서울남부지방법원 2025타경13405. 서울 강서구 화곡동 동우하이빌 6층 601호, 전용 33.81㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 주택임차권등기에는 김연수의 보증금 385,000,000원이 기재돼 있고, 전입·점유개시일은 2022.04.29입니다. 말소기준으로 제시된 강서구 압류의 접수일은 2025.01.03이므로 임차인의 대항력이 앞섭니다.

그러나 이 사건의 핵심은 등기부만 보고 판단해서는 안 된다는 점입니다. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권 잔액을 매수인에게 청구하지 않고, 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각한다는 특별매각조건이 명시돼 있습니다. 이 조건이 실제로 이행되면 385,000,000원 임차권으로 인한 매수인의 실질 인수 부담은 해소됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건

권리관계에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 을구 1번 주택임차권입니다. 임차인 김연수는 2022.04.29 전입 및 점유를 개시했고, 임차권등기는 2024.05.03 접수됐습니다. 강서구 압류보다 앞선 임차권이므로, 특별매각조건이 없다면 매수인 인수 여부를 반드시 검토해야 하는 권리입니다.

갑구 5번 강서구 압류는 말소기준권리로 제시돼 있으며, 이후 갑구 6번 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 압류의 원인이 세무 관련 압류로 기재돼 있으므로 실제 배당 및 조세채권 관계는 원본 서류를 통해 별도 확인할 필요가 있습니다.

② 임차인 분석 — 등기상 3.85억, 조건부 실질 인수 0원

실제 확인되는 임차인은 김연수 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매신청채권자로서 반환청구권 포기 조건의 주체이며, 별도의 실제 임차인으로 중복 합산하지 않습니다. 임차권등기 원문에는 확정일자가 2022.04.15로 기재돼 있으나, 제공된 배당 시뮬레이션은 우선변제권이 없는 구조로 산정돼 있습니다. 최종 배당순위는 원본 기록을 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 가격 차이는 크지만 거래 시점이 오래됐다

동우하이빌(996-19)의 동일 면적 33.81㎡ 거래는 총 3건입니다. 이 중 최근 집계에 사용된 2건의 평균은 387,500,000원이고, 가장 마지막 거래는 2024.01의 385,000,000원입니다.

최저매각가 273,280,000원은 비교거래 평균 387,500,000원의 70.5%입니다. 특별매각조건이 이행돼 실질 인수액이 0원이 된다면 실질취득금액도 273,280,000원으로 볼 수 있습니다. 이 경우 최신 거래가 385,000,000원과 비교해도 낮은 가격입니다.

다만 여기에는 중요한 시점 문제가 있습니다. 비교에 사용된 거래가 2023.12와 2024.01에 발생했으므로, 2026.09.30 현재 기준의 실제 최근 12개월 거래는 아닙니다. 거래 추세는 과거 거래 대비 +0.6%로 집계돼 있지만, 이를 현재까지의 가격 상승으로 해석해서는 안 됩니다. 과거 거래와의 가격 차이는 확인되지만 현재 시장가격 대비 할인율은 별도로 검증해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 273,280,000원 가정)

집행비용 4,625,920원을 제외하면 주택도시보증공사에 268,654,080원이 배당되는 시뮬레이션입니다. 공사의 청구액 385,000,000원 대비 116,345,920원의 미배당이 발생하며, 소유자에게 돌아가는 잔액은 없습니다.

여기서 미배당액과 매수인 인수액을 혼동해서는 안 됩니다. 특별매각조건에 따라 공사는 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하게 됩니다. 따라서 조건이 유효하게 이행되면 공사의 미배당금이 매수인에게 추가 부담으로 전가되는 것으로 해석하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격과 인수액을 따로 봐야 한다

현재 최저가는 감정가의 64%입니다. 다음 회차까지 유찰된다면 최저가는 더 낮아지지만, 입찰가격의 하락과 특별매각조건에 따른 권리 소멸은 별개 문제입니다. 아래 실질취득금액은 모두 해당 특별매각조건의 이행을 전제로 한 금액입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 강서구청 북서측 인근이며, 주변은 다세대주택 밀집지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용편의도는 보통 수준입니다.
• 건물. 2022.03.21 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 건물입니다. 도시가스·개별난방·승강기·CCTV·주차장 등이 구비돼 있습니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접하고 있습니다.
• 토지. 토지면적 178.9㎡, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,899,000원/㎡입니다.
• 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 해당 여부와 적용 범위는 입찰 시점의 고시를 확인해야 합니다.
• 건축상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 9세대 규모의 소형 다세대주택으로, 확인된 동일 면적 거래가 3건에 그칩니다. 과거 매매가격은 비교할 수 있지만 현재 매수수요와 실제 처분 가능 가격은 추가 조사가 필요합니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 특별매각조건 원본 확인. 주택도시보증공사의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에 그대로 유지되는지 확인하세요.
• 포기 범위 확인. 공사의 반환청구권 포기가 매수인에게 미치는 효력과 김연수 명의 임차권등기의 실제 말소 절차를 확인해야 합니다. 특별매각조건 밖의 독립적인 권리는 별도로 검토해야 합니다.
• 우선변제·배당 검증. 임차권등기에 확정일자 2022.04.15가 기재돼 있는 반면 배당 시뮬레이션은 임차인 우선배당이 없는 구조입니다. 실제 배당순위와 청구권 승계관계를 원본 기록으로 대조하세요.
• 점유 및 명도. 임차권등기 존재와 현재 실제 점유는 별개입니다. 현 점유자를 확인하고 인도명령·명도 가능 여부 및 관련 비용을 검토하세요.
• 가격 재검증. 비교거래가 2023~2024년에 집중돼 있습니다. 2026년 현재의 주변 유사 면적·연식 매물과 실거래를 확인한 뒤 입찰가를 판단해야 합니다.
• 관리비 및 공과금. 미납 관리비의 공용부분과 개별 사용료를 구분해 확인하세요.
• 조세채권. 강서구 압류와 관련한 조세채권 및 당해세 여부를 확인하고 예상배당표와 실제 배당의 차이를 점검하세요.
• 입찰서류 확인. 2026.10.13 매각기일의 진행 여부, 최저매각가, 입찰보증금 및 특별매각조건의 변경 여부를 법원 공고 원본과 대조하세요.

맺으며 — “3.85억 임차권의 실질 인수 0원 여부가 핵심”

이 물건은 단순히 2회 유찰돼 감정가의 64%까지 내려온 다세대주택이 아닙니다. 등기상 385,000,000원 임차보증금이 말소기준권리보다 앞서지만, 주택도시보증공사의 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각되는 사건입니다.

특별매각조건이 유효하게 이행되면 해당 임차권에 대한 매수인 실질 인수액은 0원이며, 현재 최저가 기준 실질취득금액은 273,280,000원 수준입니다. 이는 비교거래 평균 387,500,000원의 70.5%에 해당합니다. 다만 비교거래가 오래됐고, 9세대 규모의 소형 다세대주택이라는 환금성 한계도 함께 고려해야 합니다.

결론은 특별매각조건 확인이 먼저, 그다음이 현재 시세와 가격 판단입니다. 공사의 포기 범위와 임차권등기 말소가 확실히 확인되는 경우에만 인수액 0원을 전제로 판단할 수 있습니다. 반대로 특별매각조건의 이행 여부가 불확실하다면 선순위 임차권의 위험을 해소했다고 단정해서는 안 됩니다.