서울남부지방법원 2025타경13427. 서울 양천구 신월동 동선팰리스 6층 602호, 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 312,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 249,600,000원입니다. 이 사건의 핵심은 최저가 할인율보다 선순위 임차권과 특별매각조건을 함께 읽는 것입니다. 임차인 이수연은 2022.09.26 주민등록, 2022.09.22 확정일자, 보증금 335,000,000원으로 대항력과 우선변제권을 갖고 있으며 2024.09.06 임차권등기까지 마쳤습니다.
등기상 말소기준으로 선언된 권리는 2025.11.26 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 2024.09.06 임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리입니다. 현재 최저가를 기준으로 집행비용 4,294,400원을 먼저 제외하면 임차인에게 예상되는 배당은 245,305,600원이고, 보증금 부족분은 89,694,400원입니다. 하지만 이번 매각에는 그 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있어, 실질 인수액은 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13427 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 60-23 동선팰리스 제6층 제602호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 21.98㎡ · 지상 9층 건물 내 6층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김대성 · 2022.10.16 매매 · 거래가액 345,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 312,000,000원 / 249,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 335,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 사용승인일 | 2022.05.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이수연 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.09.26 / 2022.09.22 | 335,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 가능 보증기관 승계 아님 특별조건상 실질 인수 0원 |
배당요구는 2024.09.06 접수된 것으로 기재돼 있습니다. 특별매각조건이 없다는 가정의 원칙 계산에서는 현재 회차 미배당액 89,694,400원이 매수인 인수 대상이지만, 이번 매각조건에서는 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 조건이므로 실질 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 과거 평균보다 ‘최근 가격’이 중요하다
동선팰리스의 확인된 거래 7건 평균은 337,857,142원이지만, 이 수치에는 2022년 345,000,000원~360,000,000원의 고가 거래가 다수 포함돼 있습니다. 가격 판단에는 전체 평균보다 최근12개월 평균 270,000,000원과 최신 거래 270,000,000원, 그리고 -22.7%의 하락 추세를 우선해서 보는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 22.65㎡ | 7 | 270,000,000원 |
| 2022.10 | 21.98㎡ | 6 | 345,000,000원 |
| 2022.08 | 22.65㎡ | 8 | 360,000,000원 |
| 2022.08 | 21.98㎡ | 8 | 350,000,000원 |
| 2022.07 | 21.98㎡ | 8 | 350,000,000원 |
| 2022.07 | 21.98㎡ | 7 | 345,000,000원 |
| 2022.06 | 22.65㎡ | 7 | 345,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 270,000,000원 |
특별매각조건을 반영한 현재 회차의 실질취득가는 249,600,000원으로, 최근12개월 평균 270,000,000원의 92.4%입니다. 숫자만 보면 최근 시세보다 낮지만, 최근 거래가 과거 거래보다 22.7% 하락한 상태이므로 337,857,142원의 전체 평균 대비 73.9%라는 숫자를 가격 메리트의 근거로 쓰는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 249,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,294,400원 |
| 1. 임차인 이수연 보증금 | 335,000,000원 | 245,305,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 335,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원칙 계산상 임차인 보증금 부족분은 89,694,400원입니다. 그러나 특별매각조건에 따라 배당받지 못한 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건이므로 해당 임차인의 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 구조 — 유찰돼도 특별조건이 핵심
| 회차 | 매각가 | 원칙상 미배당 인수 | 특별조건상 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 249,600,000원 | 89,694,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 199,680,000원 | 138,915,520원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51.2% | 159,744,000원 | 178,292,416원 | 0원 |
일반적인 대항력 임차인 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 총 부담이 크게 줄지 않는 구조가 됩니다. 그러나 이 사건은 특별매각조건이 그 미배당 반환청구권을 포기하도록 정하고 있어, 특별조건이 적용되는 한 실질취득은 각 회차 매각가와 동일합니다. 따라서 이 사건에서는 최저가 하락이 실제 취득원가 하락으로 연결됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신월중학교 남동측 인근이며, 주위는 다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 5호선 화곡역은 도보 약 15분 거리로 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 9층 건물의 6층 602호이며 사용승인일은 2022.05.30입니다. 승강기·개별난방·화재탐지 및 경보·기계식주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 30미터 포장도로, 동측으로 폭 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·과밀억제권역·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 규모. 동선팰리스는 16세대로 확인되며, 확인된 실거래는 7건입니다. 최근 거래가격과 과거 거래가격의 차이가 큰 편입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당 사항 없음으로 기재돼 있으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 문구 확인. 이 사건의 인수 0원 판단은 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 핵심입니다.
- 선순위 임차권 확인. 이수연의 주민등록 2022.09.26, 확정일자 2022.09.22, 임차권등기 2024.09.06, 보증금 335,000,000원을 원본과 대조해야 합니다.
- 최근 시세 중심. 전체 평균 337,857,142원보다 최근12개월 평균·최신 거래 270,000,000원을 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 과거 거래의 추세가 -22.7%이므로 과거 고가 거래를 현재 가치로 그대로 적용하지 않는 것이 중요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.10.21 민간임대주택등기가 기재돼 있으며 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수 내용이 등기돼 있습니다.
- 배당 변동요인. 예상배당은 집행비용 4,294,400원을 포함한 계산이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “선순위 임차권보다 특별매각조건을 끝까지 읽어야 한다”
겉으로만 보면 보증금 335,000,000원의 선순위 임차권이 있고, 현재 최저가 249,600,000원에서는 89,694,400원이 미배당되는 전형적인 인수위험형처럼 보입니다. 그러나 이번 매각은 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 하고 있어 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 실질취득은 249,600,000원이고, 최근12개월 평균·최신 거래 270,000,000원의 92.4% 수준입니다.
다만 가격 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 확인된 전체 평균 337,857,142원은 2022년 345,000,000원~360,000,000원의 거래가 많이 섞여 있고, 최신 거래는 270,000,000원까지 내려왔습니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세도 -22.7%입니다. 결론적으로 권리는 특별매각조건 덕분에 정리되는 구조지만, 가격은 하락 추세를 감안해 보수적으로 볼 물건입니다. 현재 회차는 최근 시세보다 낮지만 과거 평균 대비 할인율만으로 높은 점수를 줄 단계는 아닙니다.
