서울남부지방법원 2025타경13377. 금천구 독산동 해리움팰리스투 제3층 제301호입니다. 감정가 300,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 192,000,000원입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구액은 295,000,000원입니다.
이 사건의 권리분석은 일반적인 후순위 근저당 경매와 다릅니다. 2024년 9월 9일 주택도시보증공사 가압류가 말소기준권리이고, 그보다 먼저 주택임차권등기가 설정돼 있습니다. 임차인 김민경의 전입신고와 확정일자도 말소기준일보다 빠릅니다. 따라서 특별매각조건을 고려하지 않는 일반적인 배당 계산에서는 보증금 미회수액의 매수인 인수가 핵심 위험입니다.
그러나 이 사건에는 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다는 특별매각조건이 있습니다. 이 조건으로 해소되는 권리와 여전히 확인해야 할 권리를 구분해야 합니다. 특히 공사의 포기 의사만으로 등기상 임차권자 김민경의 독립적인 잔존 권리까지 모두 소멸한다고 무조건 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13377 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 962-16 해리움팰리스투 제3층 제301호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 독산로101길 44(독산동) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 다세대주택 · 지하 1층/지상 7층 건물 중 제3층 제301호 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · (철근)콘크리트지붕 · 사용승인 2021.08.24 |
| 소유자 | 오민식 (2021.12.28 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 192,000,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 입찰보증금 | 매각기일의 입찰보증금 및 특별매각조건 확인 필요 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 295,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.09.09 · 갑구 3번 · 주택도시보증공사 가압류 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 특별매각조건 | 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2021년에 설정됐던 시흥새마을금고 근저당권(채권최고액 1,800,000,000원)은 2021.12.13 이미 말소됐습니다. 2025년 경기광주세무서장의 압류도 같은 해 6월 19일 말소됐으므로 현재 존속하는 선순위 담보권으로 계산하지 않습니다.
다만 2021.12.28 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수에 관한 등기이므로, 매각 이후 적용되는 사항이 있는지 관련 원본과 실제 등록 상태를 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 배당 부족액과 특별매각조건
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 김민경 전부 · 주거 · 임차권등기 |
전입 2021.12.16 확정 2021.11.19 점유개시 2021.12.11 배당요구 2024.01.02 |
295,000,000원 |
대항력 有
우선변제 有
인수 원칙 특별매각조건 확인 |
실제 확인되는 임차인은 김민경 1명입니다. 주택도시보증공사의 가압류 및 강제경매 청구액은 별도의 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 공사와 김민경 사이의 보증금 반환채권 승계 관계는 권리의 귀속 및 포기 범위를 확인할 사항입니다.
보증금 295,000,000원 중 배당받지 못하는 106,488,000원이 발생합니다. 이를 매수인이 그대로 인수한다면 낙찰대금과 인수액의 합계는 298,488,000원입니다.
따라서 단순히 최저가 1.92억만 보고 감정가 대비 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
이 특별매각조건에 따른 포기 대상 반환청구권의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 따라서 일반 배당 산식의 106,488,000원을 확정적인 매수인 부담으로 표시해서는 안 됩니다.
다만 임차권등기 명의자는 김민경이고, 특별매각조건의 포기 주체는 공사입니다. 공사가 보유한 권리의 범위, 김민경의 권리승계 여부, 포기 및 임차권등기 말소의 효력이 선순위 임차보증금 잔액 전체에 미치는지 원본 확인이 필요합니다. 포기 범위 밖에 남는 독립적인 임차인 청구권은 이 특별매각조건만으로 해소됐다고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,488,000원 |
| 1. 임차인 김민경 · 우선변제 | 295,000,000원 | 188,512,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 295,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당표는 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기와 구분되는 일반 배당 산식입니다. 임차보증금 미배당액은 106,488,000원이며, 포기 대상 반환청구권은 특별매각조건에 따라 매수인에 대한 실질 청구액이 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영됐습니다. 공사의 가압류 및 신청채권액은 임차보증금과 별도의 임차인 보증금으로 합산하지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 최저가의 착시
선순위 임차보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는, 특별매각조건이 없을 경우 낙찰가가 내려갈수록 배당 부족액이 증가합니다. 매수인의 실질취득 부담은 보증금 수준에서 거의 고정되는 특성이 있습니다.
| 구분 | 최저가 | 일반 산식상 인수 | 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 감정가 64% |
192,000,000원 | 106,488,000원 | 298,488,000원 |
| 3회 유찰 시 감정가 51.2% |
153,600,000원 | 144,350,400원 | 297,950,400원 |
| 4회 유찰 시 감정가 40.96% |
122,880,000원 | 174,640,320원 | 297,520,320원 |
합계는 각 회차의 최저가와 일반 배당 시나리오상 인수 추정액을 합산한 값입니다. 집행비용 등 추정치가 반영돼 보증금 295,000,000원과 정확히 일치하지 않습니다. 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기가 유효하게 적용되는 부분은 실제 인수 대상에서 제외해야 합니다.
다만 본건의 확인된 감정가는 300,000,000원이며, 이를 현재 실거래 시세와 동일하게 볼 수는 없습니다. 독립적인 최근 실거래 비교와 호실 확인 없이 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다.
⑤ 301호·302호 불일치 — 반드시 현물 확인
명세서에서는 이를 도면 오류로 보고, 건축 당시 구분행위 등을 고려해 등기상 301호 = 건축물현황도상 302호 = 출입문 표시 301호인 건물을 매각 대상으로 추정하고 있습니다.
301호와 302호의 면적은 동일하지만, 단순한 표기 차이로만 간주해서는 안 됩니다. 건축물현황도·등기사항증명서·실제 출입문 표시와 점유 현황을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
감정평가에서도 동일 건물의 다른 층 도면 불일치 및 전유부 호도면 맞교환 정황 등을 고려해 건축물현황도의 호별 배치가 바뀌어 기재된 것으로 판단했습니다. 동시에 경매 진행 시 재확인이 필요하다고 명시하고 있습니다.
이 문제는 단순한 내부 인테리어 차이와 달리, 매각 대상 특정·점유자 확인·인도 절차에 영향을 줄 수 있습니다. 특별매각조건에 따른 임차권등기 말소 여부와 더불어 본건의 핵심 검토사항입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 독산3동 주민센터 북측 인근. 다세대주택·오피스텔·아파트와 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역이며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물 내 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2021.08.24 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 급·배수 및 위생설비, 가스설비, 난방설비, 승강기설비가 있습니다.
- 도로. 북측 하향 완경사지에 위치한 건부지로, 서측에 폭 약 5미터 내외의 포장도로가 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등 제한사항이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 다세대주택이며, 개별 호실 표시 불일치와 선순위 임차권의 처리 결과를 확인해야 합니다. 단순 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 주택도시공사의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 최종 매각조건에 그대로 적용되는지 확인하세요.
- 임차인 권리관계. 김민경과 주택도시보증공사의 보증금 반환채권 승계 관계 및 포기 범위를 확인하세요. 공사의 포기 대상 밖에 독립적인 임차인 청구권이 남는지도 중요합니다.
- 호실 특정. 등기상 301호, 건축물현황도상 302호, 출입문 표시 301호가 동일한 매각 대상임을 현장 및 관련 서류로 대조하세요.
- 점유·인도. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재의 실제 점유자를 확정할 수 없습니다. 현장 점유 및 인도 가능성을 별도로 확인하세요.
- 시세 검증. 독산동 인근 동일 용도·유사 면적·준공 시기의 최근 실거래를 비교하고, 호실 불일치가 매수자금 조달이나 향후 처분에 미칠 영향도 검토하세요.
- 민간임대주택등기. 등록 상태와 매각 후 관련 의무의 적용 여부를 확인하세요.
- 매각기일 재확인. 2026.10.13 매각 진행 여부, 최종 매각물건명세서, 입찰보증금 및 매각조건 변경 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·집합건축물대장 및 건축물현황도를 교차 확인하세요.
맺으며 — “1.92억이라는 숫자보다 특별매각조건과 실제 301호가 중요하다”
이 물건은 선순위 보증금 295,000,000원이 걸려 있는 다세대주택입니다. 일반 배당 산식대로라면 현재 회차에서 106,488,000원의 미배당 보증금이 발생하고, 이를 매수인이 인수할 경우 최저가와 합한 부담은 298,488,000원에 이릅니다. 따라서 최저가가 감정가의 64%라는 사실만으로 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
반면 특별매각조건에는 주택도시공사의 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시돼 있습니다. 해당 조건이 권리관계 전체에 유효하게 적용된다면 포기 대상 보증금의 실질 인수액은 0원입니다. 하지만 김민경의 독립적인 잔존 권리 여부 및 공사의 권리승계 범위를 원본으로 대조해야 합니다.
여기에 등기상 301호와 건축물현황도상 302호의 표시가 뒤바뀐 문제가 겹쳐 있습니다. 결국 이 사건은 단순한 저가 낙찰 문제가 아니라 특별매각조건의 정확한 적용 범위와 매각 대상 호실을 확인하는 것이 우선인 물건입니다. 두 사항이 명확해진 뒤에야 실제 취득비용과 입찰가격을 합리적으로 판단할 수 있습니다.
