서울남부지방법원 2025타경13401. 서울 양천구 신월동 인성파크빌 제3층 제305호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 296,000,000원, 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 236,800,000원입니다. 소유자 고완석은 2021년 6월 18일 거래가액 279,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 일반적인 “최저가가 내려가니 싸졌다”가 아닙니다. 임차인 김병우의 전입·점유가 2021년 6월 18일이고 말소기준으로 제시된 주택도시보증공사 가압류는 2023년 1월 11일이므로, 임차인은 말소기준보다 앞선 대항력 임차인입니다. 특별매각조건이 없다면 낙찰가가 보증금보다 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어 실질 부담이 보증금 279,000,000원 수준으로 고정되는 구조입니다. 이 사건은 바로 그 인수 위험을 매각물건명세서의 특별조건이 해소하는 형태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13401 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 88-28 인성파크빌 제3층 제305호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 제3층 제305호 |
| 실거래 매칭 면적 | 28.99㎡ |
| 소유자 | 고완석 (2021.06.18. 거래가액 279,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 296,000,000원 / 236,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 279,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 사용승인일 | 2021.05.04 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 먼저다
등기부상 2021년 5월 25일 경인북부수산업협동조합 근저당권 960,000,000원이 있었지만 2021년 6월 18일 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2023년 1월 11일 주택도시보증공사 가압류 788,000,000원입니다. 이후 국 압류, 김병우의 주택임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김병우 | 건물 전부 · 주거 | 2021.06.18 / 2021.05.20 | 279,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
김병우는 등기부 임차권등기와 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 잡힌 별도 임차인은 없습니다. 임차권등기는 2023년 7월 27일 접수됐고 임차보증금은 279,000,000원입니다.
* 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 적용되는 것을 전제로 한 실질 인수 판단입니다. 이 조건이 없다면 대항력 임차인의 미배당 보증금은 매수인 인수 위험으로 남습니다.
③ 가격 비교 — 236,800,000원 vs 확인 실거래 275,000,000원
인성파크빌은 23세대, 사용승인일 2021년 5월 4일입니다. 확인되는 실거래는 2023년 11월 1건으로, 전용 27.27㎡·4층·거래가 275,000,000원입니다. 현재 최저매각가 236,800,000원은 이 거래가의 86.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 27.27㎡ | 4 | 275,000,000원 |
가격 숫자만 놓고 보면 최저가는 확인 실거래보다 낮습니다. 다만 시세 표본이 1건이고 해당 거래월이 2023.11이므로, 이 275,000,000원을 현재 시점의 확정 시세처럼 단정하기보다는 비교 기준으로 제한적으로 사용하는 편이 안전합니다. 이 사건은 특별매각조건이 적용되면 실질취득도 최저매각가 236,800,000원 기준으로 볼 수 있지만, 조건이 없다면 단순 최저가 비교 자체가 무의미한 대항력 인수형이라는 점을 반드시 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 236,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,115,200원 |
| 1. 임차인 김병우 보증금 | 279,000,000원 | 232,684,800원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 788,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 279,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당표상 임차보증금 부족분은 46,315,200원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이뤄지는 것을 전제로 실질 매수인 인수액은 0원*으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 특별조건이 없으면 인수가 커진다
| 회차 | 매각가 | 배당표상 인수 가능액 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 236,800,000원 | 46,315,200원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 189,440,000원 | 93,012,160원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 151,552,000원 | 130,369,728원 |
이 표가 대항력 인수형의 함정을 잘 보여줍니다. 특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려가도 보증금 미배당액이 반대로 커져, 단순히 “유찰돼 싸졌다”고 볼 수 없습니다. 이번 사건은 반환청구권 포기·임차권등기 말소라는 특별매각조건이 있기 때문에 이 일반 구조와 결론이 달라집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 월정초등학교 북서측 인근으로, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철5호선 화곡역이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건물 내 제3층 제305호이며 사용승인일은 2021.05.04입니다.
- 설비. 난방·급수·배수·위생·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 평지, 소로한면이며 공시지가는 3,593,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 원본을 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인이라는 본질. 김병우는 전입 2021.06.18로 말소기준 2023.01.11보다 빠릅니다. 특별조건이 없다면 인수 위험이 발생하는 구조입니다.
- 현재 배당표상 부족분. 매각가 236,800,000원 가정 시 임차보증금 미배당액은 46,315,200원입니다. 특별조건 적용 여부를 빼고 이 금액을 무시하면 안 됩니다.
- 실거래 표본. 확인 실거래는 2023.11의 275,000,000원 1건입니다. 입찰 전 주변 다세대 및 해당 건물 거래를 추가 대조할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택등기. 등기부에는 2022.07.12 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 관련 원문과 현재 상태를 확인하세요.
- 세금·비용. 국 압류가 있고 예상배당은 당해세·최우선변제를 미반영하고 있으므로 세금 관련 원본 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 매각기일의 변경 여부를 최종 확인하세요.
맺으며 — “인수형이지만, 특별조건이 결론을 바꾼다”
이 사건을 최저가 236,800,000원짜리 다세대로만 보면 핵심을 놓칩니다. 김병우는 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이고 보증금도 279,000,000원이라, 특별조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 실제 현재 회차 배당표에도 46,315,200원의 인수 가능액이 잡혀 있습니다.
하지만 매각물건명세서가 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 명시하고 있다는 점이 이 사건의 결론을 바꿉니다. 그 특별매각조건이 그대로 적용되는 전제에서는 매수인의 실질 인수는 0원*, 실질취득은 현재 최저가 236,800,000원 기준입니다. 확인되는 실거래 275,000,000원보다 낮지만 거래 표본이 2023.11의 1건뿐이라는 한계가 있으므로, 권리는 특별조건 확인 후 합격, 가격은 추가 시세 확인이 필요한 물건으로 정리하는 것이 적절합니다.
