* 일반 배당계산상 인수위험은 55,311,500원입니다. 제출된 말소동의 확약서가 해당 임차인의 대항력에 따른 보증금 인수까지 유효하게 해소한다면 인수 부담은 실질 0원으로 볼 수 있습니다. 다만 현재 확인되는 문구는 주택도시보증공사의 말소동의이며, 김민우의 대항력 포기나 미배당 보증금 인수 면제까지 명시된 것은 아닙니다. 원문과 법원 확인 전에는 인수 0원을 확정할 수 없습니다. 실질취득 부담에는 취득세·명도비 등 별도 비용을 포함하지 않았습니다.

인천지방법원 2024타경582718. 인천 남동구 구월동 노빌리안1 4층 403호 오피스텔입니다. 감정가는 75,000,000원이지만 3회 유찰되면서 최저매각가는 36,750,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 할인 폭이 상당합니다. 그러나 이 물건의 가격을 결정하는 요소는 최저매각가 자체보다 임차보증금 인수 여부입니다.

실제 임차인은 김민우 1명입니다. 임차보증금은 91,000,000원이고, 2022년 2월 11일 전입과 점유를 시작했습니다. 말소기준으로 제시된 2023년 11월 7일 남동구 압류보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인으로, 대항력과 우선변제권이 있는 것으로 분류됩니다. 현재 최저가를 기준으로 한 예상배당액은 35,688,500원이며, 나머지 55,311,500원이 일반적인 인수위험 계산상 남습니다.

여기에 결정적인 단서가 있습니다. 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 기재되어 있습니다. 임차권등기 말소와 대항력에 따른 미배당 보증금 인수는 구별해야 하므로, 확약서가 두 문제를 모두 해결하는지 반드시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류보다 앞선 임차인을 먼저 보라

2003년 농업협동조합중앙회 근저당권(채권최고액 52,000,000원)은 2009.04.22 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 분석에서 중요한 순서는 김민우의 전입·점유 → 남동구 압류 → 임차권등기 → 강제경매개시결정 → 국민건강보험공단 압류입니다.

남동구 압류와 이후 경매개시결정·국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 반면 김민우의 주택임차권등기는 매각물건명세서에 별도의 인수권리로 기재되어 있고, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 단서로 붙어 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 9,100만원

실제 임차인은 김민우 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 기재되어 있으며 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 보증기관의 채권액 95,113,999원도 임차보증금 91,000,000원에 합산하지 않습니다.

임차보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 확약에 의한 인수 해소가 인정되지 않는다면, 최저가 하락분만큼 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다. 즉 낙찰가가 내려가도 매수인의 실질취득 부담은 보증금 수준에 묶입니다.

③ 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 그대로

확약 효력이 적용되지 않는 일반적인 대항력 인수형을 기준으로 계산하면, 현재 회차의 낙찰가와 인수 추정액을 합친 금액은 92,061,500원입니다. 감정가 75,000,000원과 비교해도 높은 금액입니다. 다만 감정가는 현재 실거래 시세와 같은 개념이 아니므로, 이 비교만으로 현 시세 대비 고가 여부까지 확정할 수는 없습니다.

* 위 인수 추정액은 각 회차의 일반 배당 시나리오 수치입니다. 실질취득은 최저가와 인수 추정액의 합계이며, 별도 취득비용은 제외했습니다. 말소동의 확약서가 미배당 보증금 인수까지 유효하게 해소하는 것으로 확인되면 해당 인수액은 실질 0원으로 조정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 36,750,000원 가정)

최저가 36,750,000원을 기준으로 집행비용 1,061,500원을 차감하면, 김민우 임차인에게 35,688,500원이 배당되는 구조입니다. 임차보증금 91,000,000원 중 미배당액은 55,311,500원입니다.

주택도시보증공사의 신청채권 청구액은 95,113,999원이지만, 이 예상배당에서는 배당액 0원, 미배당액 95,113,999원으로 계산됩니다. 소유자 잔여금도 없습니다. 단, 주택도시보증공사의 청구채권과 임차보증금 사이의 법률적 관계 및 최종 배당순위는 원본 서류로 확인해야 합니다.

집행비용은 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 세금의 법정기일과 우선순위 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 미배당 채권액을 임차인의 미배당 보증금과 합산해 매수인 인수액으로 처리하지 않습니다.

⑤ 가격 비교 — 감정가 할인율보다 확약 효력이 우선

이 물건의 감정가는 75,000,000원이고 현재 최저매각가는 36,750,000원입니다. 감정가 대비 49%까지 내려왔다는 사실은 명확합니다. 하지만 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다.

확약 효력이 인정되지 않는다면 실질취득 부담 92,061,500원은 감정가 75,000,000원보다 높습니다. 반대로 확약 효력이 확인되어 인수액이 실질 0원이 된다면 취득대금 기준은 36,750,000원으로 낮아집니다.

다만 어느 경우에도 감정가나 2022년의 소유권 취득가액을 현재 실거래 시세로 대체해서는 안 됩니다. 최근 거래가격과 가격 추세를 대조해야 실제 시세 대비 저렴한지 판단할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 구월동 인천종합터미널 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔·업무시설·상업시설 등이 혼재하며, 감정평가상 주변 환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 물건까지 차량 통행이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장과 지하철역이 있습니다. 감정평가상 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철골철근콘크리트조 및 철근콘크리트조 평스라브지붕 10층 건물 중 4층 403호입니다. 위생·급배수·난방·화재탐지·승강기·주차시설 등이 갖춰져 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 임차권등기상 임차인의 이용 목적은 주거입니다. 실제 점유 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 도로. 동측과 남측으로 각각 공도에 접합니다. 토지는 인접 필지와 대체로 평탄한 장방형입니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역(구월)·과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 실제 적용 요건도 확인해야 합니다.
• 공시지가. 7,352,000원/㎡이며, 이는 토지 관련 지표로 해당 오피스텔 호실의 거래시세를 직접 의미하지 않습니다.
• 건축물 상태. 감정 관련 자료상 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다. 실제 내부 상태와 수선 필요 여부는 현장 확인 대상입니다.
• 환금성. 오피스텔은 아파트와 다른 거래수요와 임대수요를 가질 수 있습니다. 3회 유찰 이력과 임차권등기 문제를 고려하여 매도 가능 가격과 소요 기간을 보수적으로 점검해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트 — 확약 원문 확인이 먼저

• 확약서 원문. 주택도시보증공사의 말소동의가 임차권등기 말소에만 한정되는지, 김민우의 대항력과 미배당 보증금 인수까지 해소하는지 확인해야 합니다.
• 대항력 포기 여부. 임차인 본인의 대항력 포기, 보증금반환채권의 적법한 승계 및 매수인 면책에 관한 법률적 근거를 확인해야 합니다. 단순 말소동의만으로 인수 0원을 단정하지 않습니다.
• 주택도시보증공사의 지위. 신청채권자이며 말소동의 확약서 제출 주체입니다. 임차보증금 대위변제 및 권리승계 관계를 확인하되 실제 임차인과 중복 계산하지 않습니다.
• 배당순위. 남동구 압류와 국민건강보험공단 압류에 관련된 채권의 법정기일·우선순위·배당 영향을 확인해야 합니다. 예상배당액은 확정배당액이 아닙니다.
• 실질취득 기준. 확약 효력이 인정되지 않는다면 36,750,000원이 아니라 92,061,500원의 총부담을 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
• 시세 확인. 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래와 현재 거래 가능한 가격을 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 저가 매수를 판단하지 않습니다.
• 현장·명도. 임차권등기 이후의 실제 점유자, 명도 가능성, 내부 상태와 수선비를 조사해야 합니다.
• 관리비 체납. 관리사무소를 통해 미납 관리비와 공용부분 관련 부담을 확인해야 합니다.
• 매각 진행상태. 기재된 매각기일 2026.08.26은 경과했습니다. 낙찰·매각허가·대금납부·재매각 또는 변경기일 여부를 법원 사건기록으로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 배당 관련 자료를 대조한 뒤 최종 인수 여부를 판단해야 합니다.

맺으며 — “3,675만원인가, 9,206만원인가”

이 사건의 핵심은 단순히 3회 유찰된 오피스텔이라는 사실이 아닙니다. 대항력 있는 임차인과 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 함께 존재한다는 점입니다.

일반 배당계산상 임차보증금 미배당액 55,311,500원이 매수인에게 인수된다면 최저가 36,750,000원을 더한 실질취득 부담은 92,061,500원입니다. 유찰이 한두 차례 더 진행되더라도 총부담은 보증금 수준에 머무릅니다.

반면 제출된 확약서가 임차권등기뿐 아니라 미배당 보증금의 인수까지 적법하게 해소한다면 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원이 되고, 취득대금 기준은 36,750,000원으로 달라집니다. 하지만 말소동의 확약서 제출이라는 기재만으로 김민우의 대항력 포기까지 확인되지는 않습니다.

따라서 확약서의 법적 효력과 적용 범위를 원문으로 확인하고, 실제 실거래 시세와 후속 매각 진행상태를 대조하는 것이 우선입니다. 이 물건의 판단 기준은 감정가 할인율이 아니라 확약의 효력, 실질취득 부담, 현재 시장가격입니다.