서울남부지방법원 2025타경13413. 서울 강서구 염창동 루미온 102동 5층 503호 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 “대항력 있는 임차권이 있다는 사실”과 “그 미배당 잔액을 매수인이 실제 떠안는지는 별개의 문제”라는 점입니다. 권혜미는 임대차계약일 2022.04.03, 확정일자 2022.04.14, 점유개시 2022.05.09, 주민등록 2022.05.10으로 확인되며, 말소기준으로 선언된 2023.02.07 압류보다 앞섭니다. 따라서 일반적인 권리분석만 하면 배당 부족분의 인수 위험이 생기는 구조입니다.
그러나 이 사건에는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하는 내용입니다. 따라서 현재 회차 배당계산상 남는 151,897,920원은 통상적인 대항력 인수형이라면 매수인 부담이지만, 이 사건에서는 그 잔액이 실질 인수 0원으로 처리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13413 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 염창동 261-16 루미온 제102동 제5층 제503호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 지상 10층 건물 내 제5층 제503호 |
| 소유자 | 오승훈 · 2022.05.09 소유권이전 · 거래가액 389,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 377,000,000원 / 241,280,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 389,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별조건이 뒤집는다
말소기준은 2023.02.07 국의 압류입니다. 그보다 앞선 권혜미의 점유개시일은 2022.05.09, 주민등록일은 2022.05.10이고 확정일자는 2022.04.14이므로 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다. 임차권등기는 2023.10.12에 이뤄졌으며 보증금은 389,000,000원입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권혜미 | 건물 전부 · 주거 (임차권등기) | 389,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 241,280,000원으로 감정가 377,000,000원의 64% 수준입니다. 두 차례 유찰되면서 명목 최저가는 크게 낮아졌지만, 동일 또는 유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
특히 이 사건은 대항력 임차권이 있는 형태라 원래라면 낙찰가 하락만 보고 저렴하다고 판단하기 위험하지만, 특별매각조건으로 그 인수 위험이 해소됩니다. 따라서 가격 판단의 기준은 실질취득 241,280,000원과 별도로 확인한 현재 오피스텔 시세가 되어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 241,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,177,920원 |
| 1. 임차인 권혜미 보증금 | 389,000,000원 | 237,102,080원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 389,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 151,897,920원입니다. 다만 특별매각조건으로 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인 실질 인수는 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.7% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 공부상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 지하 1층·지상 10층 건물의 제5층 제503호입니다.
- 입지. 염창역 북동측 인근으로 오피스텔·근린생활시설·소규모 공장 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장·간선도로·지하철역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 9m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준공업지역 · 업무용 · 평지 · 사다리형 · 공시지가 5,515,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·중점경관관리구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 건축. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 배당받지 못한 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 반영됐는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 권혜미의 임차권등기는 보증금 389,000,000원으로 등기되어 있으므로 말소 절차와 조건 이행을 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 최저가는 감정가의 64%지만 최근 실거래 자료가 없어 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.05.09 민간임대주택 등록 관련 등기가 있으므로 원문과 현재 효력을 확인해야 합니다.
- 다음 회차 착시 주의. 3회 유찰 시 193,024,000원, 4회 유찰 시 154,419,200원으로 낮아지지만 시세 근거 없이는 싸다고 단정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 특별매각조건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 있음”만 보고 인수형으로 끝내면 안 된다
표면만 보면 보증금 389,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 매각가 241,280,000원으로는 배당 후 151,897,920원이 남는 전형적인 인수 위험형입니다. 하지만 이 사건은 특별매각조건에서 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정했기 때문에 매수인 실질 인수는 0원으로 봐야 합니다.
따라서 권리 측면의 핵심 위험은 상당 부분 해소되지만, 현재 최저가 241,280,000원이 시장가격보다 낮은지는 별개의 문제입니다. 최근 실거래 시세가 없으므로 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 ‘저렴하다’고 평가할 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 특별매각조건의 확실한 적용 확인과 현재 오피스텔 시세의 별도 검증입니다.
