서울남부지방법원 2025타경13327. 영등포구 당산동 ‘리코하이빌(RICOHIGHVILL)’ 제3층 제302호, 전용 28.91㎡ 오피스텔입니다. 감정평가상 이용상태도 공부상 업무시설(오피스텔)로 확인됩니다. 감정가 311,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저가는 248,800,000원입니다. 이 사건의 권리분석 포인트는 가격 할인 그 자체가 아니라, 322,000,000원 임차권과 특별매각조건, 그리고 별도의 미상 임차인을 서로 분리해서 보는 데 있습니다.
등기부상 과거 경인북부수산업협동조합 근저당권 2건은 이미 말소돼 현재 부담으로 볼 수 없습니다. 이후 소유권은 2022.12.22 조현에게 거래가 330,000,000원으로 이전됐고, 이지현의 주택임차권은 보증금 322,000,000원으로 등기돼 있습니다. 선언된 말소기준권리는 2025.11.20 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13327 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 당산동 171-26 제3층 제302호 · 서울특별시 영등포구 국회대로53길 24-7 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 28.91㎡ · 지하1층·지상10층 건물 내 제3층 제302호 |
| 이용상태 | 공부상 (업무시설)오피스텔 |
| 소유자 | 조현 (2022.12.22 소유권이전 · 거래가액 330,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 311,000,000원 / 248,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 322,000,000원 |
| 사용승인일 | 2021.07.20 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약, 미상 임차인은 별도
과거 근저당권 2건은 2022.11.14 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 중심은 이지현 임차권입니다. 임대차계약일은 2022.10.26, 주민등록 및 점유개시는 2022.11.18, 임차보증금은 322,000,000원입니다. 임차권등기는 2023.09.18 접수됐고, 2023.11.15 경정등기에서 확정일자가 2022.10.27로 정정돼 있습니다. 이 임차권은 선언된 말소기준권리인 2025.11.20보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이지현 | 건물전부 · 2022.11.18 | 322,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| 오정혁 | 미상 · 2025.04.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
을구 4-2번은 별도 임차인이 아니라 이지현 임차권의 확정일자를 2022.10.27로 경정한 등기입니다. 이지현의 미배당액 77,483,200원은 배당 산식상 금액이며, 특별매각조건을 반영하면 이지현 관련 실질 인수는 0원입니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래는 327,000,000원, 추세는 -4.0%
이 물건은 전체 과거 거래 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 전체 12건 평균은 339,333,333원이지만 2021년·2022년 거래가 다수 섞여 있습니다. 최근 12개월 거래는 1건으로, 2025.06 전용 29.31㎡ 8층이 327,000,000원에 거래됐습니다. 최근 가격은 과거 구간 대비 -4.0% 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 29.31㎡ | 8 | 327,000,000원 |
| 2022.08 | 29.96㎡ | 2 | 370,000,000원 |
| 2022.02 | 28.91㎡ | 7 | 332,000,000원 |
| 2022.02 | 29.94㎡ | 3 | 337,000,000원 |
| 2021.12 | 29.94㎡ | 4 | 337,000,000원 |
| 2021.12 | 29.94㎡ | 8 | 347,000,000원 |
| 2021.12 | 29.94㎡ | 5 | 337,000,000원 |
| 2021.11 | 26.16㎡ | 10 | 337,000,000원 |
| 2021.11 | 29.31㎡ | 4 | 327,000,000원 |
| 2021.09 | 29.94㎡ | 6 | 337,000,000원 |
| 2021.09 | 27.72㎡ | 10 | 347,000,000원 |
| 2021.09 | 29.31㎡ | 8 | 337,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 327,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 339,333,333원 |
특별매각조건을 반영해 이지현 인수를 0원으로 보면, 현재 확인 가능한 실질취득액은 최저가와 같은 248,800,000원이고 이는 최근 12개월 실거래 327,000,000원의 76.1%입니다. 따라서 확정된 권리만 놓고 보면 가격 여유가 있는 구간입니다. 그러나 이 판단은 오정혁의 보증금이 0원이라는 뜻이 아닙니다. 오정혁 보증금이 미상인 이상 최종 실질취득액은 아직 열려 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 248,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,283,200원 |
| 1. 임차인 이지현 보증금 | 322,000,000원 | 244,516,800원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 322,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 산식상 이지현 보증금 부족분은 77,483,200원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 그 잔액의 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 이지현 관련 실질 인수는 0원입니다. 이 조건은 오정혁에게 적용되는 것으로 확인되지 않았으므로 오정혁 관련 위험은 별도로 남습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 이지현 미배당액이 늘어도 확약은 유지
| 회차 | 매각가 | 룰상 이지현 미배당 | 확약 반영 이지현 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 248,800,000원 | 77,483,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 199,040,000원 | 126,546,560원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 159,232,000원 | 165,797,248원 | 0원 |
확약이 없는 대항력 임차인이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 구조가 될 수 있습니다. 하지만 이지현은 특별매각조건이 있으므로 그 공식이 적용되지 않습니다. 위 표의 77,483,200원·126,546,560원·165,797,248원은 배당 산식상 부족분일 뿐, 이지현에 대해서는 모두 실질 인수 0원으로 봅니다. 다만 오정혁은 확약 밖이므로 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 공부상 업무시설인 오피스텔이며, 전용 28.91㎡입니다. 아파트로 가정해서 시세를 비교하면 안 됩니다.
- 입지. 서울영동초등학교 북측 인근으로 오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장, 근거리에 지하철 5호선 영등포시장역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 평스라브지붕 지하1층·지상10층 건물이며 사용승인일은 2021.07.20입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·난방·주차시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 지목 대, 토지면적 233.0㎡, 공시지가 4,544,000원/㎡이며 남측 국회대로53길에 접합니다.
- 환금성. 리코하이빌의 최근 12개월 거래는 1건이고 전체 거래 표본은 12건입니다. 최근 가격 추세는 과거 대비 -4.0%입니다.
- 현장확인. 내부조사가 불가해 건축물 현황도와 외부 관찰을 기준으로 평가됐으므로 실제 내부구조와 다를 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 오정혁 보증금 확인. 이 사건의 최우선 확인사항입니다. 보증금이 확인되지 않으면 실질취득 총액도 확정되지 않습니다.
- 이지현 특별매각조건 원문 대조. 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 매수인에게 어떻게 적용되는지 매각물건명세서 원문을 확인해야 합니다.
- 임차권 경정 확인. 이지현 확정일자는 2023.11.15 경정등기에서 2022.10.27로 정정돼 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.22 민간임대주택등기가 등기부상 남아 있으므로 매각 후 말소·승계 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 전체 평균 339,333,333원보다 최근 12개월·최신 거래 327,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 내부 상태 재확인. 감정 당시 내부조사가 불가했으므로 실제 구조와 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력, 권리는 미완성”
이 사건을 단순히 “322,000,000원 보증금이 있으니 위험하다”라고 보는 것도, 반대로 “특별매각조건이 있으니 인수 0원으로 끝났다”라고 보는 것도 정확하지 않습니다. 이지현에 대해서는 특별매각조건이 핵심입니다. 현재 회차 배당 산식상 부족분 77,483,200원은 매수인 상대 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건 때문에 실질 인수 0원으로 정리됩니다.
그러나 오정혁은 별개입니다. 2025.04.03 전입으로 말소기준권리 2025.11.20보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 따라서 현재 248,800,000원이 최근 시세 327,000,000원의 76.1%라는 가격 메리트는 분명하지만, 오정혁의 보증금을 확인하기 전에는 최종 실질취득액을 확정할 수 없습니다. 최근 시세도 과거보다 -4.0% 흐름이므로 전체 과거 평균 339,333,333원을 근거로 과도하게 낙관할 이유도 없습니다. 결론은 가격은 관심권, 권리는 추가 확인 필수입니다.
