의정부지방법원 2025타경63875. 사건상 용도 표시는 근린시설이지만, 감정평가 이용상태에 따르면 401호부터 1108호까지는 공부상 업무시설(오피스텔)이고 본건은 4층 408호입니다. 등기상 현재 소유자는 코리아신탁주식회사(수탁자)입니다. 2022.04.20 북부천새마을금고의 채권최고액 10,000,000원 근저당이 말소기준이며, 그 뒤의 고양시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 말소기준 자체가 아니라 그보다 앞선 점유관계와 유치권 신고입니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 낙찰가와 별개로 매수인의 실질취득비용을 끌어올릴 수 있는데, 본건은 선순위 가능 점유자들의 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 낙찰가가 내려갔다는 이유만으로 실질취득가도 같은 폭으로 내려간다고 볼 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 단순하지만 그 앞 점유가 핵심

2010년과 2019년·2020년의 신탁 및 가처분·압류 관련 등기 상당수는 등기부상 이미 말소된 이력이 있습니다. 현재 권리분석의 중심은 2022.04.20입니다. 이날 북부천새마을금고 근저당권이 접수번호 43084로 설정되고, 같은 날 접수번호 43089로 코리아신탁주식회사에 소유권이전 신탁이 이뤄졌습니다. 이후 2024.06.21 고양시 압류와 2025.08.13 임의경매개시결정은 말소기준 뒤 권리로 매각 시 소멸합니다.

② 임차관계 — 21명 중 11명은 대항력 가능·미상

현황조사 등에 나타난 임차 관련자는 21명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 말소기준 2022.04.20보다 전입일이 앞선 사람은 9명이고, 전입일 자체가 확인되지 않는 사람은 2명입니다. 다만 이 11명은 보증금 또는 확정일자가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’으로 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 분류합니다.

③ 최대 쟁점 — 신연수의 1,183,494,319원 유치권 신고

신연수는 2025.09.04 공사대금 1,183,494,319원을 피담보채권으로 한 유치권을 신고했습니다. 다만 매각물건명세서 비고에는 그 성립 여부가 불분명하다고 기재돼 있습니다. 이후 신청채권자 북부천새마을금고는 2025.12.16 신연수의 유치권 신고에 대한 유치권배제신청서를 제출했습니다.

또 2026.07.06 신연수는 의정부지방법원 고양지원 2026가합50088호 유치권부존재확인 사건의 준비서면을 참고자료로 제출했습니다. 즉 신고만 존재하는 단계에서 끝난 것이 아니라 유치권 존재 여부 자체가 다투어지고 있습니다. 이 상태에서는 1,183,494,319원을 곧바로 매수인 인수액으로 더할 수도 없고, 반대로 0원으로 제거할 수도 없습니다.

④ 가격·배당 — 최저가 하락과 실질취득은 별개

현재 회차 최저가는 113,400,000원으로 감정가 162,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 79,380,000원(감정가 49%), 3회 유찰 시는 55,566,000원(감정가 34.3%)입니다. 그러나 본건은 미상 임차보증금과 유치권 신고가 있어 낙찰가 하락만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.

*배당모형의 인수 0원은 미상 임차보증금과 유치권 성립 여부를 확정한 값이 아닙니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 113,400,000원 가정)

이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 모형입니다. 신연수의 유치권 신고 1,183,494,319원 역시 위 배당 항목에 포함돼 있지 않습니다.

⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 사건 용도는 근린시설로 표시돼 있으나 본건 408호가 속한 401호~1108호는 공부상 업무시설(오피스텔)입니다.
• 주위환경. 고양소방서 동측 인근으로 상업용건물·주상용건물·오피스텔·아파트·다세대/연립주택·숙박시설·관공서 등이 혼재하며 주위환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근 및 진출입이 용이하고 인근 버스정류장, 근거리에 지하철3호선 원당역이 있으며 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 남서측 약 40미터, 남동측 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
• 지역·규제. 준주거지역, 과밀억제권역이며 감정자료상 토지거래계약 허가구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
• 건물상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 대항력 가능·미상 11명 확인. 말소기준 이전 전입자 9명과 전입일 미상 2명의 실제 임대차계약, 보증금, 확정일자, 점유현황을 확인해야 합니다.
• 실질취득가 재계산. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 최저가에 그 인수부담을 더해 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
• 신연수 유치권 확인. 1,183,494,319원 유치권 신고, 2025.12.16 유치권배제신청, 2026가합50088호 유치권부존재확인 사건 관련 자료의 진행상태를 함께 확인해야 합니다.
• 신탁원부 확인. 현재 소유자는 코리아신탁주식회사이고 등기부에도 임대차 등 법률행위 시 신탁원부 확인 필요성이 명시돼 있습니다.
• 배당표를 인수확정표로 사용하지 않기. 현재 배당모형의 인수액 0원은 미상 임차관계와 유치권을 해소한 결론이 아닙니다.
• 가격만으로 판단하지 않기. 현재 113,400,000원, 2회 유찰 79,380,000원, 3회 유찰 55,566,000원으로 내려가더라도 권리부담이 확정되지 않으면 실질취득가는 별도로 달라집니다.

맺으며 — “70% 최저가”보다 먼저 풀어야 할 권리가 많다

이 사건의 말소기준 자체는 명확합니다. 2022.04.20 북부천새마을금고 근저당이고, 이후의 고양시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사실만으로 안전한 경매라고 결론낼 수는 없습니다.

말소기준보다 앞선 전입자 9명, 전입일 미상 2명의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 인원이 11명이고, 신연수는 1,183,494,319원 유치권을 신고했습니다. 그 유치권은 배제신청과 부존재확인 사건 관련 자료가 이어져 성립 여부도 불분명합니다. 게다가 현재 소유권은 신탁재산이라 임대차 효력 판단에는 신탁원부 확인까지 필요합니다.

따라서 최저매각가 113,400,000원을 그대로 ‘취득가’로 놓고 계산하는 접근은 맞지 않습니다. 실질취득가는 아직 산정 불가이며, 임차보증금과 유치권의 존부·범위가 확인된 뒤에야 가격 판단이 가능합니다. 이 물건은 가격을 먼저 보는 사건이 아니라 권리의 불확실성을 먼저 제거해야 하는 사건입니다.