서울남부지방법원 2025타경13409. 금천구 독산동 삼성하이츠빌 제2층 제201호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가 243,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 194,400,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 최저가가 아니라 임차인 두 명의 대항력과 인수 범위입니다.
등기부상 오경석은 2022.07.20 임대차계약 및 확정일자를 갖고, 2022.09.02 점유를 시작해 2022.09.05 주민등록을 마친 뒤 2024.09.11 임차권등기를 했습니다. 보증금은 208,900,000원이고 배당요구도 확인됩니다. 이 권리는 2025.10.17 카카오뱅크 가압류보다 앞서므로 원칙적으로는 매각으로 소멸하지 않는 인수형 구조입니다.
하지만 이번 사건에는 결정적인 특별매각조건이 붙었습니다. 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 현재 회차에서 계산되는 오경석의 미배당 18,021,600원은 룰상 수치일 뿐, 특매조건을 반영한 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 다만 이 확약은 오경석 관련 잔액에만 적용되며, 김지예의 미상 보증금까지 없애주는 조건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13409 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 189-34 삼성하이츠빌 제2층 제201호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 독산로76길 48 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중인 것으로 추정 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제201호 |
| 소유자 | 유인덕 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 194,400,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 208,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 임차권 선순위, 특매조건이 승부처
말소기준권리는 2025.10.17 카카오뱅크 가압류 53,171,941원입니다. 그 뒤의 2025.11.20 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 오경석의 임차권등기는 2024.09.11로 말소기준보다 앞서 있어 원칙적으로는 인수 대상입니다. 다만 이번 사건의 특별매각조건에 따라 오경석 관련 미배당 잔액은 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 적용됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오경석 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2022.09.05 점유 2022.09.02 확정 2022.07.20 | 208,900,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 보증기관 중복신고 아님 |
| 김지예 점유 부분 미상 | 전입 2025.01.31 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 보증기관 중복신고 아님 |
오경석은 임차보증금·확정일자·전입·점유가 모두 확인되는 선순위 임차권자입니다. 다만 특별매각조건 때문에 그의 잔여 보증금 인수는 실질적으로 제거됩니다. 김지예는 전입일이 말소기준권리보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 194,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,521,600원 |
| 1. 임차인 오경석 보증금 | 208,900,000원 | 190,878,400원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 카카오뱅크 | 53,171,941원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 208,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 자동 배당 계산상 오경석 보증금 미배당액은 18,021,600원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 주택도시보증공사가 매수인에 대해 이 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 오경석 관련 실질 인수는 0원입니다. 김지예의 보증금은 미상이라 위 배당액으로 최종 인수액을 확정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 권리 부담 시나리오
| 회차 | 매각가 | 오경석 룰상 인수 | 특매조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 80% | 194,400,000원 | 18,021,600원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 감정가 64% | 155,520,000원 | 56,357,280원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 51% | 124,416,000원 | 87,025,824원 | 실질 0원 |
표에서 보듯 오경석 보증금만 놓고 보면 유찰될수록 미배당 잔액이 증가합니다. 통상적인 대항력 인수형이라면 이 잔액을 매수인이 부담하므로 낙찰가 하락 효과가 상쇄될 수 있습니다. 그러나 이번 건은 특별매각조건으로 오경석 관련 잔액의 반환청구권을 포기하므로 그 금액은 매수인의 실질 부담으로 이어지지 않습니다. 문제는 동일한 확약이 확인되지 않은 김지예입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 것으로 추정되며, 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제2층 제201호입니다.
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동 소재 정심초등학교 남서측 인근으로, 주위에 단독주택·공동주택·근린생활시설이 소재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 과밀억제권역·주차환경개선지구·중점경관관리구역 등 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김지예 보증금 확인이 최우선. 전입일은 2025.01.31이지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 이 금액이 확인돼야 최종 인수액과 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 오경석 특매조건 원문 대조. 배당받지 못한 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건에 실제로 적용되는지 매각물건명세서 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하지 말 것. 실거래 자료가 없어 194,400,000원이 최근 시세보다 낮은지 확인되지 않았습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.11.22 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력과 관련 행정사항을 원문 기준으로 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 오경석의 임차권등기와 별도로 김지예 전입이 확인되는 만큼 현재 실제 점유자와 인도 대상자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 배당계산에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 권리가 끝난 건 아니다”
이 사건은 처음 보면 보증금 208,900,000원의 선순위 임차권이 최저가 194,400,000원보다 커서 전형적인 대항력 인수형처럼 보입니다. 실제 자동 배당계산도 현재 회차에서 18,021,600원의 인수를 산출합니다. 하지만 특별매각조건 때문에 오경석 관련 미배당 잔액은 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 예정돼 실질 인수 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 안전형으로 분류하기에는 이릅니다. 2025.01.31 전입한 김지예의 보증금·확정일자·우선변제 관계가 확인되지 않았고, 이 임차인에게는 오경석과 같은 포기 확약이 확인되지 않습니다. 실거래 자료도 없어 현재 최저가가 시세 대비 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 오경석 특매조건은 긍정적이지만, 김지예의 미상 권리가 해소되기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 다세대 경매입니다.
