서울남부지방법원 2025타경13367. 양천구 신월동 피크빌양천 제4층 제401호, 전용 25.37㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 소유자는 김택현이며, 2021년 7월 소유권을 이전받을 당시 등기 거래가액은 246,000,000원입니다. 주택도시보증공사가 청구금액 246,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다.

이 사건은 일반적인 후순위 근저당 소멸형 경매가 아닙니다. 임차인 윤병선의 전입신고와 확정일자가 말소기준권리인 2023년 1월 27일 압류보다 앞섭니다. 보증금 역시 현재 최저가를 크게 웃돌기 때문에, 별도 조건이 없었다면 매수인이 미배당 보증금을 인수할 수 있는 구조입니다. 하지만 주택도시보증공사의 잔여 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소라는 특별매각조건이 있어 실제 취득구조가 달라집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 존재

말소기준권리는 2023.01.27 접수된 포천세무서장의 압류입니다. 이후 양천구·의정부세무서·강서구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 새안양신용협동조합의 채권최고액 2,130,000,000원 근저당은 과거 공동담보권으로, 본건 등기에서는 이미 말소돼 현재 매수인 인수채무로 계산하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 대항력과 특별매각조건

실제 확인되는 임차인은 윤병선 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 표시되어 있으며, 이를 별도의 실제 임차인으로 추가하거나 윤병선의 보증금과 중복 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 2021년 거래가와 현재 시세는 구분해야 한다

피크빌양천의 확인된 거래 표본은 2021년 6~7월 거래 7건입니다. 평균은 251,571,428원이고, 최저 거래가 246,000,000원, 최고 거래가 259,000,000원입니다.

현재 최저가 158,720,000원은 과거 거래 평균의 63.1% 수준입니다. 다만 이 거래들은 모두 2021년에 발생한 자료이므로, 이를 2026년 현재의 최근 실거래 시세로 해석해서는 안 됩니다. 현재 환금가치와 가격 메리트에 대한 판단은 별도의 최신 실거래 확인이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 158,720,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다는 가정입니다. 집행비용을 차감한 나머지를 임차인 보증금에 우선 배당하는 계산이며, 실제 배당 순서는 조세채권 등의 내용에 따라 변동될 수 있습니다.

임차보증금과 신청채권자 청구액을 서로 다른 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 주택도시보증공사에 대한 별도 예상배당은 0원입니다. 국세·지방세 압류와 관련한 당해세 및 최우선변제는 위 추정 배당표에 반영하지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 실질취득의 차이

추가 유찰이 발생하면 표시되는 최저매각가는 더 낮아집니다. 하지만 특별매각조건이 적용되지 않는 일반적인 대항력 인수형에서는 최저가 하락만큼 인수할 미배당 보증금이 증가할 수 있습니다.

후속 회차의 룰상 예상 인수액은 회차별 추정치이며, 현재 회차와 동일한 배당 전제를 확정한 금액은 아닙니다. 실제 인수액은 집행비용·조세채권·최종 배당액·특별매각조건 이행 여부에 따라 달라집니다.

일반적인 보증금 인수형에서는 낙찰가가 하락한다고 그만큼 경제적 취득원가가 줄어들지 않습니다. 본건은 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 조건 때문에 실질 인수액이 달라지는 사건입니다. 따라서 추가 유찰 시에도 단순한 최저가 비교보다 특별매각조건의 유지 여부를 먼저 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 양천구 신월동 서울금융고등학교 남측 인근입니다. 주변에는 다세대주택·단독주택·아파트·오피스텔·근린생활시설 및 교육시설이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 2021.04.08 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물입니다. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방 및 승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 북측 약 6m, 동측 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 용도·규제. 제2종일반주거지역이며 공항소음 관련 제3종 구역(나지구), 수평표면·진입표면구역, 상대보호구역 및 과밀억제권역 등의 지정사항이 있습니다. 개별 적용 여부는 관할 기관 확인이 필요합니다.
• 토지가격. 공시지가 2,543,000원/㎡입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 15세대 규모의 다세대주택입니다. 확인된 거래가 준공 직후인 2021년에 집중되어 있어 현재 매수 수요와 시세를 판단하기 위한 최신 거래자료 보강이 필요합니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.8회입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 조건의 정확한 적용범위와 효력을 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
• 채권 승계관계 확인. 등기상 임차권자는 윤병선이고 경매 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 주택도시보증공사가 잔여 반환청구권을 유효하게 포기할 수 있는 승계관계 및 별도 잔존 청구권 유무를 확인해야 합니다.
• 선순위 임차권 확인. 전입일 2021.07.15, 확정일자 2021.04.27, 보증금 246,000,000원입니다. 특별조건이 이행되지 않을 때의 인수 위험을 배제해서는 안 됩니다.
• 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 4건의 실제 세액, 법정기일 및 당해세 여부를 확인하고 최종 배당순위를 검토해야 합니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 2021.11.12 민간임대주택등기가 존재합니다. 경매 매각 후 임대사업자 관련 의무 및 등록 상태를 관할 기관에 확인할 필요가 있습니다.
• 현재 시세 재확인. 2021년 거래 평균 251,571,428원을 현재 시세로 사용하지 말고, 동일 면적의 최근 실거래와 현장 거래가격을 별도 대조해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기와 별개로 실제 점유 현황을 확인하고, 낙찰 후 임차권등기 말소 및 인도 절차를 사전에 검토해야 합니다.
• 관리비·현장 상태. 공용부분 체납 관리비, 내부 상태, 수선 필요 여부 및 소유권 이전 관련 부대비용을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원의 최신 매각공고를 입찰 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “핵심은 낙찰가가 아니라 반환청구권 포기 조건”

피크빌양천 401호는 감정가 248,000,000원에서 최저가가 158,720,000원으로 내려온 다세대주택입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 246,000,000원이므로, 일반적인 보증금 인수형이었다면 현재 회차의 미배당액 90,302,080원을 매수인이 떠안을 수 있었습니다.

이번 사건은 주택도시보증공사의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다는 점이 중요합니다. 그 조건이 유효하게 이행되면 실질 인수액은 0원이며, 현재 회차의 취득원가는 낙찰가 158,720,000원을 기준으로 검토할 수 있습니다.

다만 실질 인수 0원은 특별매각조건의 이행을 전제로 한 판단입니다. 과거 거래가와 현재 시세도 구분해야 합니다. 확인된 실거래는 모두 2021년 거래이므로 최저가가 과거 평균의 63.1%라는 수치만으로 현시점의 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.

결론은 조건부 인수 해소형 경매입니다. 특별매각조건의 효력·채권 승계관계·임차권 말소 이행을 확인하고, 최신 시세 및 조세채권을 별도로 검토하는 것이 이 사건의 핵심입니다.