서울남부지방법원 2025타경13338. 서울 강서구 화곡동 ‘더숨153’ 104동 5층 501호, 감정평가상 다세대주택입니다. 소유자 김연희는 2021.11.19. 매매를 원인으로 2021.11.22. 소유권을 취득했고, 거래가액은 270,000,000원입니다. 이 사건의 선언된 말소기준은 2023.08.23. 부천세무서장의 압류입니다. 이후 2023.10.13. 임차권등기와 2025.11.18. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

권리분석의 핵심은 등기 순서만 보는 것이 아닙니다. 임차권자 이효원은 임차권등기 자체는 말소기준 뒤인 2023.10.13.에 들어왔지만, 주민등록은 2021.11.18., 점유개시는 2021.11.22., 확정일자는 2021.11.08.로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금은 270,000,000원이고 배당요구도 있어, 일반적인 배당 계산만 놓고 보면 현재 최저가에서는 미배당분이 생기는 구조입니다. 다만 이 사건에는 그 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있다는 점이 결론을 바꿉니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 특별매각조건이 핵심

말소기준은 2023.08.23. 갑구 6번 압류입니다. 이효원의 임차권등기는 2023.10.13.로 말소기준 뒤이지만, 주민등록·확정일자·점유개시는 말소기준보다 앞서 있어 대항력 및 우선변제권이 있는 임차권으로 분석됩니다. 보증금 270,000,000원은 현재 최저가 198,400,000원보다 큽니다.

또한 갑구에는 2022.01.11. 민간임대주택등기가 기재돼 있으며, 해당 등기에는 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 내용이 적혀 있습니다. 이 기재는 말소기준보다 앞서므로 입찰 전 특별매각조건과 함께 등기 원문을 대조할 필요가 있습니다.

② 임차·점유 관계 — 조사된 5명

이주은·김이서·김이율은 2024.09.06., 이한석은 2025.03.05. 전입으로 모두 말소기준 2023.08.23. 이후입니다. 따라서 조사자료상 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 다만 이 네 명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 배당관계와 실제 점유관계는 매각물건명세서 및 현황을 다시 확인할 필요가 있습니다. 이효원에 대한 특별매각조건은 이효원의 미배당 보증금에 관한 것이므로, 다른 점유자의 현황 확인과는 별개의 문제입니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘180,000,000원’과 -30.3%가 중요

더숨153의 대상 면적은 14.69㎡이고, 비교 거래 12건의 전체 평균은 251,666,666원입니다. 하지만 이 평균에는 2021년과 2022년의 220,000,000원~275,000,000원 거래가 다수 포함돼 있습니다. 최신 거래는 2026.02 · 15.81㎡ · 5층 · 180,000,000원이며, 최근 12개월 거래도 이 1건으로 평균 180,000,000원입니다. 최근 구간과 과거 구간의 추세는 -30.3%입니다.

현재 최저가 198,400,000원은 전체 평균 251,666,666원만 보면 78.8% 수준이지만, 이 수치만으로 가격 메리트를 판단하면 왜곡됩니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 180,000,000원이고 현재 최저가는 그 110.2%입니다. 게다가 최근 추세가 -30.3%이므로, 현재 회차를 “시세보다 싸다”라고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 198,400,000원 가정)

배당 계산상 이효원 보증금의 부족분은 75,177,600원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 그 미배당 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 본 리포트의 실질 인수액은 0원*으로 반영했습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 룰상 미배당은 커져도 특별조건 적용 시 실질 인수는 0원*

특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 이효원 보증금의 미배당분이 커집니다. 그러나 본건은 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하고 있어, 이효원에 관한 실질 인수는 0원*으로 평가합니다. 따라서 가격 판단은 현재 회차 198,400,000원, 2회 유찰 시 158,720,000원, 3회 유찰 시 126,976,000원 자체를 최근 실거래와 비교하는 방식이 맞습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 까치산근린공원 동측에 위치하며, 주변은 단독주택·저층 공동주택·소규모 근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
• 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 지하철 5호선 화곡역 및 노선버스 정류장이 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕이며 엘리베이터·난방·위생 및 급배수 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 3,497,000원/㎡, 토지면적 1,828.4㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·상대보호구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등의 기재가 있습니다.
• 현황 확인. 내부구조는 이해관계인 부재 및 폐문으로 건축물현황도와 외부 관찰에 의해 조사돼 현황과 다소 상이할 수 있다고 감정평가서에 기재돼 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 이효원 보증금의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
• 현재 가격을 전체 평균과 비교하지 않기. 전체 평균 251,666,666원보다 현재 최저가가 낮다는 이유만으로 저렴하다고 판단하지 마십시오. 최신 거래·최근 12개월 평균은 180,000,000원입니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 구간과 과거 거래 구간의 추세가 -30.3%이므로 과거 220,000,000원~275,000,000원 거래를 현재 가치의 중심으로 두기 어렵습니다.
• 점유관계 재확인. 이주은·김이서·김이율·이한석은 말소기준 뒤 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.01.11. 민간임대주택등기가 말소기준보다 앞서 기재돼 있으므로 등기 내용과 매각조건을 원문 대조하십시오.
• 유찰 시나리오 비교. 현재 198,400,000원은 최근 시세의 110.2%지만, 2회 유찰 시 매각가는 158,720,000원, 3회 유찰 시 126,976,000원입니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인하십시오.

맺으며 — 권리의 주된 함정은 풀렸지만, 현재 가격은 아직 높다

이 사건은 표면적으로는 보증금 270,000,000원의 대항력 임차권이 있고, 현재 배당 산식상 75,177,600원이 남는 인수형 물건처럼 보입니다. 그러나 매각물건명세서의 특별매각조건이 그 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하기 때문에, 이효원에 관한 매수인 실질 인수는 0원*으로 평가할 수 있습니다.

문제는 그 다음입니다. 특별조건을 반영해 실질취득을 현재 최저가 198,400,000원으로 보더라도, 최신 거래와 최근 12개월 평균 180,000,000원보다 높고 그 비율은 110.2%입니다. 최근 추세도 -30.3%로 하락 방향입니다. 과거 거래가 포함된 전체 평균 251,666,666원만 보고 “저렴하다”고 판단하면 안 됩니다. 단지 평균 유찰횟수도 3.1회입니다.

권리는 특별매각조건 덕분에 주된 인수위험이 해소됐지만, 가격은 현재 회차에서 보수적으로 봐야 하는 다세대 물건입니다. 여기에 말소기준보다 앞선 민간임대주택등기와 후순위 점유자 4명의 보증금 미상이라는 확인사항도 남습니다. 종합적으로 현재 회차의 장점은 ‘인수 0원*’이고, 약점은 ‘최근 시세 이상의 가격’입니다.