서울남부지방법원 2025타경13405. 화곡동 동우하이빌 601호, 전용 33.81㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 “선순위 임차권이 있다”가 아닙니다. 김연수는 2022.04.29. 전입·점유를 시작했고, 임차보증금은 385,000,000원입니다. 임차권등기는 2024.05.03. 접수됐고, 말소기준으로 선언된 강서구 압류는 2025.01.03.이므로 임차권이 시간상 앞섭니다.
따라서 특별조건이 없다면 이 보증금은 매수인에게 매우 큰 부담입니다. 실제 배당 계산에서도 보증금 385,000,000원 전액을 매수인 인수 대상으로 본 구조입니다. 하지만 매각물건명세서에는 주택도시공사가 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 이 조건을 적용하면 해당 임차인의 매수인 인수는 실질 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13405 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 996-19 동우하이빌 제6층 제601호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 33.81㎡ · 6층 건물 내 6층 |
| 사용승인 | 2022-03-21 |
| 소유자 | 박정수 · 2024.01.17. 매매 · 거래가액 385,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 427,000,000원 / 341,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 385,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
임차인 권리표
| 임차인 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김연수 · 건물 전부 | 2022-04-29 | 385,000,000원 | 대항력 있음 | 배당표상 없음 | 승계 아님 | 0원 |
임차권등기에는 임대차계약일자 2022.04.14.·2022.05.16., 주민등록일자 및 점유개시일자 2022.04.29., 확정일자 2022.04.15., 임차보증금 385,000,000원이 기재돼 있습니다. 배당요구는 2024.05.03. 접수됐습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 341,600,000원 기준
이 물건은 선순위 임차권의 겉보기 보증금만 보면 최저가와 보증금을 더해야 할 것처럼 보이지만, 특별매각조건을 반영한 실질 인수는 0원이므로 현재 회차의 실질취득은 최저매각가 341,600,000원입니다. 가격 비교 역시 이 금액을 기준으로 해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 33.81㎡ | 6 | 385,000,000원 |
| 2023.12 | 33.81㎡ | 6 | 390,000,000원 |
| 2022.04 | 33.81㎡ | 6 | 385,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 33.81㎡ | 2건 | 387,500,000원 |
동우하이빌(996-19)의 동일 면적 거래는 모두 6층이며, 전체 3건 평균은 386,666,666원, 최근 12개월 평균은 387,500,000원, 최신 거래는 2024.01. 385,000,000원입니다. 현재 최저가 341,600,000원은 최근 12개월 평균의 88.2%, 전체 평균의 88.3%입니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세는 0.6%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 341,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,582,400원 |
| 임차인 김연수 보증금 | 385,000,000원 | 0원 |
| 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 385,000,000원 | 336,017,600원 |
| 미배당 | - | 48,982,400원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 계산에서는 대항력 있는 김연수의 보증금 385,000,000원을 매수인 인수로 보지만, 이 사건은 미배당 잔액에 관한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건이므로 실질 매수인 인수는 0원으로 판단합니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 341,600,000원 | 336,017,600원 | 48,982,400원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 273,280,000원 | 268,654,080원 | 116,345,920원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 218,624,000원 | 214,763,264원 | 170,236,736원 |
이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 신청채권자의 미배당액은 커집니다. 하지만 매수인 관점에서는 특별매각조건이 핵심입니다. 해당 조건에 따라 김연수 임차보증금의 미배당 잔액을 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 구조이므로, 최저가 하락을 곧바로 보증금 인수 증가로 연결해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 조사일 현재 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 강서구청 북서측 인근의 다세대주택 밀집지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 건물로 사용승인일은 2022-03-21입니다. 승강기·CCTV·주차장·도시가스·개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지, 가로장방형이며 토지면적은 178.9㎡, 공시지가는 3,899,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 규모. 동우하이빌(996-19)은 9세대이며 동일 면적 실거래는 3건 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 2026.09.02. 매각에도 동일하게 적용되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 선순위 임차권 자체는 실제 존재. 김연수의 대항력과 보증금 385,000,000원이 사라지는 것이 아니라, 특별매각조건에 의해 매수인 부담이 실질 0원이 되는 구조입니다.
- 가격 기준. 현재 실질취득 341,600,000원과 최근 12개월 평균 387,500,000원, 최신 거래 385,000,000원을 함께 비교해야 합니다.
- 시세 표본. 동일 면적 거래가 3건이므로 실내 상태·층별 특성·실제 매수 수요를 현장에서 추가 확인하는 편이 안전합니다.
- 임차권 말소 절차. 낙찰 이후 특별매각조건에 따른 임차권등기 말소가 실제로 이행되는지 절차를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 공고를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 실질 인수는 0원”
표면만 보면 쉽지 않은 물건입니다. 김연수의 보증금은 385,000,000원이고, 전입·점유는 2022.04.29.로 말소기준 압류보다 앞섭니다. 이 조건만 놓고 보면 최저가가 아무리 내려가도 보증금 인수 위험 때문에 싸다고 말할 수 없는 유형입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 미배당 보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건입니다. 이 조건을 반영하면 매수인 인수는 실질 0원, 현재 실질취득은 341,600,000원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 387,500,000원의 88.2%로 가격 측면에서도 여지가 있습니다. 결국 이 물건의 승부처는 선순위 임차권 자체가 아니라, 특별매각조건이 실제 매각과 말소 과정에서 정확히 이행되는지를 확인하는 것입니다.
