
• 민간임대주택 등기 확인. 갑구에 남아 있는 민간임대주택등기의 효력, 등록 상태 및 매수인에게 적용될 수 있는 의무를 확인해야 합니다.
• 실질취득액 재계산. 특별매각조건으로 해소되는 금액과 해소되지 않는 금액을 구분하여 낙찰가·인수금·취득 관련 부대비용을 합산해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가 시 내부 조사가 이루어지지 않았으므로, 실제 구조·누수·설비·수리 필요성을 확인해야 합니다.
• 관리비·점유 인도 확인. 체납 관리비 중 승계 가능한 공용부분과 실제 점유자의 인도 여부를 별도로 조사해야 합니다.
• 최근 시세 재검증. 최신 확인 거래가 2025.06인 만큼 실제 입찰 전 현재의 매매·임대 수요와 가격을 재확인해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 최종 매각물건명세서, 현황조사서 및 법원 매각조건을 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “할인율보다 포기조건과 남은 점유권리”

이 물건의 표면적인 할인율은 큽니다. 감정가 311,000,000원의 오피스텔이 3회 유찰되어 최저매각가 159,232,000원으로 내려왔고, 최신 실거래가 327,000,000원과 비교하면 48.7% 수준입니다.

그러나 선순위 임차보증금은 322,000,000원입니다. 특별매각조건이 없는 일반적인 배당·인수 구조에서는 낙찰가가 하락해도 실질취득 부담이 보증금 수준에 머무르는 물건으로, 최신 시세와의 가격 차이가 매우 작습니다.

이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 이 조건이 유효하게 이행된다면 해당 보증금 인수는 실질 0원으로 해소됩니다. 그 경우 최저매각가와 최근 거래가격 사이의 격차는 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

하지만 오정혁의 점유 권원과 보증금은 여전히 미상이며, 민간임대주택 등기와 내부 상태도 확인이 필요합니다. 여기에 최근 거래 추세 -4.0%, 부족한 최근 실거래 표본, 3세대 규모에 따른 낮은 환금성 우려가 겹칩니다.

결론은 조건부 관망입니다. 특별매각조건의 이행을 확인하고, 오정혁의 별도 인수 위험을 해소하며, 현재 거래가격을 재검증하기 전까지 단순히 '반값이라 싸다'고 평가해서는 안 됩니다. 권리 해소 여부가 먼저이고, 가격 판단은 그다음입니다.