서울남부지방법원 2025타경13413. 강서구 염창동 루미온 제102동 5층 503호, 공부상 오피스텔입니다. 이 사건의 권리분석은 단순한 “임차권이 소멸한다”는 문장만으로 끝내면 안 됩니다. 권혜미의 임대차계약일은 2022.04.03, 확정일자는 2022.04.14, 점유개시는 2022.05.09, 주민등록일자는 2022.05.10입니다. 말소기준으로 제시된 2023.02.07 압류보다 주민등록이 앞서므로 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다.
현재 최저매각가 301,600,000원에서 집행비용 5,022,400원을 먼저 빼면 권혜미에게 배당되는 금액은 296,577,600원이고, 보증금 389,000,000원 중 92,422,400원이 남습니다. 특별매각조건이 없다면 이 미배당 잔액은 매수인 인수 위험으로 연결되어 최저가와 합친 룰상 실질취득이 394,022,400원이 됩니다. 하지만 이번 사건은 그 잔액 반환청구권의 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 명시하고 있어 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13413 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 염창동 261-16 루미온 제102동 제5층 제503호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 오피스텔 · 지하 1층 지상 10층 건물 내 제5층 제503호 |
| 소유자 | 오승훈 (2022.05.09. 매매 · 거래가액 389,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 377,000,000원 / 301,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 389,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력은 살아 있지만 특별조건이 핵심
말소기준은 2023.02.07. 국의 압류입니다. 그 뒤 2025.03.26. 국의 압류와 2025.11.20. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2022.02.25. 설정된 금모래신용협동조합 근저당권 3,528,000,000원은 2022.05.03. 일부포기로 이미 말소되어 현재 인수 근저당으로 보지 않습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 주민등록 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 권혜미 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 389,000,000원 | 2022.05.10 | 2022.04.14 | 있음 | 있음 | 없음 |
권혜미는 2023.10.12. 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 한 것으로 정리되어 있습니다. 주민등록일자가 말소기준보다 빠르고 확정일자도 갖추었기 때문에 대항력과 우선변제권을 모두 가진 실제 임차인 1명입니다. 보증기관 승계·대위 중복신고로 별도 임차인을 합산하는 구조는 아닙니다.
* 특별매각조건이 없는 일반 계산상 현재 회차 미배당액은 92,422,400원입니다. 본 리포트의 ‘실질 인수 0원*’은 해당 특별매각조건이 유효하게 적용되고 임차권등기 말소까지 이행되는 것을 전제로 한 판단입니다.
③ 가격 구조 — 감정가 80%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 377,000,000원, 현재 최저매각가는 301,600,000원으로 1회 유찰된 감정가의 80%입니다. 소유자 오승훈의 2022.05.09. 등기상 거래가액은 389,000,000원입니다. 다만 등기상 과거 취득가와 현재 감정가만으로 현재 시장가격을 단정할 수는 없습니다.
이 사건의 현재 실질취득은 특별매각조건을 적용하면 301,600,000원*입니다. 반대로 특별매각조건을 빼고 계산하면 미배당 보증금 92,422,400원이 붙어 394,022,400원이 됩니다. 즉 이 물건은 최저가보다 특별매각조건의 적용 여부가 가격 구조를 더 크게 바꾸는 사건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 301,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,022,400원 |
| 1. 임차인 권혜미 보증금 | 389,000,000원 | 296,577,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 389,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원 계산상 권혜미의 보증금 부족분은 92,422,400원입니다. 특별매각조건 적용 시 이 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 전제로 매수인 실질 인수는 0원*으로 판단합니다. 실제 배당은 세금·집행비용 변동 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 가격이 내려가면 원칙상 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당·인수 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 301,600,000원 | 92,422,400원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 · 64% | 241,280,000원 | 151,897,920원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 · 51.2% | 193,024,000원 | 199,478,336원 | 실질 0원* |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 커지므로 최저가 하락만 보고 “더 싸졌다”고 평가하면 안 됩니다. 이번 사건은 특별매각조건 때문에 그 미배당 잔액을 매수인이 실질적으로 부담하지 않는다는 점이 예외입니다. 따라서 특별조건이 정확히 적용되는지 확인하는 것이 입찰가 자체보다 선행되어야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 아파트가 아니라 오피스텔 기준으로 환금성과 임대수요를 판단해야 합니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 염창동 소재 염창역(지하철9호선) 북동측 인근이며, 주변에는 오피스텔·근린생활시설·소규모 공장이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장·간선도로·지하철역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하 1층·지상 10층 건물의 5층 503호이며, 기본적인 위생·급배수·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 준공업지역 · 지목 대 · 업무용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면, 토지면적 753.3㎡, 공시지가 5,515,000원/㎡입니다.
- 도로. 본건 서측으로 노폭 약 9m의 포장도로와 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매수인에게 적용되는 조건인지 매각물건명세서 원본 문구를 그대로 대조하세요.
- 임차권등기 말소 이행 확인. 권혜미의 임차권등기는 2023.10.12. 등기되어 있습니다. 특별조건의 말소 절차와 시점을 확인해야 합니다.
- 대항력 자체는 존재. 주민등록 2022.05.10.은 말소기준 2023.02.07.보다 빠릅니다. 특별조건을 빼면 현재 회차 룰상 미배당액은 92,422,400원입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.05.09. 민간임대주택등기가 있으므로 현재 등록상태와 매각 이후 처리 여부를 원문 서류에서 확인하세요.
- 가격은 별도 검증. 감정가의 80%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 단정하지 말고, 오피스텔의 최근 실거래와 임대수익성을 별도로 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력 있음”보다 중요한 특별매각조건
이 물건의 표면만 보면 보증금 389,000,000원의 대항력 임차인이 있는 전형적인 인수형 경매입니다. 실제로 현재 최저가 301,600,000원에서 배당을 계산하면 92,422,400원이 남고, 특별조건이 없다면 최저가와 인수를 합친 실질취득은 394,022,400원이 됩니다.
하지만 이번 사건에는 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 이 조건이 그대로 적용된다면 실질 인수는 0원*, 현재 회차 실질취득은 301,600,000원*입니다. 따라서 결론은 “대항력 때문에 무조건 위험”도, “80%라 무조건 싸다”도 아닙니다. 특별매각조건은 유리하지만, 그 조건의 적용과 말소 이행을 원본으로 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
