서울남부지방법원 2025타경13373. 서울 강서구 화곡동 서호가오피스텔 3층 304호입니다. 감정평가상 이용상태는 오피스텔(주거용)이고, 사용승인일은 2021.08.31입니다. 현재 소유자는 김진혁으로, 2022.07.05 매매를 원인으로 288,000,000원에 취득한 등기가 2022.07.29 접수됐습니다.
이 사건의 핵심은 일반적인 “선순위 임차인 인수형”처럼 보이지만, 특별매각조건이 결론을 바꾼다는 점입니다. 임차권자 노지윤의 임대차계약일은 2022.07.05, 확정일자는 2022.07.13, 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2022.07.29입니다. 임차보증금은 288,000,000원이고, 임차권등기는 2024.04.11 접수됐습니다. 이 권리는 2025.11.19 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로 매수인에게 인수될 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13373 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-68 서호가오피스텔 제3층 제304호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 화곡로42나길 14 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔(주거용) · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물 내 3층 304호 |
| 사용승인일 | 2021.08.31 |
| 소유자 | 김진혁 (2022.07.05 매매 · 거래가액 288,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 204,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 288,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있으나 특별조건으로 실질 인수 0원
말소기준권리는 2025.11.19 접수된 강제경매개시결정입니다. 노지윤의 주민등록·점유는 2022.07.29, 확정일자는 2022.07.13이고 임차권등기도 2024.04.11 접수돼 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 대항력 有·우선변제권 有로 판단됩니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증기관 승계자로 중복 집계되는 임차인은 없습니다.
| 임차인 | 점유 / 이용 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 노지윤 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 288,000,000원 | 2022.07.29 | 2022.07.13 | 대항력 有 우선변제 有 실질 승계 0원 |
노지윤은 배당요구를 했고, 임차권등기 접수일은 2024.04.11입니다. 특별매각조건은 이 임차인에 관한 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소에 적용됩니다.
② 가격 판단 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 204,000,000원’으로 본다
현재 최저매각가는 204,000,000원입니다. 특별매각조건이 없다면 배당표상 노지윤에게 200,344,000원이 배당되고 보증금 부족분 87,656,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 이번 매각은 그 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건이므로, 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 204,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 204,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,656,000원 |
| 1. 임차인 노지윤 보증금 | 288,000,000원 | 200,344,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 288,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표만 보면 임차인 보증금 부족분은 87,656,000원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 이 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 대상 호실은 오피스텔(주거용)로 이용 중이며, 사용승인일은 2021.08.31입니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 우장초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔·숙박시설·다가구 및 다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장이 있어 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 기본적인 난방시설·위생 및 급배수시설·승강기·화재탐지시설·기계식 주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 인접 도로 대비 등고평탄한 가장형 토지이며 오피스텔 건부지로 이용 중이고, 북동측 및 북서측으로 세로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당 사항이 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 이 사건의 핵심 안전장치는 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 직전 매각물건명세서의 동일 조건이 유지되는지 확인해야 합니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 배당표상 부족분은 87,656,000원이지만 특별매각조건 적용 후 실질 인수는 0원입니다.
- 임차인 권리 확인. 노지윤은 보증금 288,000,000원, 전입·점유 2022.07.29, 확정일자 2022.07.13의 대항력·우선변제권 있는 실제 임차인 1명입니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 확인되지 않으므로 현재 실질취득 204,000,000원을 주변 동일·유사 오피스텔 거래와 별도로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.07.29 민간임대주택 등록 등기가 존재하므로 매각 후 처리와 관련된 원본 등기 및 매각조건을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 매각기일의 변경 여부를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인 있음”만 보고 포기할 사건은 아니다
이 사건은 표면만 보면 보증금 288,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있는 고위험 구조입니다. 현재 최저가 204,000,000원에서 통상적인 배당계산을 하면 임차인에게 200,344,000원이 배당되고 87,656,000원이 남습니다. 그러나 이번 매각은 바로 그 미배당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 두고 있습니다.
따라서 권리분석의 결론은 실질 인수 0원, 현재 회차 실질취득 204,000,000원입니다. 다만 가격 판단은 별개입니다. 최근 실거래 자료가 없어 204,000,000원이 시세보다 낮은지 높은지 확인할 수 없으므로, “1회 유찰됐으니 싸다”는 결론은 금지해야 합니다. 이 물건의 승부처는 선순위 임차권 자체보다 특별매각조건의 유지 확인과 실제 오피스텔 시세 검증입니다.
