서울남부지방법원 2025타경13396. 금천구 독산동 문정파크 제1동 4층 401호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 고완석은 2021.08.27. 이 부동산을 거래가액 255,000,000원에 취득했습니다. 현재 말소기준권리는 2022.09.15. 강서세무서장 처분의 국 압류입니다. 그보다 앞선 2020.12.23. 경인북부수산업협동조합 근저당권은 2021.08.04. 이미 말소돼 현재 기준권리가 아닙니다.
문제는 임차권입니다. 임차인 이준한은 2021.08.27. 임대차계약·전입·점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 이는 2022.09.15. 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 통상의 경매라면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 대항력 인수형입니다. 다만 이 사건은 특별매각조건에서 미배당 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하도록 정하고 있어, 이번 사건에서는 그 인수 위험이 실질적으로 제거됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13396 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 378-31 문정파크 제1동 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 고완석 (2021.08.27. 거래가액 255,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 204,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 특별매각조건이 승계를 끊는다
기준권리는 2022.09.15. 국 압류입니다. 2023.01.11. 주택도시보증공사의 788,000,000원 가압류와 2025.11.20. 강제경매개시결정은 기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 2023.08.16. 등기된 이준한의 주택임차권 역시 등기 시점만 보면 기준권리 뒤지만, 임차인의 실제 전입·점유·확정일자는 2021.08.27.로 기준권리보다 앞서므로 대항력 판단은 임차권등기일이 아닌 기존 임대차의 선행성을 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이준한 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 255,000,000원 | 2021.08.27 / 2021.08.27 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
③ 가격 판단 — 80% 유찰가만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 204,000,000원으로 감정가 255,000,000원의 80%입니다. 그러나 이 사건에서는 비교 가능한 실거래 흐름을 근거로 제시할 수 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정하면 안 됩니다. 특히 다세대·도시형생활주택은 개별 물건의 위치·층·관리상태에 따른 가격 편차와 환금성 차이를 별도로 확인해야 합니다.
반대로 특별매각조건을 무시하면 가격 해석이 완전히 달라집니다. 현재 회차의 최저가만 보면 204,000,000원이지만, 일반적인 대항력 인수 계산에서는 미배당 보증금 54,656,000원이 붙습니다. 즉 최저가만을 취득원가로 보면 안 되는 사건입니다. 이 사건은 특별매각조건이 있기 때문에 실질 인수가 0원이 되는 것이며, 그 조건의 존재가 가격 판단의 전제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 204,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,656,000원 |
| 1. 임차인 이준한 보증금 (우선변제) | 255,000,000원 | 200,344,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 788,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 255,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 임차인 미배당액은 54,656,000원입니다. 다만 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기·임차권등기 말소를 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 401호입니다.
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동 소재 문교초등학교 서측 인근이며, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 마을버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로·설비. 서측으로 폭 약 6미터 내외 도로에 접하며, 위생·급배수시설·난방시설·승강기설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 주차환경개선지구 등이며 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 권리분석은 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 핵심입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문과 적용 범위를 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 이준한 명의 주택임차권등기가 실제 매각 후 조건에 따라 말소되는지 집행서류를 확인해야 합니다.
- 최저가만 보지 않기. 204,000,000원은 감정가의 80%일 뿐입니다. 실거래 비교 없이 ‘싸다’는 결론을 내리지 마세요.
- 점유·명도 확인. 등기상 임차권자가 존재하므로 현재 실제 점유상태와 인도 협의 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.27. 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각에 따른 처리와 잔존 의무 여부를 원문 서류에서 대조해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 국 압류가 존재했던 사건이므로 당해세 등 배당 우선 세금과 공용부분 관리비 체납 여부를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “원래는 인수형, 이번 매각은 특별조건으로 예외”
이 물건은 표면만 보면 위험도가 높은 대항력 임차인 사건입니다. 임차인 이준한의 전입·점유·확정일자는 모두 2021.08.27.로 말소기준권리 2022.09.15.보다 빠르고, 보증금도 255,000,000원입니다. 현재 회차에서는 배당 후 54,656,000원이 남기 때문에 일반적인 경매라면 매수인 인수 문제가 발생합니다.
하지만 이번 매각에는 그 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙었습니다. 그래서 권리상 실질 인수액은 0원으로 정리됩니다. 다만 이 안전성은 어디까지나 특별매각조건이 그대로 적용되는 것을 전제로 한 조건부 안전성입니다. 가격 측면에서는 감정가 255,000,000원에서 204,000,000원으로 내려왔다는 사실만 확인될 뿐, 실거래 비교 없이 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 결론은 권리는 특별조건 확인 후 접근 가능, 가격은 별도 검증입니다.
