인천지방법원 2024타경582718. 인천종합터미널 북동측 인근에 위치한 노빌리안1 4층 403호 오피스텔입니다. 소유자 이평화는 2022년 1월 14일 매매계약을 원인으로 이 물건을 91,000,000원에 취득했고, 소유권이전등기는 2022년 2월 11일 접수됐습니다. 같은 날 임차인 김민우의 주민등록과 점유도 시작됐으며, 확정일자는 그보다 앞선 2022년 2월 4일입니다.
말소기준권리는 2023년 11월 7일 남동구 압류입니다. 임차인의 전입·점유가 말소기준보다 약 1년 9개월 앞서므로 김민우는 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 보증금 91,000,000원 전액을 배당받지 못하면 원칙적으로 부족분을 낙찰자가 승계해야 합니다. 현재 최저가 52,500,000원 가정 배당에서는 집행비용을 제외한 51,155,000원만 임차인에게 배당돼, 룰상 부족분은 39,845,000원입니다.
그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 을구 3번 주택임차권등기와 함께 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있습니다. 이에 따라 김민우 임차권에 관한 매수인 인수는 실질 0원*으로 반영합니다. 현재 회차의 실질취득액도 최저가와 같은 52,500,000원*입니다. 다만 이 확약은 김민우의 해당 임차권에만 적용되므로, 현황이 달라 별도의 선순위 점유자가 확인되면 그 위험은 별개로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경582718 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 인하로 497-28, 4층403호 (구월동, 노빌리안1) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 10층 내 4층 제403호 · 오피스텔로 이용 중 |
| 임차범위 | 제4층 제403호 38.61㎡ 전부 |
| 소유자 | 이평화 (2022.01.14. 매매, 거래가액 91,000,000원 · 2022.02.11. 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 75,000,000원 / 52,500,000원 (2회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 95,113,999원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있으나 확약이 핵심
말소기준인 남동구 압류와 그 이후의 주택임차권등기, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 등기 자체로는 매각에 따라 소멸합니다. 하지만 김민우의 대항력은 임차권등기일이 아니라 2022년 2월 11일의 전입·점유를 기준으로 판단하므로, 임차권등기가 말소된다는 사실만으로 보증금 인수위험까지 자동으로 없어지는 것은 아닙니다. 이 사건에서 실질 인수를 0원으로 보는 근거는 등기의 소멸 자체가 아니라 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다.
| 실제 임차인 | 임차범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민우 | 제4층 제403호 38.61㎡ 전부 | 91,000,000원 | 대항력 있음 전입·점유 2022.02.11 | 우선변제 있음 확정일자 2022.02.04 · 배당요구 | 실질 0원* 룰상 39,845,000원 |
② 가격·회차 분석 — 최저가가 낮아도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 75,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저가는 감정가의 70%인 52,500,000원입니다. 확약을 반영하면 실질취득액도 52,500,000원*입니다. 소유자의 2022년 취득가액은 91,000,000원이지만, 이는 과거 거래이므로 현재 시세를 대신하는 기준으로 사용할 수 없습니다.
따라서 이 물건의 가격 결론은 “시세보다 저렴하다”가 아니라 “가격 판단 보류”가 맞습니다. 현재 최저가가 감정가 대비 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 특히 오피스텔은 같은 건물 안에서도 면적·호실·임대수익과 점유상태에 따라 가격 편차가 생길 수 있어, 실거래 원본과 인근 매물의 실제 거래 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 52,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,345,000원 |
| 1. 임차인 김민우 보증금 | 91,000,000원 | 51,155,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 95,113,999원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 1,345,000원을 제외한 51,155,000원이 임차인에게 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원입니다. 김민우의 룰상 미배당액 39,845,000원은 원칙적으로 매수인 인수 대상이지만, 말소동의 확약을 반영한 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부와 감정평가 이용상태 모두 오피스텔이며, 철골철근콘크리트조 및 철근콘크리트조 평스라브지붕 10층 건물의 4층 403호입니다.
- 입지. 인천종합터미널 북동측 인근으로, 주변에는 오피스텔·업무시설·상업시설이 소재하며 제반 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철역이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·화재탐지·승강기·주차시설이 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 인접필지와 등고 평탄한 장방형 토지이며 업무시설 및 근린생활시설로 이용 중입니다. 동측과 남측으로 공도에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역이며, 과밀억제권역과 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 7,352,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 제출 주체, 적용 임차권, 말소 조건과 효력 범위가 김민우의 을구 3번 주택임차권 전체에 적용되는지 직접 대조해야 합니다.
- 확약 실패 시 총부담 재계산. 현재 회차의 룰상 인수액은 39,845,000원이며, 낙찰가와 합하면 보증금 91,000,000원 수준입니다.
- 점유관계 확인. 등기된 실제 임차인은 김민우 1명이지만 현장 방문과 전입세대 확인을 통해 별도 점유자가 없는지 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 오피스텔의 최신 실거래와 임대수익을 확인해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 당해세와 집행비용 등 실제 배당순위·금액에 따라 임차인 배당액이 달라질 수 있으므로 배당요구 및 세금 관계를 재확인해야 합니다.
- 관리비·명도 확인. 체납 관리비와 현재 점유자의 인도 일정, 임차권 말소 절차를 관리사무소·현장·원본 서류를 통해 확인해야 합니다.
맺으며 — 확약 확인 전과 후가 완전히 다른 물건
이 물건은 표면상 최저가 52,500,000원의 2회 유찰 오피스텔이지만, 권리구조의 중심은 가격이 아니라 보증금 91,000,000원의 선순위 임차인입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서도 룰상 39,845,000원을 인수해 총부담이 보증금 수준으로 올라가며, 추가 유찰로 낙찰가가 내려가도 임차인 미배당액이 늘어 총부담은 크게 달라지지 않습니다.
반대로 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 원본 서류와 동일하게 유효하고 김민우의 임차권 전체에 적용된다면, 실질 인수는 0원*, 실질취득액은 현재 최저가와 같은 52,500,000원*입니다. 다만 최신 실거래 가격을 근거로 한 시세 비교가 없으므로 권리조건부 통과, 가격 판단 보류가 적절합니다. 이 사건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 확약서의 정확한 효력 확인입니다.