서울남부지방법원 2025타경13427. 양천구 신월동 ‘동선팰리스’ 6층 602호, 전용 21.98㎡의 다세대주택입니다. 2022년 사용승인된 9층 건물이고, 대상 건물은 다세대주택으로 이용 중입니다. 소유자 김대성은 2022.10.21. 거래가 345,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 선순위 임차권등기와 특별매각조건의 결합입니다.
임차권자 이수연은 임대차계약일 2022.09.15., 확정일자 2022.09.22., 점유개시 2022.09.25., 전입 2022.09.26.로 확인되고 보증금은 335,000,000원입니다. 말소기준으로 선언된 2025.11.26. 강제경매개시결정보다 훨씬 앞서 대항력과 우선변제권을 갖춘 구조라 일반적인 경매라면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 그러나 이 사건은 그 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각조건으로 두고 있어 이 임차인에 관한 실질 승계액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13427 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 60-23 동선팰리스 제6층 제602호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 21.98㎡ · 지상9층 중 6층 |
| 소유자 | 김대성 (2022.10.21. 소유권이전 · 거래가 345,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 312,000,000원 / 199,680,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 335,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 특별조건이 승계를 끊는다
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이수연 | 건물 전부 | 335,000,000원 | 2022.09.26 / 2022.09.22 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
등기부상 2022.10.21.에는 민간임대주택등기도 함께 기재돼 있습니다. 이후 2024.09.06. 이수연 명의의 주택임차권이 보증금 335,000,000원으로 등기됐고, 2025.11.26. 주택도시보증공사가 채권자로 강제경매개시결정을 받았습니다. 이 사건에서 권리분석의 중심은 ‘선순위 임차권이 존재한다’는 사실 자체보다 매각조건이 그 미배당 승계를 실제로 제거하는지 원문 그대로 확인하는 것입니다.
② 시세 비교 — 할인폭은 있지만 시장은 이미 크게 내려왔다
동선팰리스는 총 16세대, 2022.05.30. 사용승인된 소규모 집합건물입니다. 대상 전용면적은 21.98㎡이고 실거래 면적도 21.98㎡·22.65㎡가 섞여 있습니다. 전체 7건 평균은 337,857,142원이지만, 가격 판단에서는 과거 2022년 고가 거래가 다수 포함된 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 22.65㎡ | 7 | 270,000,000원 |
| 2022.10 | 21.98㎡ | 6 | 345,000,000원 |
| 2022.08 | 22.65㎡ | 8 | 360,000,000원 |
| 2022.08 | 21.98㎡ | 8 | 350,000,000원 |
| 2022.07 | 21.98㎡ | 8 | 350,000,000원 |
| 2022.07 | 21.98㎡ | 7 | 345,000,000원 |
| 2022.06 | 22.65㎡ | 7 | 345,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 270,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 199,680,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 270,000,000원의 74.0%입니다. 숫자만 보면 70,320,000원 낮습니다. 다만 최근 거래가격은 과거 거래군에 비해 22.7% 하락했고, 최근 12개월 거래 표본도 단 1건입니다. 전체 평균 337,857,142원과의 격차를 가격 메리트의 주된 근거로 삼기보다는, 270,000,000원이라는 최신 기준과 계속된 하락 흐름을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 199,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,595,520원 |
| 1. 임차인 이수연 보증금 | 335,000,000원 | 196,084,480원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 335,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표의 일반 계산상 미배당 임차보증금은 138,915,520원입니다. 다만 매각물건명세서의 특별매각조건에 따라 그 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 이 임차인에 대한 실질 매수인 인수액은 0원으로 반영했습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 주위는 다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 지하철 5호선 화곡역은 도보 약 15분 거리로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물의 6층 602호이고 사용승인일은 2022.05.30.입니다. 승강기·개별난방·기계식주차장설비 등이 있습니다.
- 토지·도로. 제3종일반주거지역이며 부지 북측으로 폭 약 30미터, 동측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접합니다.
- 환금성. 총 16세대 소규모 건물이고 최근 12개월 실거래가 1건에 그칩니다. 최근 거래가도 과거 거래군 대비 22.7% 하락해 재매각 시 가격 확인이 중요합니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 해당 사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건 권리분석의 핵심입니다. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 유지되는지 입찰 직전 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 계산상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 가격 기준 일반 계산상 미배당액은 138,915,520원이지만, 특별조건 적용 시 이 임차인에 대한 실질 인수액은 0원입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 337,857,142원보다 최신 거래 270,000,000원과 최근 12개월 평균 270,000,000원을 기준으로 응찰가를 검토하는 편이 데이터 흐름에 맞습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가의 과거 대비 변화율이 -22.7%입니다. 현재 최저가가 최근 거래보다 낮더라도 추가 하락 가능성을 배제하지 말아야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 16세대이고 최근 12개월 실거래가 1건뿐이므로 아파트처럼 풍부한 비교사례를 전제로 한 가격 판단은 피해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하는 사건이므로 실제 점유 상태와 인도 절차, 임차권 말소 이행 시점을 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — 승계 리스크는 특별조건이 풀고, 남는 변수는 가격과 환금성
이 사건을 일반적인 선순위 임차권 물건으로만 보면 보증금 335,000,000원 중 미배당 138,915,520원이 매수인에게 넘어가는 구조라 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 그러나 매각물건명세서에 명시된 특별매각조건 때문에 이 임차인에 대한 반환청구권 잔액은 포기되고 임차권등기도 말소되는 조건입니다. 따라서 제공된 조건을 그대로 적용하면 실질 인수는 0원, 실질취득은 현재 최저가와 같은 199,680,000원입니다.
가격만 놓고 보면 최신 거래 270,000,000원의 74.0%로 낮아졌습니다. 다만 최근 가격 추세가 -22.7%이고 최근 12개월 거래가 1건뿐이며 이미 2회 유찰된 16세대 소규모 다세대라는 점은 분명한 제약입니다. 이 사건은 “선순위 임차권 때문에 무조건 인수”도 아니고, “감정가 대비 64%라 무조건 저렴”도 아닙니다. 특별매각조건의 효력과 이행을 확인한 뒤, 하락한 최신 시세와 낮은 거래 빈도를 기준으로 응찰가를 보수적으로 판단하는 것이 핵심입니다.
