서울남부지방법원 2025타경13401. 양천구 신월동 인성파크빌 3층 305호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 296,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 189,440,000원, 감정가의 64%입니다. 이 사건의 핵심은 최저가 자체보다 임차인 보증금 279,000,000원의 인수 여부입니다.
임차인 김병우는 2021.06.18 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.05.20입니다. 현재 말소기준권리는 2023.01.11 주택도시보증공사의 가압류이므로 전입이 그보다 앞섭니다. 따라서 자료상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되어 있습니다. 일반적인 구조라면 매각대금에서 배당받지 못한 보증금 잔액이 매수인에게 이어질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13401 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 88-28 인성파크빌 제3층 제305호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 28.99㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 6층 · 사용승인 2021.05.04 |
| 소유자 | 고완석 · 2021.06.01 매매, 거래가액 279,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 296,000,000원 / 189,440,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 279,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 앞선다
등기부상 2021.05.25 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당권(채권최고액 960,000,000원)은 2021.06.18 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.01.11 주택도시보증공사의 가압류 788,000,000원입니다. 이후 국 압류, 임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김병우 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.06.18 | 279,000,000원 | 2021.05.20 | 대항력 有 우선변제 有 승계 해당 없음 특별매각조건 적용 시 미배당 잔액 인수 실질 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 김병우는 보증금 279,000,000원, 전입·점유 2021.06.18, 확정일자 2021.05.20, 배당요구 2023.07.27로 확인됩니다. 보증기관을 별도 임차인으로 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 특별조건 반영 후 실질취득으로 본다
이 사건은 대항력 임차인의 보증금이 현재 최저가보다 크기 때문에, 특별매각조건이 없었다면 최저가만 시세와 비교해서는 안 됩니다. 현재 회차 배당계산상 김병우 보증금에서 93,012,160원이 미배당되고, 이를 단순 인수로 보면 최저가와 합친 금액은 279,000,000원 안팎으로 수렴하는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소라는 특별매각조건이 있으므로, 그 조건 이행을 전제로 한 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 가격 비교 기준도 실질취득 189,440,000원으로 잡는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 27.27㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 275,000,000원 |
확인된 인성파크빌 실거래는 2023.11 전용 27.27㎡, 4층, 275,000,000원 1건이며 최근 12개월 평균도 275,000,000원으로 산정되어 있습니다. 현재 실질취득 189,440,000원은 이 금액의 68.9%입니다. 다만 비교표본이 1건뿐이고 대상 면적은 28.99㎡로 완전히 동일하지 않으므로, 한 건의 거래만으로 세부 가격을 단정하기보다는 참고 기준으로 보는 편이 적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 189,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,452,160원 |
| 1. 임차인 김병우 보증금(우선변제) | 279,000,000원 | 185,987,840원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 788,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 279,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 김병우 보증금 중 93,012,160원이 부족합니다. 다만 특별매각조건에 따라 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 이 사건에서 적용할 실질 인수액은 0원입니다. 집행비용은 3,452,160원으로 산정되어 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 특별조건이 없다면 인수액은 더 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (64%) | 189,440,000원 | 93,012,160원 | 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 (51%) | 151,552,000원 | 130,369,728원 | 실질 인수 0원 |
| 4회 유찰 시 (41%) | 121,241,600원 | 160,255,782원 | 실질 인수 0원 |
대항력 인수형에서는 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 총부담이 보증금 수준에 가깝게 고정되는 것이 핵심입니다. 이 사건도 특별조건이 없다면 같은 성격을 가집니다. 다만 이번 매각은 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건이므로, 위 룰상 인수액은 조건이 없을 때의 비교값이고 실제 판단에서는 실질 인수 0원을 적용합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 총 23세대 규모입니다.
- 입지. 월정초등학교 북서측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 소재하며, 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 6층 건물의 3층 305호이며 사용승인일은 2021.05.04입니다. 난방·급배수·위생·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 평지, 소로한면 접면이며 공시지가는 3,593,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·수평표면구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함되어 있습니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 확인 실거래가 1건이고 경매 평균 유찰 횟수가 2.3회여서, 가격 할인과 별개로 매도 시 거래 속도는 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 문구 재확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 붙어 있는지 매각물건명세서 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 실질 인수 0원 판단의 핵심은 임차권등기가 조건에 따라 말소된다는 점입니다. 낙찰 후 말소 실행 절차와 조건을 확인해야 합니다.
- 실거래 표본 한계. 가격 비교 대상이 2023.11 거래 1건뿐이므로, 275,000,000원을 절대적인 현재 시세로 단정하지 않는 것이 중요합니다.
- 유찰·환금성. 현재 2회 유찰 상태이고 단지 경매 평균 유찰 횟수도 2.3회입니다. 소규모 다세대의 거래 빈도를 감안해 재매각 기간을 보수적으로 잡는 편이 좋습니다.
- 민간임대주택등기. 2022.07.12 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리 관계를 등기 원문과 관계 법령에 맞춰 확인해야 합니다.
- 세금·체납 확인. 국 압류가 존재하므로 매각대금 배당과 별개로 당해세·체납 관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원문을 입찰 직전 기준으로 대조해야 합니다.
맺으며 — “대항력 임차인 존재”보다 특별매각조건이 핵심이다
표면만 보면 보증금 279,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 매각가가 189,440,000원이어서 인수 위험이 큰 사건처럼 보입니다. 실제 배당계산도 미배당액 93,012,160원을 보여줍니다. 하지만 이번 매각에는 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별조건으로 붙어 있어, 그 조건이 이행되는 전제에서는 매수인의 실질 인수액이 0원으로 바뀝니다.
그 결과 가격 판단 기준은 최저가 189,440,000원 그대로인 실질취득액이며, 확인된 실거래 275,000,000원의 68.9%입니다. 다만 실거래 표본이 1건, 총 23세대의 소규모 다세대이고 이미 2회 유찰된 점은 환금성 측면의 제약입니다. 이 사건은 대항력 자체보다 특별매각조건의 유효한 적용과 말소 이행을 확인하는 것이 입찰 판단의 중심입니다.
