서울남부지방법원 2025타경13351. 서울 금천구 시흥동 하늘채 5층 501호가 경매에 나왔습니다. 도시형생활주택인 단지형다세대주택으로, 감정가 203,080,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가는 129,971,000원입니다. 표면적으로는 가격이 크게 낮아졌지만, 이 물건을 분석할 때 먼저 확인할 것은 임차보증금과 특별매각조건의 관계입니다.
임차인 김새로미 씨는 2022.03.04 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.02.14입니다. 말소기준권리인 2024.02.26 금천구 압류보다 앞선 임차인이므로 대항력을 갖습니다. 보증금은 184,500,000원으로 현재 최저가보다 높습니다. 따라서 특별매각조건이 없다면 최저가만 보고 저렴하다고 판단할 수 없는 대항력 보증금 인수형 구조입니다.
그런데 이번 매각에는 중요한 차이가 있습니다. 매각물건명세서에 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권 잔액을 매수인에게 청구하지 않고, 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다. 따라서 주택도시보증공사가 승계한 보증금 반환청구권에 대해서는 일반적인 인수 계산을 그대로 적용해서는 안 됩니다. 다만 원임차인에게 별도로 남아 있는 미승계 청구권까지 해당 조건에 포함되는지는 입찰 전 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13351 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 905-79 하늘채 제5층 제501호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 독산로5길 13 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 방 2, 거실 1, 주방/식당 1, 욕실/화장실 1 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 5층 건물 중 제5층 제501호 · 필로티형 |
| 사용승인 | 2016.05.13 |
| 소유자 | 박영하 (2022.03.25 소유권이전 · 거래가액 184,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 203,080,000원 / 129,971,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 · 청구액 184,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각 특이사항 | 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각 |
| 건축물대장 | 위반건축물 표기 · 주거용 패널조 6㎡ 무단증축 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인
말소기준권리는 2024.02.26 금천구 압류(갑구 8번)입니다. 국민건강보험공단 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 기존 관악농업협동조합 근저당권은 2022.03.04 해지로 이미 말소됐습니다.
다만 임차인 김새로미 씨의 전입·점유는 말소기준권리보다 앞섭니다. 임차권등기가 2024.03.22에 이루어졌다는 이유만으로 임차인의 대항력까지 후순위로 판단하면 안 됩니다. 대항력의 기초가 되는 전입·점유 시점과 임차권등기일은 구별해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 김새로미 건물 전부 · 주거 임차권등기 |
전입·점유 2022.03.04 확정 2022.02.14 임차권등기 2024.03.22 |
184,500,000원 | 대항력 있음 우선변제 가능 조건부 인수 해소 |
김새로미 씨는 확정일자를 갖추고 배당요구도 한 임차인입니다. 주택도시보증공사는 별도의 추가 임차인이 아니라 이 임대차보증금 반환청구권과 관련해 경매를 신청한 채권자입니다. 따라서 김새로미의 보증금 184,500,000원과 주택도시보증공사의 청구액 184,500,000원을 서로 다른 임차보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.
보증금 184,500,000원 중 57,148,594원이 부족합니다. 대항력이 있는 임차인이므로 별도의 포기·면책 조건이 없다면 이 미배당 보증금이 매수인에게 인수될 수 있습니다.
주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각.
따라서 주택도시보증공사가 승계한 채권에 관해서는 산술상 미배당액을 매수인의 실질 인수액으로 더하지 않습니다. 해당 조건이 반환청구권 전부를 포괄하고 이행되는 경우 실질 인수액은 0원입니다.
※ 57,148,594원은 일반 배당계산상 미배당액이지, 특별매각조건 적용 후 확정된 매수인 부담액이 아닙니다. 특별조건의 적용 범위는 주택도시보증공사가 보유·승계한 채권에 한정됩니다. 원임차인에게 별도로 잔존하는 권리가 있는지와 임차권등기 말소 이행 절차는 반드시 확인해야 합니다.
③ 배당 및 유찰 시나리오
현재 최저가 129,971,000원에 매각된다고 가정한 배당 추정입니다. 배당액과 특별매각조건에 따른 매수인 부담 여부는 서로 구분해서 보아야 합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,619,594원 |
| 1. 김새로미 임차보증금(우선변제) | 184,500,000원 | 127,351,406원 |
| 2. 주택도시보증공사 경매신청채권 | 184,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 임차보증금 산술상 미배당 | — | 57,148,594원 |
임차보증금과 주택도시보증공사 경매신청채권은 동일한 보증금 반환관계와 관련된 금액으로 별개의 임차보증금처럼 합산하지 않습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 실제 배당은 배당표 및 채권 승계관계에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 가격이 더 내려가면 인수액도 줄어들까?
일반적인 대항력 보증금 인수형 물건은 낙찰가격이 낮아질수록 배당액도 감소하고, 그만큼 미배당 보증금이 늘어납니다. 따라서 유찰됐다는 이유만으로 실질취득비용이 함께 낮아지는 것은 아닙니다.
| 회차 | 최저매각가 | 보증금 미배당 추정 | 특별조건 적용 시 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (64%) | 129,971,000원 | 57,148,594원 | 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 (51%) | 103,976,800원 | 82,778,875원 | 인수 0원 |
| 4회 유찰 시 (41%) | 83,181,440원 | 103,215,826원 | 인수 0원 |
특별매각조건이 적용되지 않는 일반적인 상황이라면 낙찰가와 미배당 보증금을 합친 실질취득비용은 보증금 184,500,000원 안팎에서 유지되는 구조입니다. 집행비용이 별도로 발생하므로 총액에는 차이가 생길 수 있습니다.
그러나 이번 물건은 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구권 포기 조건이 붙어 있습니다. 반환청구권 전부에 조건이 유효하게 적용된다면 매수인 실질취득비용은 낙찰가를 기준으로 판단하되, 취득세·명도·위반건축물 정리 등 별도 비용은 추가로 검토해야 합니다.
⑤ 위반건축물 — 권리보다 중요한 물건 자체의 위험
감정평가서와 매각물건명세서에서 확인되는 이 물건의 핵심적인 물리적 위험은 주거용 무단증축입니다. 집합건축물대장 전유부에 주택과-25096(2013.08.30)호에 근거한 위반건축물 표기가 있으며, 패널조 6㎡의 주거용 무단증축 내용이 기재돼 있습니다.
특히 해당 건물은 5층 건물의 최상층에 있는 단지형다세대주택입니다. 위반건축물로 표시된 부분이 실제 어디에 존재하는지, 현재 이용상태와 일치하는지, 원상회복이 가능한지는 현장과 건축물대장·관련 행정기록을 함께 대조해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 시흥동 박미삼거리 북동측 인근. 주변은 단독주택, 도시형생활주택(다세대주택), 일부 근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교육환경. 남측 인근에 백산초등학교와 시흥중학교 등이 위치합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 시흥대로와 독산로를 운행하는 노선버스 정류장을 이용할 수 있습니다. 지하철역은 다소 원거리에 위치하는 것으로 평가돼 있습니다.
- 향후 교통 여건. 감정평가서에서는 시흥대로에 건설되는 신안산선 완공 시 교통 여건이 개선될 것으로 전망하고 있습니다. 해당 전망을 현재 실현된 교통 편익으로 간주해서는 안 됩니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 2016.05.13 사용승인. 거실·침실·욕실은 발코니 확장형이며 개별난방, 급배수시설, 화재탐지·경보기, CCTV 및 1층 주차장이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측 8m 포장도로 및 북서측·남동측 약 4m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 과밀억제권역 및 중점경관관리구역 등 관련 제한사항이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 일반적인 다세대주택의 거래 여건뿐 아니라 위반건축물 표기, 무단증축의 정리 비용 및 금융 취급 여부가 향후 처분에 영향을 미칠 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 주택도시보증공사의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 반영돼 있는지 최종 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
- 보증금 반환채권의 승계 범위. 주택도시보증공사가 원임차인 김새로미의 반환청구권을 어느 범위까지 승계했는지, 원임차인에게 별도로 남은 청구권은 없는지 확인해야 합니다. 확약 밖의 권리까지 임의로 소멸한다고 가정하면 안 됩니다.
- 임차권등기 말소. 특별조건에 명시된 임차권등기 말소가 어떤 절차와 시점에 이행되는지 확인하고 관련 증빙을 확보해야 합니다.
- 위반건축물 실사. 패널조 6㎡ 무단증축 부분의 위치와 실제 이용상태를 확인하고, 원상회복 가능성 및 행정상 조치 여부를 확인해야 합니다.
- 금융 이용 가능성. 위반건축물 표기로 인한 담보대출 취급 제한 및 감정평가상 불이익이 있는지 사전에 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기가 존재하는 것과 현재 실제 점유자가 누구인지는 별도로 확인해야 합니다. 현황 점유와 인도 절차를 입찰 전 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정하지 말고, 인근 유사 다세대주택의 실제 거래가격과 위반건축물 정리 비용을 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 최신 매각물건명세서, 현황조사서, 건축물대장 및 특별매각조건의 적용 범위를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “보증금은 특별조건으로, 무단증축은 별도로”
이 물건은 단순히 감정가 대비 64%까지 떨어진 저가 다세대주택이 아닙니다. 대항력을 갖춘 임차인의 보증금이 184,500,000원으로 현재 최저가를 초과하기 때문에, 원칙적인 권리분석에서는 미배당 보증금 인수 여부가 결정적인 요소입니다.
다만 이번 사건에는 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 특별매각조건이 있습니다. 해당 조건이 반환청구권 전부에 유효하게 적용된다면 산술상 미배당액 57,148,594원은 매수인의 실질 인수액이 아니며, 인수 부담은 0원입니다. 이 특별조건의 적용 범위와 이행 여부가 권리분석의 핵심입니다.
그렇다고 바로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 건축물대장에 주거용 패널조 6㎡ 무단증축이 기재된 위반건축물이라는 점이 남아 있기 때문입니다. 보증금 인수 위험이 특별조건으로 해소되더라도 무단증축 정리와 금융·환금성 문제는 독립적인 위험으로 존재합니다.
결론은 특별매각조건의 보증금 반환청구권 포기 범위를 확인하고, 위반건축물의 정리 가능성과 비용을 검증한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다. 현재 최저가가 감정가보다 낮다는 이유만으로 안전하거나 저렴하다고 평가하기는 어렵습니다.
