서울남부지방법원 2025타경13373. 강서구 화곡동 서호가오피스텔 3층 304호, 감정평가상 오피스텔(주거용)으로 이용 중인 물건입니다. 핵심은 2024.04.11. 등기된 노지윤의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.07.05., 확정일자는 2022.07.13., 전입 및 점유개시는 2022.07.29.이고 보증금은 288,000,000원입니다. 이 임차권은 2025.11.19. 강제경매개시결정보다 앞서므로 통상적인 권리계산만 보면 매수인에게 미배당액이 남는 구조입니다.
다만 이 사건은 일반적인 대항력 인수형과 결론이 다릅니다. 매각물건명세서의 특별매각조건에 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시되어 있습니다. 따라서 배당표의 기계적 계산상 미배당액은 남지만, 그 금액을 매수인이 실제로 승계하는 것으로 보지 않고 실질 인수 0원으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13373 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-68 서호가오피스텔 제3층 제304호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 화곡로42나길 14 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔(주거용) 이용중 · 9층 건물 내 3층 |
| 사용승인일 | 2021.08.31. |
| 소유자 | 김진혁 · 2022.07.05. 매매 · 거래가액 288,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 163,200,000원 (2회 유찰·64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 288,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13. |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 특별매각조건으로 실질 0원
등기부상 선언된 말소기준은 2025.11.19. 강제경매개시결정입니다. 반면 노지윤의 주택임차권등기는 2024.04.11.로 그보다 앞섭니다. 전입·점유 역시 2022.07.29.이고 확정일자도 2022.07.13.이므로 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다. 일반적인 매각이라면 배당으로 회수하지 못한 보증금이 매수인에게 남는 전형적인 인수형 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 인수판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 노지윤 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 288,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 중복신고 아님 | 실질 0원* |
전입 2022.07.29. · 확정일자 2022.07.13. · 임차권등기 2024.04.11. · 배당요구 있음. * 일반 배당계산상 현재 회차 미배당액은 127,884,800원이지만, 특별매각조건상 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교값 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 163,200,000원으로 감정가 255,000,000원의 64%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 지표가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 판단해서는 안 됩니다.
중요한 점은 대항력 임차보증금 자체가 최저가보다 크더라도, 이번 사건은 특별매각조건 때문에 실질취득액이 보증금 288,000,000원으로 고정되는 일반 인수형이 아니라는 것입니다. 현재 회차 기준 실질취득은 최저가 163,200,000원으로 계산됩니다. 다만 2회 유찰된 사실과 오피스텔이라는 물건 성격을 감안해 응찰 전 별도의 현장 시세 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 163,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,084,800원 |
| 1. 임차인 노지윤 보증금(우선변제) | 288,000,000원 | 160,115,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 288,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당계산상 노지윤 보증금 중 127,884,800원이 미배당으로 남아 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 이 사건은 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 전제되므로 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물 중 3층 304호이며, 감정평가상 오피스텔(주거용)로 이용 중입니다.
- 입지. 우장초등학교 남측 인근으로 오피스텔, 숙박시설, 다가구·다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 난방·위생·급배수시설, 승강기, 화재탐지시설, 기계식 주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 공시지가 5,158,000원/㎡, 토지면적 334.0㎡입니다. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 해당 사항 없음, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 현재 매각조건에 그대로 존재하는지 최종 확인해야 합니다.
- 일반 계산액과 실질 인수 구분. 현재 회차의 일반 계산상 미배당액은 127,884,800원이지만, 특별매각조건 반영 시 실질 인수는 0원입니다.
- 임차권등기 말소 절차. 매각 후 노지윤 명의 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 필요 서류를 확인해야 합니다.
- 시세 현장조사. 실거래 비교값이 없어 감정가 64%만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 주변 동종 오피스텔 거래·매물과 현재 실질취득 163,200,000원을 직접 비교해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.07.29. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력과 행정상 처리 관계를 원문 기준으로 확인할 필요가 있습니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 별개로 실제 점유 상태를 매각 전 다시 확인하고, 인도·명도 절차를 준비해야 합니다.
맺으며 — “강한 임차권이 있지만, 이번 매각조건은 다르다”
표면만 보면 보증금 288,000,000원의 대항력 있는 임차권이 최저가 163,200,000원을 크게 웃돌아 위험한 인수형 물건으로 보입니다. 실제 일반 배당계산도 미배당액 127,884,800원을 매수인 인수로 산출합니다. 하지만 이 사건에는 바로 그 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 특별매각조건이 붙어 있어, 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
따라서 현재 회차에서 보는 실질취득액은 163,200,000원입니다. 다만 2회 유찰과 감정가 64%라는 숫자만으로 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 이 물건의 승부처는 권리보다 특별매각조건의 정확한 이행 확인과 163,200,000원이 실제 주변 오피스텔 시세에 비해 어떤 수준인지 검증하는 것입니다.
