185,600,000원
서울남부지방법원 2025타경13382. 서울 금천구 독산동 301-15 제2층 제201호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 이현주이며 2022.02.21. 매매를 원인으로 2022.02.24. 소유권을 이전받았습니다. 거래가액은 230,000,000원입니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 채권자로 기재된 2025.11.19. 강제경매개시결정에서 시작됐고, 청구액은 255,000,000원입니다.
권리분석의 핵심은 이동규의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.02.05., 확정일자는 2022.02.07., 점유개시일은 2022.02.24., 주민등록일자는 2022.02.25.입니다. 말소기준으로 선언된 2025.11.19. 강제경매개시결정보다 앞서 있어 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 다만 이번 매각은 일반적인 대항력 인수형과 달리 특별매각조건이 붙어 있어 최종 인수 판단이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13382 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 301-15 제2층 제201호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 가산로3길 41 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제2층 제201호 · 관련공부상 용도 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하1층 지상8층 · 사용승인 2022.01.26. |
| 소유자 | 이현주 · 2022.02.21. 매매 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 185,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 특별매각조건
2022.01.28. 설정됐던 경인북부수산업협동조합 근저당권은 채권최고액 6,500,000,000원이었지만 2022.02.16. 일부포기로 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 이현주가 소유권을 취득했고, 이동규는 그 무렵 점유와 주민등록을 갖춘 뒤 2024.05.30. 보증금 225,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 주요 날짜 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이동규 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 225,000,000원 | 계약 2022.02.05. 확정 2022.02.07. 점유 2022.02.24. 전입 2022.02.25. 임차권등기 2024.05.30. | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 실질 인수 0원 |
② 가격 구조 — 감정가 80%, 시세 판단은 별개
감정가는 232,000,000원, 현재 최저매각가는 1회 유찰 후 185,600,000원으로 감정가의 80%입니다. 다만 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 이 사건에서 확인되는 가격 비교의 기준은 감정가와 각 경매 회차이며, 실거래 시세를 근거로 한 가격 가점은 두지 않는 것이 안전합니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차보증금 인수 | 특별조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 185,600,000원 | 42,798,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 148,480,000원 | 79,398,720원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 118,784,000원 | 108,678,976원 | 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액의 하락폭이 제한됩니다. 하지만 이 사건은 특별매각조건으로 해당 미배당 잔액 청구권을 포기하도록 했으므로, 회차별 최저가가 그대로 실질취득의 핵심 금액이 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 185,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,398,400원 |
| 1. 임차인 이동규 보증금 | 225,000,000원 | 182,201,600원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 255,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 임차인 보증금 미배당액은 42,798,400원이지만, 특별매각조건에 따라 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동 세일중학교 남서측 인근으로, 주위에 오피스텔·지식산업센터·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 독산역이 직선거리 약 600미터 내외에 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상8층 건물이며 사용승인은 2022.01.26.입니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 승강기, 기계식 주차장이 설치된 것으로 탐문됐습니다. 폐문부재로 내부 설비 정상작동 여부는 확인되지 않았습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 10미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 달려 있습니다.
- 임차권 말소 확인. 이동규의 을구 3번 주택임차권이 특별조건에 따라 말소되는 절차와 제출서류를 확인하세요.
- 현재 회차 가격. 최저가는 185,600,000원으로 감정가 232,000,000원의 80%입니다. 감정가 대비 할인만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마세요.
- 폐문부재. 감정 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 내부 상태와 설비 작동 여부를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 특별조건이 승부처”
이 사건은 단순히 “대항력 임차인이 있으니 보증금 잔액을 떠안는다”라고 끝내면 틀립니다. 이동규는 보증금 225,000,000원의 대항력·우선변제 임차인이고 현재 회차 배당상 42,798,400원이 남지만, 특별매각조건이 그 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 요구합니다. 그래서 현재 회차에서 매수인 실질 인수는 0원, 실질취득은 185,600,000원으로 정리됩니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저가는 감정가의 80%까지 내려왔지만 실거래 기준 없이 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다. 이 물건의 핵심은 권리상 특별조건의 확실한 이행 여부와 185,600,000원이라는 현재 가격 자체가 시장에서 적정한지 별도로 검증하는 것입니다.
