서울남부지방법원 2025타경13367. 양천구 신월동 피크빌양천 제4층 제401호, 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 현재 사건에서 가장 중요한 것은 등기부에 보이는 임차권 그 자체보다 임차인의 대항력 발생시점과 특별매각조건의 결합입니다. 임차인 윤병선은 임대차계약일 2021.04.23, 확정일자 2021.04.27, 주민등록·점유개시 2021.07.15이고 보증금은 246,000,000원입니다. 반면 말소기준권리는 2023.01.27 포천세무서장의 압류이므로, 임차인은 말소기준보다 앞선 대항력을 갖습니다.
원칙만 적용하면 현재 매각가 198,400,000원에서 집행비용 3,577,600원을 제외한 194,822,400원이 임차인에게 배당되고, 보증금 잔액 51,177,600원이 남습니다. 낙찰가가 더 내려가면 미배당 보증금이 늘어나므로 실질취득비용은 보증금 246,000,000원 부근으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다. 그러나 이 사건의 매각조건은 그 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 하고 있어, 해당 임차인의 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13367 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 157-1 피크빌양천 제4층 제401호 |
| 도로명 | 서울특별시 양천구 가로공원로56길 32 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 전용면적 | 25.37㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 6층 건물 내 제4층 제401호 · 사용승인일 2021.04.08 |
| 소유자 | 김택현 · 2021.07.16 매매 · 거래가액 246,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 198,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 246,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
등기부상 최초 근저당권은 새안양신용협동조합의 채권최고액 2,130,000,000원이었지만 2021.07.15 일부포기로 이미 말소되었습니다. 현재 매각의 말소기준은 2023.01.27 국의 압류입니다. 이후 양천구·의정부세무서·강서구 압류와 2025.11.19 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 원칙상 인수형, 특별조건으로 실질 0
| 임차인 | 사용부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤병선 | 건물전부 · 주거 | 2021.07.15 | 2021.04.27 | 246,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 실질 인수 0 |
현재 최저가 198,400,000원을 그대로 매각가로 가정하면 집행비용 3,577,600원 후 임차인 배당은 194,822,400원이고, 일반적인 대항력 임차인 계산으로는 51,177,600원이 미배당됩니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 구조라 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 늘어나 일반 원칙상 낙찰가 + 미배당 보증금 ≈ 246,000,000원으로 실질취득비용이 고정됩니다.
③ 가격 비교 — 실질취득은 198,400,000원
특별매각조건을 반영하면 시세와 비교해야 할 금액은 보증금 246,000,000원이 아니라 현재 최저매각가 198,400,000원입니다. 피크빌양천의 제공 실거래 표본은 총 7건이고, 평균은 251,571,428원, 최저 246,000,000원, 최고 259,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 표본 평균의 78.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 27.03㎡ | 4 | 259,000,000원 |
| 2021.07 | 25.37㎡ | 4 | 246,000,000원 |
| 2021.07 | 24.78㎡ | 2 | 246,000,000원 |
| 2021.06 | 25.37㎡ | 3 | 246,000,000원 |
| 2021.06 | 27.03㎡ | 3 | 259,000,000원 |
| 2021.06 | 24.78㎡ | 4 | 246,000,000원 |
| 2021.06 | 27.03㎡ | 6 | 259,000,000원 |
| 평균 | — | 7건 | 251,571,428원 |
④ 예상배당표 (매각가 198,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,577,600원 |
| 1. 임차인 윤병선 보증금 | 246,000,000원 | 194,822,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 246,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 원칙상 임차인 미배당은 51,177,600원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 해당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 인수 구조 — 특별조건이 없었다면
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 특별조건 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 198,400,000원 | 51,177,600원 | 198,400,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 158,720,000원 | 90,302,080원 | 158,720,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 126,976,000원 | 121,601,664원 | 126,976,000원 |
특별조건이 없다면 낙찰가가 떨어질수록 미배당 보증금이 커져 실질취득비용이 보증금 수준에서 거의 고정되는 구조입니다. 이번 사건은 그 핵심 인수위험을 특별매각조건이 제거하므로, 회차가 내려가면 매수인의 실질취득가격도 함께 낮아집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울금융고등학교 남측 인근. 주위는 다세대주택·단독주택·아파트·오피스텔·근린생활시설·교육시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물, 사용승인일 2021.04.08. 기본 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 약 6미터, 동측 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·세로장방형, 공시지가 2,543,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·공항 관련 구역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 표시되어 있습니다.
- 규모. 피크빌양천은 15세대이며, 제공 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.4회입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 물건의 핵심은 배당받지 못하는 보증금 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소입니다. 매각물건명세서의 조건 문구를 입찰 전 반드시 원문 대조해야 합니다.
- 임차인 배당관계 확인. 윤병선은 대항력과 우선변제권을 모두 갖고 있습니다. 특별조건이 적용되지 않는다면 현재 회차 기준 51,177,600원 인수형이므로 조건 적용 여부가 결론을 완전히 바꿉니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 4건 존재합니다. 당해세 해당분은 선순위로 차감될 수 있으므로 실제 배당표를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.11.12 민간임대주택 등록 등기가 존재합니다. 매각 후 말소·효력 관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 시세 최신성 확인. 제공 실거래 7건은 2021.06~2021.07 거래입니다. 2026.09.02 입찰가를 정할 때는 최신 거래·호가를 별도로 대조해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현재 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 51,177,600원”에서 끝내면 틀린 사건
이 사건을 표면적으로만 보면 대항력 임차인 윤병선의 보증금 246,000,000원 중 51,177,600원이 현재 회차에서 미배당돼 매수인에게 넘어오는 전형적인 인수형입니다. 그래서 특별매각조건을 보지 않고 최저가 198,400,000원만 보고 접근하거나, 반대로 미배당 보증금을 그대로 인수한다고 단정하는 것 모두 정확하지 않습니다.
핵심은 배당받지 못하는 잔액 반환청구권 포기 + 임차권등기 말소 조건입니다. 이 조건을 반영하면 윤병선 관련 실질 인수는 0원이고, 현재 실질취득비용은 198,400,000원이 됩니다. 다만 국세·지방세 압류, 민간임대주택등기, 2021년에 집중된 실거래 표본이라는 확인 과제가 남습니다. 특별조건 확인이 끝나면 권리 리스크는 크게 낮아지지만, 가격 판단은 최신 시세 확인 후 결정해야 하는 물건입니다.
