158,720,000원
서울남부지방법원 2025타경13338. 서울 강서구 화곡동 더숨153 제104동 제5층 제501호, 다세대주택입니다. 김연희가 2021.11.19 매매를 원인으로 270,000,000원에 취득했고 2021.11.22 소유권이전이 이뤄졌습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 대항력 있는 임차인과 특별매각조건입니다. 이효원은 2021.11.18 전입, 2021.11.22 점유개시, 2021.11.08 확정일자를 갖추고 있어 2023.08.23 부천세무서 압류보다 앞섭니다.
일반적인 계산만 하면 현재 회차에서 이효원 보증금 중 155,697,920원이 배당되고 114,302,080원이 미배당으로 남아 매수인에게 승계될 구조입니다. 그러나 이 사건에는 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 한 특별매각조건이 붙어 있습니다. 따라서 이효원 관련 주된 보증금 인수는 실질적으로 0원으로 반영해야 합니다. 다만 이 특별조건이 후순위 전입자들의 점유관계까지 자동으로 정리해 주는 것은 아니므로, 이주은·김이서·김이율·이한석의 실제 점유와 명도관계는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13338 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제104동 제5층 제501호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 기준면적 14.69㎡ · 제5층 |
| 단지 | 더숨153 · 134세대 · 2021.07.15 사용승인 |
| 소유자 | 김연희 · 2021.11.19 매매 · 거래가액 270,000,000원 · 2021.11.22 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 158,720,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,000,000원 |
| 말소기준 | 2023.08.23 갑구 6번 압류 · 국(처분청 부천세무서장) |
| 민간임대주택 | 2022.01.11 민간임대주택등기 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있지만 특별조건이 승계를 끊는다
말소기준권리는 2023.08.23 부천세무서 압류입니다. 등기부상 주택임차권은 2023.10.13 설정되어 말소기준 뒤에 있지만, 이효원의 실제 임대차 순위는 전입 2021.11.18·점유개시 2021.11.22·확정일자 2021.11.08로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 임차권등기의 접수일만 보고 후순위 임차인으로 판단하면 안 됩니다. 특별매각조건이 없다면 배당받지 못한 보증금이 매수인 승계 문제로 이어지는 구조입니다.
② 임차인·점유자 분석
| 성명 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이효원 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.11.18 / 2021.11.08 | 270,000,000원 | 있음 | 있음 | 실질 0원* |
| 이주은 | 미상 | 2024.09.06 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김이서 | 미상 | 2024.09.06 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김이율 | 미상 | 2024.09.06 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이한석 | 미상 | 2025.03.05 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
* 이효원의 룰상 미배당 보증금은 114,302,080원이지만, 특별매각조건상 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원입니다.
③ 시세 비교 — 현재 가격은 최근 거래보다 낮지만, 시장은 -30.3% 하락 추세
더숨153의 기준면적은 14.69㎡이고, 확인된 실거래는 12건입니다. 전체 평균은 251,666,666원이지만 2021.12와 2022.03의 높은 거래가격이 다수 포함돼 있어 현재 가격 판단에서는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 거래는 2026.02의 180,000,000원 한 건이고, 최근 12개월 평균 역시 180,000,000원입니다. 현재 실질취득 158,720,000원은 이 기준의 88.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 15.81㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2022.03 | 14.66㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2022.03 | 14.60㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2022.03 | 14.71㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 2022.03 | 15.81㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2021.12 | 15.65㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2021.12 | 15.16㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2021.12 | 15.93㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2021.12 | 14.92㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2021.12 | 15.31㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2021.12 | 14.94㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2021.12 | 14.55㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 14.69㎡ | 1건 | 180,000,000원 |
| 전체 평균 | 14.69㎡ | 12건 | 251,666,666원 |
가격만 보면 현재 실질취득 158,720,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 180,000,000원보다 낮은 구간입니다. 그러나 최근 12개월 표본은 1건이고, 최근 거래가 과거 거래 대비 -30.3%의 하락 추세를 보입니다. 전체 평균 251,666,666원과 비교해 가격 메리트를 크게 평가하면 과거 고가 거래의 영향을 과도하게 받게 됩니다. 이 사건은 180,000,000원과 -30.3% 추세를 함께 보는 것이 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 158,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,022,080원 |
| 1. 임차인 이효원 보증금(우선변제) | 270,000,000원 | 155,697,920원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 이효원 보증금 미배당액은 114,302,080원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 금액이 매수인 부담으로 이어질 수 있으나, 이 사건은 특별매각조건에 따라 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건이므로 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 특별조건 후 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 158,720,000원 | 114,302,080원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 126,976,000원 | 145,601,664원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 101,580,800원 | 170,641,331원 | 0원 |
특별매각조건이 없다면 유찰로 매각가가 내려갈수록 대항력 임차인의 미배당 인수액이 커지는 구조입니다. 이 사건은 해당 조건이 그 주된 인수 위험을 실질 0원으로 바꿉니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 까치산근린공원 동측에 위치하며, 주변은 단독주택·저층 공동주택·소규모 근린생활시설·학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 5호선 화곡역과 노선버스 정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕이며 엘리베이터·난방·위생·급배수 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 완경사지 주거용 부지로 이용 중이며 서측·남측·동측 도로에 접합니다. 공시지가는 3,497,000원/㎡입니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 표시돼 있습니다.
- 현황 확인. 다세대주택으로 이용 중이며 내부는 이해관계인 부재 및 폐문으로 직접 확인되지 않아 현황과 건축물현황도가 다를 수 있으므로 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각조건에 그대로 유지되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 이효원 임차권 말소 절차. 특별조건의 당사자·말소 방식·필요 서류를 매각물건명세서와 사건기록에서 확인하세요.
- 후순위 전입자 점유 확인. 이주은·김이서·김이율·이한석은 말소기준 뒤 전입이므로 대항력은 없지만 실제 점유자와 명도 대상이 누구인지 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 251,666,666원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 180,000,000원과 -30.3% 추세를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.01.11 민간임대주택등기가 존재하므로 경매 매각과 관련한 효력 및 행정상 처리 여부를 원본에서 확인하세요.
- 세금·배당 확인. 말소기준권리가 부천세무서 압류인 만큼 체납세액·교부청구·당해세가 실제 배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 이루어지지 않았으므로 실제 구조·설비·수선 필요 여부를 현장에서 재확인하세요.
맺으며 — “대항력 임차인 있음”만 보고 인수액을 더하면 틀린 사건
이 사건은 표면적으로는 보증금 270,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 배당만 보면 114,302,080원이 부족합니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 최저가만 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득비용이 낮아지지 않는 구조입니다. 그러나 이 물건에는 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 한 특별매각조건이 있어, 이효원 관련 실질 인수액은 0원으로 반영해야 합니다.
그래서 현재 판단 기준은 158,720,000원의 실질취득가와 시장입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 180,000,000원이고 현재 가격은 그 88.2%지만, 최근 추세가 -30.3%이고 최근 12개월 표본이 1건이라는 점은 무시하기 어렵습니다. 여기에 후순위 전입자들의 실제 점유·명도, 민간임대주택등기, 세금 관련 확인이 남아 있습니다. 주된 인수 위험은 특별조건으로 해소되지만, 가격과 점유 확인까지 끝나야 비로소 완성되는 사건입니다.
