서울남부지방법원 2025타경13382. 금천구 독산동 제2층 제201호 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 선순위 임차권과 특별매각조건을 반드시 함께 읽어야 한다는 점입니다. 이동규의 임대차는 계약일 2022.02.05, 확정일자 2022.02.07, 점유개시 2022.02.24, 주민등록 2022.02.25이고 보증금은 225,000,000원입니다. 현재 살아 있는 말소기준권리로 제시된 2025.11.19 강제경매개시결정보다 훨씬 앞서므로 대항력이 있습니다.
현재 최저매각가 148,480,000원만 놓고 일반적인 배당 구조를 계산하면 집행비용 2,878,720원과 임차인 배당 145,601,280원으로 매각대금이 모두 소진되고, 보증금 중 79,398,720원이 남습니다. 원칙적인 대항력 인수형이라면 이 미배당액을 낙찰자가 떠안아 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 하지만 이 사건은 매각물건명세서 비고에 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있어, 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13382 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 301-15 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 관련공부상 용도 오피스텔 · 폐문부재로 내부확인 불가 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지1층 지상8층 · 제2층 제201호 · 사용승인 2022.01.26 |
| 소유자 | 이현주 · 2022.02.24 공유자전원지분전부 이전 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 148,480,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 특별매각조건
등기부상 2022.01.28 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당권 6,500,000,000원은 2022.02.16 일부포기를 원인으로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 자료상 말소기준은 2025.11.19 강제경매개시결정입니다. 이동규의 전입·점유와 확정일자는 모두 그보다 앞서고, 2024.05.30 주택임차권등기까지 마쳐 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
| 임차인 | 범위 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이동규 | 건물 전부 · 주거 (임차권등기) | 225,000,000원 | 전입 2022.02.25 점유개시 2022.02.24 | 2022.02.07 | 2024.05.30 우선변제 | 대항력 있음 특별조건 룰상 미배당 79,398,720원 실질 인수 0원 |
② 가격 구조 — 감정가 64%, 시세 판단은 보류
감정가는 232,000,000원이고 현재 최저매각가는 148,480,000원으로, 2회 유찰을 거쳐 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 118,784,000원 (감정가 51%), 4회 유찰 시 95,027,200원(감정가 41%)으로 제시돼 있습니다.
다만 동일 또는 유사 오피스텔의 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 가격 추세 수치가 제시되지 않았으므로 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 크다고 판단하지 않습니다. 이 사건에서 현재 확인할 수 있는 것은 감정가 대비 회차별 최저가 변화와 특별매각조건에 따른 인수위험 해소입니다.
③ 예상배당표 (매각가 148,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,878,720원 |
| 1. 임차인 이동규 보증금 (우선변제) | 225,000,000원 | 145,601,280원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 255,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 배당 계산상 임차보증금 부족분은 79,398,720원입니다. 다만 특별매각조건이 배당받지 못한 잔액의 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하므로 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 신청채권자 청구액 255,000,000원은 현재 회차 배당표상 전액 미배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동 소재 세일중학교 남서측 인근으로, 오피스텔·지식산업센터·근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 직선거리 약 600미터 내외에 독산역이 소재해 교통여건은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지1층·지상8층 건물의 제2층 제201호이며 사용승인은 2022.01.26입니다. 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 승강기, 기계식 주차장이 설치된 것으로 탐문됐습니다.
- 현황. 폐문부재로 내부와 설비 정상작동 여부를 확인하지 못했고, 관련공부상 용도는 오피스텔입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지·도로. 인접토지 대비 평탄한 대체로 가장형 토지로 업무시설 건부지로 이용 중이며, 북측으로 폭 약 10미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등의 지정사항이 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 핵심은 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서의 해당 조건을 원문으로 재확인해야 합니다.
- 임차권 말소 이행 확인. 이동규의 임차권등기는 2024.05.30 접수됐고 보증금은 225,000,000원입니다. 특별매각조건에 따른 말소 절차와 적용 범위를 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.30 민간임대주택등기가 존재합니다. 입찰 전 등기부와 매각조건을 함께 대조해 매각 후 처리관계를 확인하는 것이 필요합니다.
- 실거래 시세 별도 확인. 감정가 대비 64%라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 인근 오피스텔의 최근 거래가격을 직접 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 및 설비 정상작동 여부를 확인하지 못했습니다. 현장 상태와 수리비 가능성을 별도로 점검하세요.
- 회차별 자금계획. 현재 최저가 148,480,000원, 3회 유찰 시 118,784,000원, 4회 유찰 시 95,027,200원으로 제시돼 있으므로 회차별 자금계획을 구분해 검토하세요.
맺으며 — “선순위 임차권만 보고 멈추면 안 된다”
표면적으로는 보증금 225,000,000원의 대항력 있는 임차권이 최저매각가 148,480,000원을 크게 웃돌아 위험해 보입니다. 실제 일반 배당계산에서도 79,398,720원이 미배당으로 남습니다. 그러나 이 사건은 그 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 두고 있어, 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가와 같은 148,480,000원으로 봅니다. 다만 2회 유찰로 감정가의 64%까지 떨어졌다는 사실은 어디까지나 감정가 대비 수치일 뿐입니다. 최근 실거래 자료가 없는 상태에서 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 이 물건의 핵심은 선순위 임차권 자체가 아니라 특별매각조건의 정확한 적용 확인과 실제 시세 검증입니다.
