서울남부지방법원 2025타경13351. 금천구 시흥동 ‘하늘채’ 제5층 제501호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)이며 방2·거실1·주방/식당1·욕실/화장실1 구조로 이용 중입니다. 현재 소유자는 박영하이고, 2022.03.11 매매를 원인으로 2022.03.25 소유권을 이전받았으며 등기부상 거래가액은 184,500,000원입니다. 흥미로운 지점은 임차인 김새로미의 보증금도 정확히 184,500,000원이라는 점입니다.
권리분석의 기준점은 2024.02.26 금천구 압류입니다. 2016.12.29 설정됐던 관악농업협동조합 근저당권은 2022.03.04 이미 말소됐고, 김새로미는 같은 날 주민등록과 점유를 시작했습니다. 따라서 임차인의 대항력 기점이 말소기준보다 앞섭니다. 통상 구조라면 낙찰가가 보증금보다 낮을수록 미배당 보증금이 매수인에게 따라붙지만, 이 사건은 그 일반론에 예외가 되는 특별매각조건이 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13351 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 905-79 하늘채 제5층 제501호 · 도로명 서울특별시 금천구 독산로5길 13 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 방2·거실1·주방/식당1·욕실/화장실1 |
| 소유자 | 박영하 (2022.03.25 소유권이전 · 거래가액 184,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 203,080,000원 / 162,464,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 184,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 위반건축물 | 패널조 6㎡ 주거 무단증축 표기 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별매각조건이 인수를 끊는다
실제 임차인은 김새로미 1명입니다. 임대차계약일은 2022.02.12, 확정일자는 2022.02.14, 주민등록·점유개시는 2022.03.04이며 보증금은 184,500,000원입니다. 말소기준 압류일인 2024.02.26보다 전입이 앞서므로 대항력 있음으로 판정되고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김새로미 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.04 | 184,500,000원 | 2022.02.14 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 룰상 25,110,496원 |
확약 밖에 별도로 계산해야 할 다른 임차인은 확인되지 않습니다. 이후 금천구 압류, 국민건강보험공단 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이미 말소된 과거 가압류·경매개시결정·압류도 현재 인수권리로 남아 있지 않습니다.
② 가격 구조 — 최저가만 보고 ‘싸다’고 판단할 사건은 아니다
현재 최저매각가는 162,464,000원으로 감정가 203,080,000원의 80% 구간입니다. 하지만 실거래 비교 근거 없이 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 이 사건에서 가격 분석의 핵심은 대항력 보증금을 중복해 더하는 것이 아니라, 특별매각조건을 반영해 현재 회차 실질취득을 162,464,000원으로 보는 것입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 특별조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 162,464,000원 | 25,110,496원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 129,971,200원 | 57,148,397원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 103,976,960원 | 82,778,717원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 162,464,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,074,496원 |
| 1. 임차인 김새로미 보증금 (우선변제) | 184,500,000원 | 159,389,504원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 184,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체로는 임차인 보증금 중 25,110,496원이 미배당됩니다. 다만 특별매각조건에 따라 해당 잔액의 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 박미삼거리 북동측 인근으로 단독주택, 도시형생활주택(다세대주택), 일부 근린생활시설이 혼재하고 남측 인근에 백산초등학교·시흥중학교 등 교육기관이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며, 지하철역은 다소 원거리에 있으나 시흥대로와 독산로 노선버스 정류장을 이용할 수 있습니다. 시흥대로에 건설되는 신안산선 완공 시 교통여건 호전이 예상된다는 평가입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 제5층 제501호이며 2016.05.13 사용승인됐습니다. 거실·침실·욕실은 발코니 확장형이고 도시가스 개별난방, CCTV, 1층 주차장이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측 8M 포장도로, 북서측과 남동측 노폭 약 4M 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 환금성 핵심. 집합건축물대장상 주택과-25096(2013.08.30)호에 따라 패널조 6㎡ 주거 무단증축 위반건축물로 표기돼 있어 정상 물건과 동일하게 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 이 사건의 실질 인수 0원 판단을 좌우합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 김새로미의 주택임차권은 보증금 184,500,000원, 전입 2022.03.04, 확정일자 2022.02.14로 대항력·우선변제권을 갖습니다. 매각 후 특별조건에 따른 말소 이행을 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 패널조 6㎡ 주거 무단증축의 현재 상태와 집합건축물대장 표기를 직접 대조해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 최저매각가 162,464,000원이 감정가의 80%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 단정하지 말아야 합니다.
- 배당 구조 확인. 현재 회차 예상배당은 집행비용 3,074,496원, 임차인 159,389,504원, 주택도시보증공사 0원, 소유자 0원 구조입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·집합건축물대장과 특별매각조건을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수는 풀렸지만, 물건 리스크까지 풀린 것은 아니다”
이 사건을 보증금 184,500,000원짜리 대항력 임차인이 있다는 이유만으로 단순한 인수형 경매로 보면 결론이 틀어집니다. 현 회차 배당계산상 25,110,496원의 미배당액이 발생하지만, 주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 특별매각조건 때문에 매수인 실질 인수는 0원입니다. 그래서 현재 실질취득은 최저가와 같은 162,464,000원입니다.
다만 여기서 곧바로 “싸다”는 결론으로 넘어가면 안 됩니다. 감정가 대비 80%라는 숫자는 시세와의 직접 비교가 아니고, 집합건축물대장에는 패널조 6㎡ 주거 무단증축이 위반건축물로 명시돼 있습니다. 이 물건의 결론은 대항력 보증금 승계는 특별조건으로 해소, 위반건축물과 가격 적정성은 별도 검증입니다.
