서울남부지방법원 2025타경13347. 서울 금천구 가산동 237-35 제3층 제302호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이승문이며 2022.01.21. 매매를 원인으로 2022.02.11. 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 265,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 소유권이나 후순위 압류가 아니라, 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인 고혜나의 임차보증금 265,000,000원입니다.

고혜나는 2021.12.23. 임대차계약을 체결하고 2021.12.24. 확정일자를 받은 뒤 2022.01.21. 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준으로 선언된 국민건강보험공단 압류는 2022.06.17.이므로 임차인의 전입이 더 빠릅니다. 따라서 임차인은 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 구조입니다. 다만 이 사건은 통상의 대항력 인수형과 결론이 다릅니다. 매각물건명세서의 특별매각조건이 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시하기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 특별매각조건이 결론을 바꾼다

말소기준은 2022.06.17. 국민건강보험공단 압류입니다. 임차인 고혜나의 전입·점유일 2022.01.21.이 그보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조이고, 확정일자도 2021.12.24.로 확보되어 배당요구와 함께 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 2024.02.01.에는 보증금 265,000,000원에 대한 주택임차권등기까지 마쳤습니다.

이 조건은 해당 임차보증금 반환청구권과 임차권등기에 관한 효과입니다. 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 고혜나 1명이며, 별도의 보증기관 승계 임차인으로 중복 집계하지 않습니다.

② 가격 판단 — 최저가가 내려가도 ‘싸다’고 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 감정가 270,000,000원의 80%인 216,000,000원입니다. 특별매각조건을 반영하면 현재 회차의 실질취득도 216,000,000원으로 볼 수 있습니다. 다만 이 사건에 대해 확인되는 실거래 비교값이 없으므로, 216,000,000원이 주변 시세보다 낮다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거는 없습니다.

오히려 이 물건은 일반적인 대항력 인수형과 특별매각조건 적용 결과를 구분해서 봐야 합니다. 특별조건이 없다면 유찰이 거듭될수록 낙찰가는 낮아지는 대신 미배당 보증금이 커져 실질 부담이 줄지 않는 구조가 될 수 있습니다. 하지만 이번 매각에서는 해당 반환청구권 포기 조건 때문에 그 미배당액을 매수인의 실제 취득원가에 더하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 216,000,000원 가정)

배당계산상 임차보증금 부족분은 52,824,000원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인 실질 인수는 0원으로 반영했습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 가산중학교 북서측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 독산역이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 제3층 제302호이며 위생·급배수·난방·승강기설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 4m 내외의 도로에 접합니다.
• 토지이용. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 최종 매각조건에 그대로 기재되어 있는지 확인하세요.
• 일반 계산과 실질 인수 구분. 현재 회차의 룰상 미배당 보증금은 52,824,000원이지만, 특별조건 반영 시 매수인 실질 인수는 0원입니다.
• 임차권등기 말소 확인. 낙찰 후 조건 이행 과정에서 고혜나 명의 주택임차권등기가 실제 말소되는 절차를 확인해야 합니다.
• 가격은 별도 검증. 실거래 비교근거 없이 감정가의 80%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 주변 다세대 거래와 매물을 직접 대조하세요.
• 후순위 권리. 2025.01.08. 유니버셜대부 가압류, 2025.11.18. 주택도시보증공사 경매개시결정, 2025.12.18. 금천구 압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
• 배당 변수. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변수를 원본 배당요구·세금 자료와 함께 확인하세요.

맺으며 — “대항력은 강하지만, 이번 매각조건은 더 중요하다”

이 물건은 겉으로 보면 보증금 265,000,000원의 대항력 임차인이 있는 전형적인 인수위험형입니다. 현재 최저가 216,000,000원 기준 일반 계산상 미배당액도 52,824,000원에 이릅니다. 하지만 최종 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있기 때문에, 이 조건이 유효하게 이행되는 전제에서는 매수인 실질 인수 0원, 실질취득은 현재 최저가와 같은 216,000,000원으로 정리됩니다.

따라서 권리분석의 승부처는 “대항력이 있느냐”가 아니라 특별매각조건의 정확한 문구와 실제 이행 여부입니다. 권리위험은 조건으로 상당 부분 해소되지만, 실거래 비교근거가 확인되지 않는 만큼 가격이 싸다는 판단은 별도로 보류하는 것이 맞습니다.