172,800,000원
서울남부지방법원 2025타경13347. 금천구 가산동 237-35 제3층 제302호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 최저가가 감정가보다 크게 내려왔다는 데 있지 않습니다. 임차인 고혜나는 2021.12.23 임대차계약을 체결하고 2021.12.24 확정일자를 받은 뒤 2022.01.21 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준으로 제시된 국민건강보험공단 압류는 2022.06.17이므로, 임차인의 대항력 발생 시점이 말소기준보다 앞섭니다.
보증금은 265,000,000원이고 배당요구도 되어 있습니다. 현재 회차 최저가 172,800,000원을 전제로 집행비용 3,219,200원을 먼저 제하면 임차인에게 배당 가능한 금액은 169,580,800원, 보증금 부족분은 95,419,200원입니다. 특별조건이 없다면 이 부족분은 대항력에 따라 매수인이 부담할 수 있어 최저가만 보고 판단해서는 안 되는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 그 부족분에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 명시되어 있어, 해당 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13347 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 237-35 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 제3층 제302호 |
| 소유자 | 이승문 · 2022.02.11 소유권이전 · 거래가액 265,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 172,800,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별매각조건이 핵심
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고혜나 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 265,000,000원 | 2022.01.21 대항력 | 2021.12.24 우선변제 | 배당요구 있음 특별조건으로 실질 인수 0 |
고혜나의 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2022.01.21로 말소기준 2022.06.17보다 앞서며, 확정일자는 2021.12.24입니다. 따라서 일반적인 권리구조만 놓고 보면 대항력과 우선변제권을 함께 갖는 임차인입니다. 2024.02.01에는 보증금 265,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다.
등기상 현재 말소기준으로 제시된 것은 2022.06.17 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 유한회사 유니버셜대부의 10,045,011원 가압류, 주택도시보증공사의 경매개시결정, 금천구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 과거 근저당권들은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 가격 판단 — 감정가 64%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
감정가는 270,000,000원, 현재 최저매각가는 172,800,000원으로 두 차례 유찰되어 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 다음 회차 가정은 138,240,000원, 그 다음은 110,592,000원입니다.
그러나 이 사건에는 동일 물건 또는 인근 비교표본의 최근 12개월 평균, 최신 거래가, 최근 가격 추세를 확인할 수 있는 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정하면 안 됩니다. 특히 다세대주택은 개별 건물·호수별 상태와 입지 차이가 거래가격에 크게 반영될 수 있어, 현재 172,800,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 여부는 별도의 실거래 대조가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 172,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,219,200원 |
| 1. 임차인 고혜나 보증금(우선변제) | 265,000,000원 | 169,580,800원 |
| 2. 가압류 · 유한회사 유니버셜대부 | 10,045,011원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 임차보증금 미배당액은 95,419,200원입니다. 일반 규칙만 적용하면 매수인 인수 가능액으로 계산되지만, 이 사건은 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 있으므로 해당 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 주위환경. 가산중학교 북서측 인근으로 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 독산역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 제3층 제302호이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 4m 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며, 과밀억제권역 등 관련 제한사항이 기재되어 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 고혜나의 주택임차권등기가 매각 후 조건에 따라 말소되는 절차와 범위를 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 감정가 대비 64%라는 숫자만으로는 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 최근 동일·유사 다세대 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 배당구조 확인. 현재 가정에서는 집행비용 3,219,200원과 임차인 배당 169,580,800원으로 매각대금이 소진됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 특별조건이 인수를 끊는다”
이 물건은 임차인이 없는 단순 물건이 아닙니다. 고혜나는 말소기준보다 앞서 전입·점유한 대항력 임차인이고 보증금도 265,000,000원입니다. 현재 최저가 172,800,000원을 기준으로 일반 배당계산을 하면 95,419,200원이 미배당되어 원칙적으로는 매수인 인수 위험이 생깁니다.
그러나 이 사건에는 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 붙어 있어, 그 임차인에 대한 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 특별조건 적용 후 실질취득 기준은 현재 최저가인 172,800,000원입니다. 다만 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로 감정가 270,000,000원의 64%라는 할인율만으로 가격 경쟁력을 평가해서는 안 됩니다. 권리의 승부처는 특별조건의 확정 여부, 가격의 승부처는 실제 시장 시세 확인입니다.
