서울남부지방법원 2025타경13357. 서울 강서구 방화동 마곡그랑시엘 3층 301호, 전용면적 비교대상 25.62㎡의 오피스텔입니다. 소유자 김연희는 2021년 12월 20일 매매를 원인으로 거래가액 245,000,000원에 취득했고, 등기는 2022년 1월 14일 접수됐습니다. 같은 날 민간임대주택등기도 기재됐습니다.
권리분석의 핵심은 임차인 김용훈입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021년 12월 20일, 주민등록일자는 2022년 1월 13일, 점유개시는 2022년 1월 14일입니다. 말소기준권리는 2023년 8월 23일 부천세무서장의 압류이므로, 전입이 말소기준보다 앞서 김용훈은 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다.
통상 구조라면 보증금 240,000,000원이 낙찰가보다 크므로 현재 회차에서 미배당액 46,755,200원이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 하지만 이 사건은 특별매각조건에서 “매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”한다고 명시되어 있습니다. 따라서 이번 분석에서는 그 조건을 반영해 실질 인수 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13357 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 613-2 마곡그랑시엘 제3층 제301호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 개화동로27길 22 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 방1·주방1·거실1·욕실1 · 12층 중 3층 301호 |
| 소유자 | 김연희 (2021.12.20. 매매 · 거래가액 245,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 196,800,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 특별매각조건이 핵심
등기상 말소기준은 2023.08.23. 갑구 6번 압류입니다. 그 뒤 2023.12.01. 등기된 김용훈의 주택임차권과 2025.11.18. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기 자체가 말소기준보다 늦다는 이유만으로 김용훈의 대항력이 없어지는 것은 아닙니다. 주민등록일자 2022.01.13.이 말소기준보다 앞서기 때문에 실제 임차인 김용훈 1명은 대항력 有로 분석됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김용훈 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.01.13 | 2021.12.20 | 240,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
* 배당 계산 자체로는 현재 회차 미배당액 46,755,200원이 발생하지만, 특별매각조건에서 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하고 있어 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다.
③ 실거래 비교 — 숫자는 매력적이지만 거래시점은 오래됐다
마곡그랑시엘은 총 16세대, 사용승인일은 2021.06.15.입니다. 제공된 실거래 표본은 전용 25.62㎡·25.87㎡의 12건으로, 가격대는 245,000,000원~265,000,000원, 평균은 254,166,666원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 25.87㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2022.01 | 25.62㎡ | 6 | 250,000,000원 |
| 2021.12 | 25.62㎡ | 3 | 245,000,000원 |
| 2021.12 | 25.62㎡ | 7 | 255,000,000원 |
| 2021.12 | 25.87㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2021.12 | 25.62㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2021.12 | 25.62㎡ | 4 | 245,000,000원 |
| 2021.12 | 25.87㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2021.11 | 25.62㎡ | 8 | 255,000,000원 |
| 2021.10 | 25.87㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 2021.07 | 25.87㎡ | 7 | 255,000,000원 |
| 2021.07 | 25.87㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 254,166,666원 |
특별매각조건을 반영한 현재 회차의 실질취득 196,800,000원은 제공된 최근 12개월 평균 254,166,666원의 77.4%입니다. 제공된 최신 거래는 2022.01.의 260,000,000원으로, 실질취득은 이 거래가보다도 낮습니다.
④ 예상배당표 (매각가 196,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,555,200원 |
| 1. 임차인 김용훈 보증금 | 240,000,000원 | 193,244,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 임차보증금 미배당액은 46,755,200원입니다. 그러나 특별매각조건에 따라 이 미배당 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 본 분석의 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 미배당은 늘지만 특별조건 반영 인수는 0원*
| 회차 | 매각가 | 배당 계산상 미배당 | 특별조건 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 196,800,000원 | 46,755,200원 | 0원* | 196,800,000원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 157,440,000원 | 85,564,160원 | 0원* | 157,440,000원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 125,952,000원 | 116,611,328원 | 0원* | 125,952,000원 |
이 사건은 일반적인 대항력 인수형과 달리 낙찰가가 낮아질수록 매수인 인수가 늘어 총 취득비용이 보증금 240,000,000원 부근에 고정되는 구조로 분석하지 않습니다. 특별매각조건이 그대로 이행된다는 전제에서 미배당 잔액은 매수인에게 청구되지 않으므로 실질취득은 각 회차의 매각가와 같습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 오피스텔로 이용 중이며 내부는 방1·주방1·거실1·욕실1 구조입니다.
- 입지. 방화중학교 남동측 인근으로 다세대주택과 상업·업무시설이 혼재하며, 제반 입지여건은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 남동측 인근에 지하철 9호선 공항시장역이 있어 대중교통 상황은 비교적 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물 중 3층 301호이며 승강기·소화전·스프링클러·화재탐지시설·도시가스 난방시설 등이 있습니다.
- 도로. 북측으로 약 8m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 중요시설물보호지구(공항)·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역 등이 기재되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 16세대의 소규모 오피스텔이며 제공된 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각조건에 그대로 유지되는지 확인하세요.
- 임차인 점유 확인. 임차권등기가 있어도 실제 점유·퇴거 상태는 별도 문제입니다. 인도 일정과 열쇠 인계 가능 여부를 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 매각 후 처리 관계를 등기부·관련 서류에서 다시 확인하세요.
- 가격 기준 재확인. 제공 실거래 평균 254,166,666원 대비 실질취득은 77.4%지만, 거래가 2021~2022년에 집중되어 있으므로 2026년 최신 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 세금·배당 변동. 말소기준이 세무서 압류이고 예상배당표는 일부 세금·최우선변제 등이 달라질 수 있으므로 배당순위 원본을 확인하세요.
- 토지이용계획 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 기재가 있으므로 오피스텔인 본건의 실제 적용 여부를 입찰 전 확인하세요.
- 관리비 확인. 체납 관리비와 공용부분 승계 가능 금액을 관리주체에 확인하세요.
맺으며 — “대항력 有”만 보고 4,675만원을 인수액으로 잡으면 틀린다
김용훈은 전입일 2022.01.13.로 말소기준 압류 2023.08.23.보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 현재 최저가만 놓고 배당 계산을 하면 보증금 240,000,000원 중 46,755,200원이 부족하므로 일반적인 사건이라면 이 금액이 매수인 인수 리스크가 됩니다.
하지만 이 사건의 결론을 바꾸는 것은 특별매각조건입니다. 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어, 이를 반영한 현재 회차의 실질 인수는 0원*, 실질취득은 196,800,000원입니다.
가격만 보면 제공된 실거래 평균 254,166,666원의 77.4% 수준입니다. 다만 12건의 거래가 2021년 7월~2022년 1월 자료라는 점, 단지가 16세대의 소규모 오피스텔이라는 점은 가격 판단을 보수적으로 만들 요소입니다. 따라서 결론은 권리조건 확인 후 가격 검증입니다. 특별매각조건이 최종 서류에서도 동일하게 유지되고, 2026년 최신 시세가 뒷받침된다면 의미 있는 가격차를 검토할 수 있는 물건입니다.
