157,440,000원
서울남부지방법원 2025타경13357. 방화동 마곡그랑시엘 3층 301호, 오피스텔입니다. 감정평가상 방1·주방1·거실1·욕실1 구조로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 12층 건물입니다. 현재 소유자는 김연희로, 2021.12.20 매매를 원인으로 거래가액 245,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “2회 유찰돼 157,440,000원까지 내려왔다”는 데 있지 않습니다. 임차인 김용훈은 2022.01.13 전입했고, 말소기준권리인 2023.08.23 국 압류보다 먼저 주민등록을 마쳤습니다. 따라서 대항력이 존재하고, 확정일자 2021.12.20 및 배당요구도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 통상이라면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어오는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 별도의 특별매각조건이 있습니다. 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하므로, 김용훈 임차인에 관한 실질 인수액은 0원입니다. 이 포기·말소 조건은 해당 임차보증금 잔액에 적용되는 것이며, 다른 임차보증금을 합산해 계산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 김용훈 1명이고, 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13357 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 613-2 마곡그랑시엘 제3층 제301호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 개화동로27길 22 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 방1·주방1·거실1·욕실1 |
| 전용 / 층 | 25.62㎡ · 12층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 김연희 · 거래가액 245,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 157,440,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 64% |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력은 특별매각조건으로 해소
말소기준권리는 2023.08.23 등기된 국의 압류입니다. 김용훈 임차인은 그보다 앞선 2022.01.13 주민등록과 2022.01.14 점유개시를 갖추고 있어 선순위 대항력이 있습니다. 임차보증금은 240,000,000원이며, 확정일자는 2021.12.20입니다. 2023.12.01 임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 확인됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 김용훈 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 240,000,000원 | 2022.01.13 / 2021.12.20 | 대항력 有 우선변제 有 승계 해당 없음 |
다만 갑구에는 2022.01.14 민간임대주택등기가 존재합니다. 이 등기는 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수에 관한 내용을 담고 있으므로, 입찰 전 매각물건명세서와 등기 원본에서 매각 후 처리와 말소 여부를 다시 대조하는 것이 안전합니다.
② 시세 비교 — 61.9%지만 거래 시점은 오래됐다
마곡그랑시엘 전용 25.62㎡·25.87㎡의 실거래 12건은 245,000,000원~265,000,000원에 분포하고 평균은 254,166,666원입니다. 마지막 거래는 2022.01 260,000,000원입니다. 현재 최저매각가 157,440,000원은 이 12건 평균의 61.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 25.87㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2022.01 | 25.62㎡ | 6 | 250,000,000원 |
| 2021.12 | 25.62㎡ | 3 | 245,000,000원 |
| 2021.12 | 25.62㎡ | 7 | 255,000,000원 |
| 2021.12 | 25.87㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2021.12 | 25.62㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2021.12 | 25.62㎡ | 4 | 245,000,000원 |
| 2021.12 | 25.87㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2021.11 | 25.62㎡ | 8 | 255,000,000원 |
| 2021.10 | 25.87㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 2021.07 | 25.87㎡ | 7 | 255,000,000원 |
| 2021.07 | 25.87㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 평균 | 25.62㎡·25.87㎡ | 12건 | 254,166,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 157,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,004,160원 |
| 1. 임차인 김용훈 보증금 | 240,000,000원 | 154,435,840원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김용훈 임차보증금의 미배당액은 85,564,160원입니다. 일반적인 선순위 대항력 임차인이라면 이 잔액이 매수인 인수로 연결되지만, 이 사건은 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 특별매각조건이므로 해당 임차인의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다. 집행비용은 매각가의 1.9% 추정치이며, 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 특별조건이 없으면 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 157,440,000원 | 85,564,160원 | 특별매각조건으로 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 125,952,000원 | 116,611,328원 | 특별매각조건 적용 대상 잔액 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 100,761,600원 | 141,449,062원 | 특별매각조건 적용 대상 잔액 |
선순위 대항력 임차인이 있는 물건은 원래 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 낙찰가만 보고 싸다고 판단하면 안 되는 유형입니다. 이 사건 역시 원칙적인 계산만 보면 같은 구조입니다. 다만 특별매각조건 때문에 김용훈 임차인의 미배당 잔액은 매수인에게 실질적으로 넘어오지 않는다는 점이 결정적인 차이입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 방화중학교 남동측 인근. 다세대주택과 상업·업무시설 등이 혼재한 지역이며 제반 입지여건은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근 버스정류장 및 남동측 지하철 9호선 공항시장역을 이용할 수 있어 대중교통상황은 비교적 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 12층 건물의 3층 301호. 승강기·소화전·스프링클러·화재탐지시설·위생설비·도시가스 난방시설이 있습니다.
- 단지. 마곡그랑시엘은 16세대, 사용승인일은 2021.06.15입니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 과밀억제권역, 수평표면구역, 상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 185.0㎡, 평지·세로장방형·소로한면이며 공시지가는 4,479,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측 약 8m 도로에 접합니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 현재 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 확인하세요.
- 대항력 기산점 재확인. 김용훈의 전입 2022.01.13·점유개시 2022.01.14와 말소기준권리 2023.08.23의 선후관계를 원본에서 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.01.14 등기된 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 말소 여부를 확인하세요.
- 현재 시세 별도 검증. 실거래 12건은 2021.07~2022.01 거래입니다. 2026 매각 시점의 실제 매매·임대 시세를 별도로 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가상 이해관계인 부재로 내부구조도는 집합건축물대장상 도면·외부관찰·탐문을 토대로 작성됐습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·특별매각조건을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 대항력”보다 중요한 특별매각조건
표면만 보면 이 물건은 보증금 240,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가에서는 85,564,160원이 미배당되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 원칙대로라면 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어나므로 최저가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
그러나 이 사건은 배당받지 못한 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있어 김용훈 임차인에 관한 실질 인수는 0원입니다. 그 결과 현재 회차의 실질취득은 최저매각가와 같은 157,440,000원으로 볼 수 있습니다. 이 금액은 제공된 실거래 12건 평균 254,166,666원의 61.9%이지만, 실거래 시점이 2021.07~2022.01에 머물러 있다는 점 때문에 2026 현재 시세 대비 가격 우위까지 단정하는 것은 무리입니다. 이 물건의 핵심은 특별매각조건의 유효성 확인과 현재 시세 재검증입니다.
