서울남부지방법원 2025타경13377. 금천구 독산동 해리움팰리스투 제3층 제301호, 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 사용승인일은 2021.08.24., 건물은 철근콘크리트구조 지하1층·지상7층 건물 내 3층입니다. 현재 소유자는 오민식이고, 2021.12.28. 공유자 전원 지분을 매매로 취득했습니다.
권리구조는 겉으로만 보면 까다롭습니다. 김민경의 임차보증금이 295,000,000원으로 현재 최저가 240,000,000원보다 크고, 전입일 2021.12.16.·확정일자 2021.11.19.로 말소기준 가압류 2024.09.09.보다 앞섭니다. 따라서 일반적인 매각이라면 미배당 보증금이 매수인에게 이어질 수 있는 대항력 인수형 구조입니다. 그러나 이번 사건에는 바로 그 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 특별매각조건이 붙어 있어, 권리 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13377 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 962-16 해리움팰리스투 제3층 제301호 |
| 도로명 | 서울특별시 금천구 독산로101길 44 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상7층 · 제3층 제301호 · 사용승인일 2021.08.24. |
| 소유자 | 오민식 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 240,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 295,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 특별조건으로 실질 해소
말소기준은 2024.09.09. 주택도시보증공사 가압류 10,000,000원입니다. 김민경의 임차권은 그보다 앞서 대항요건을 갖췄습니다. 임대차계약은 2021.11.04., 확정일자는 2021.11.19., 점유개시는 2021.12.11., 주민등록은 2021.12.16.이고, 2024.01.02. 임차보증금 295,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌습니다. 배당요구도 이루어져 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민경 전부 · 주거(임차권등기) | 295,000,000원 | 2021.12.16 / 2021.11.19 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 별도 임차인이 추가된 구조가 아니므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
* 59,160,000원은 현재 회차의 일반 배당계산상 미배당액입니다. 본 리포트의 ‘실질 인수 0원’은 매각물건명세서에 기재된 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 특별매각조건의 이행을 전제로 한 판단입니다.
② 특별매각조건보다 더 먼저 확인할 것 — 301호와 302호
이 사건의 실무상 가장 중요한 물건 특정 이슈입니다. 매각물건명세서에는 등기사항증명서상 매각 대상인 301호 건물이 건축물현황도에서는 301호와 뒤바뀐 302호라고 표시되어 있다고 기재돼 있습니다. 다만 이를 도면 오류로 보고, 건축 당시 구분행위를 추정할 때 등기사항증명서상 301호 = 건축물현황도 302호 = 출입문 표시 301호를 지칭하는 것으로 추정하여 매각한다고 되어 있습니다. 301호와 302호의 면적은 동일합니다.
③ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,160,000원 |
| 1. 임차인 김민경 보증금 | 295,000,000원 | 235,840,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 295,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당계산상 임차보증금 부족분은 59,160,000원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 그 조건이 이행되는 경우 실질 인수액은 0원*입니다.
④ 가격 판단 — 2.40억이 싸다고 단정할 수 없다
감정가는 300,000,000원, 현재 최저매각가는 240,000,000원으로 감정가의 80%입니다. 한 차례 유찰됐다는 숫자만 보면 가격이 낮아 보일 수 있지만, 이 사건에는 동일 조건의 최근 실거래 비교값이 제시되어 있지 않으므로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 있다”라고 단정하면 안 됩니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 금천구 독산동 소재 독산3동 주민센터 북측 인근. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 아파트 및 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물 내 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상7층. 외벽은 석재붙임 및 타일붙임 마감, 새시창호이며 급·배수, 위생, 가스, 난방, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 대상물건 서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 유지되는지 입찰 직전 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
- 301호 실물 특정. 등기사항증명서 301호, 건축물현황도 302호, 출입문 표시 301호의 대응관계를 현장에서 직접 확인해야 합니다.
- 호도면 재확인. 감정평가서가 경매 진행 시 필히 재확인을 요구하고 있으므로 집합건축물대장·건축물현황도·현황 출입문·전유부 위치를 함께 대조해야 합니다.
- 임차인 1명 확인. 김민경의 보증금은 295,000,000원이고 대항력·우선변제권이 있습니다. 특별조건이 없다면 현재 회차 일반 계산상 59,160,000원이 미배당됩니다.
- 가격 상한 별도 산정. 감정가 대비 80%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 독산동 인근 다세대의 실제 거래와 개별 호수 상태를 확인해 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·집합건축물대장·건축물현황도를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수액보다 호수 특정이 더 중요하다”
보증금 295,000,000원의 대항력 임차인이 있다는 사실만 보면 강한 인수형 사건처럼 보입니다. 실제로 현재 최저가 240,000,000원에서 일반 배당계산을 하면 59,160,000원이 남습니다. 하지만 이번 사건은 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 한 특별매각조건이 있어, 그 조건의 이행을 전제로 하면 매수인의 실질 인수는 0원*입니다.
그 대신 이 물건에서 더 무겁게 봐야 할 위험은 301호와 302호의 호도면 불일치입니다. 매각물건명세서와 감정평가서 모두 도면상 표시 오류 가능성을 설명하면서도 경매 진행 시 재확인을 요구하고 있습니다. 따라서 결론은 명확합니다. 임차권 잔액은 특별조건으로 해소되지만, 물건 특정과 가격 검증은 입찰자가 직접 끝내야 하는 사건입니다.
