* 인수액은 확약의 효력을 적용하기 전 배당표상 금액입니다. 확약서가 해당 임차인의 대항력 포기와 임차권등기 말소까지 유효하게 보장한다면 실질 인수액은 0원으로 볼 수 있으나, 확인 전에는 확정할 수 없습니다. 실질취득 추정액은 최저가와 배당표상 인수액의 합계로, 별도 취득비용은 제외한 금액입니다.
인천지방법원 2024타경582909. 학익동 고려빌라 비동 402호, 전용 45.84㎡ 다세대주택입니다. 1995년 사용승인을 받은 4층 건물의 최상층 물건으로, 감정가는 84,000,000원입니다. 현재 3회 유찰되어 최저매각가는 28,812,000원까지 하락했습니다. 그러나 이 사건은 낙찰가만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 되는 구조입니다.
말소기준권리는 2023년 9월 27일 경기신용보증재단의 가압류입니다. 이보다 앞선 2023년 9월 26일 차혜진 명의의 주택임차권등기가 존재하고, 임차인의 전입일은 2021년 7월 30일입니다. 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖춘 것으로 정리되어 있으며, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 미배당액 인수 문제가 발생합니다.
동시에 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실이 기재되어 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 단순히 임차권등기가 있다는 사실이 아니라, 확약으로 임차인의 매수인에 대한 보증금 반환청구와 임차권등기 인수 문제가 어디까지 해소되는지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경582909 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 매소홀로438번길 35-15, 비동 4층 402호 (학익동, 고려빌라) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 45.84㎡ · 지상 4층 중 4층 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 사용승인 1995.01.12 |
| 소유자 | 나연희 · 2018.10.17 소유권이전 · 거래가액 96,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 28,812,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 92,865,184원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.27 경기신용보증재단 가압류 · 청구금액 90,000,000원 |
| 실제 임차인 | 차혜진 1명 · 보증금 87,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 특이사항 | 제시목록에는 비동, 건물 외벽에는 라동으로 표시 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 먼저다
과거 한국주택은행, 남인천농업협동조합, 한국스탠다드차타드은행의 근저당권은 이미 말소되었습니다. 한국토지주택공사의 보증금 84,000,000원 주택임차권 역시 2021년 8월 5일 말소된 과거 권리로, 현재 임차보증금에 중복 합산하지 않습니다.
현재 핵심은 을구 9번 차혜진의 주택임차권등기입니다. 임차권등기일은 말소기준권리보다 하루 빠르고, 전입일과 확정일자도 말소기준권리보다 앞섭니다. 매각물건명세서에서도 인수권리로 명시되어 있습니다.
말소기준권리인 경기신용보증재단 가압류와 이후 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 이들 권리의 소멸과 선순위 임차인의 미배당 보증금 인수는 별개의 문제입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 8,730만원
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 차혜진 을구 9번 | 주택전부 87,300,000원 | 전입 2021.07.30 확정 2021.06.30 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 확인 | 조건부 확인 미배당 59,406,616원* |
차혜진은 임대차계약일 2021.06.29, 확정일자 2021.06.30, 전입 및 점유개시일 2021.07.30인 임차인입니다. 보증금은 87,300,000원이며, 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다.
현재 최저가를 기준으로 집행비용을 제외한 임차인 예상배당액은 27,893,384원입니다. 보증금 부족분은 59,406,616원입니다. 확약에 따른 면책이 없다면 낙찰자는 이 금액을 인수하는 것으로 계산해야 합니다.
확약서가 해당 임차권등기의 말소뿐 아니라 차혜진의 대항력 포기 및 매수인에 대한 보증금 반환청구 배제까지 유효하게 보장한다면, 해당 임차인의 실질 인수액은 0원으로 처리할 수 있습니다.
그러나 확인된 문구는 주택도시보증공사의 말소동의입니다. 차혜진 본인의 대항력 포기까지 명시되어 있는지는 확인되지 않았으므로, 말소동의 사실만으로 실질 인수액 0원을 확정해서는 안 됩니다.
* 확약 효력 적용 전 배당표상 인수액: 59,406,616원. 확약이 해당 임차인의 대항력과 보증금 승계 문제를 모두 해소하는 경우에 한해 실질 인수액 0원.
주택도시보증공사는 이 사건의 경매 신청채권자이며, 한국토지주택공사의 과거 임차권은 이미 말소되었습니다. 이들을 차혜진과 별도의 현존 임차인으로 계산하거나 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 차혜진 1명입니다.
③ 가격 분석 — 최저가 2,881만원만 비교하면 안 된다
고려빌라의 최근 12개월 실거래는 2026년 1월 거래 1건이며 가격은 35,000,000원입니다. 전체 9건 평균은 67,111,111원이지만, 과거 고가 거래가 포함되어 있어 현재 가격 판단의 중심으로 사용하기 어렵습니다.
최근 거래는 전용 41.94㎡의 지하 1층 물건으로, 이번 경매 대상인 전용 45.84㎡의 4층 물건과 면적 및 층이 다릅니다. 따라서 최근 거래 35,000,000원을 대상 호수의 확정 시세로 적용할 수는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 41.94㎡ | 지하 1층 | 35,000,000원 |
| 2024.11 | 41.94㎡ | 지하 1층 | 63,000,000원 |
| 2024.09 | 41.94㎡ | 1층 | 59,000,000원 |
| 2024.01 | 41.94㎡ | 지하 1층 | 60,000,000원 |
| 2022.06 | 41.94㎡ | 지하 1층 | 47,000,000원 |
| 2022.06 | 45.84㎡ | 2층 | 98,000,000원 |
| 2021.12 | 41.94㎡ | 지하 1층 | 42,000,000원 |
| 2021.10 | 45.84㎡ | 3층 | 100,000,000원 |
| 2021.08 | 45.84㎡ | 3층 | 100,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 35,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 9건 | 67,111,111원 |
동일 면적 45.84㎡의 과거 거래는 2021년 100,000,000원, 2022년 98,000,000원으로 확인됩니다. 다만 오래된 거래이므로 현재 경매 대상의 가치가 이 수준이라고 추정해서는 안 됩니다.
최근 12개월 평균과 이전 거래 평균을 비교한 추세는 -50.8%입니다. 면적과 층이 혼재된 거래 표본이라는 제약은 있지만, 최신 거래가격이 과거보다 크게 낮아졌다는 사실은 보수적으로 반영해야 합니다.
그러나 미배당 보증금 59,406,616원을 인수하면 최저가와 인수액의 합계는 88,218,616원입니다. 이는 집행비용 추정액이 포함된 배당 구조상 보증금 87,300,000원을 소폭 웃도는 계산값입니다.
이 금액은 최근 거래 35,000,000원보다 상당히 높습니다. 다만 최신 거래가 다른 면적과 층의 물건이므로 대상 호수의 정확한 시세 차이라고 단정할 수는 없습니다.
확약에 따른 인수 면책이 확인되지 않는 한, 최저가가 감정가의 34% 수준이라는 이유로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
이 경우 최근 거래 35,000,000원보다 최저가가 낮지만, 최근 거래는 지하 1층·전용 41.94㎡이고 대상은 4층·전용 45.84㎡입니다. 표본도 1건에 불과하므로 가격 메리트를 확정하려면 대상 호수와 유사한 현행 거래사례 및 상태 확인이 필요합니다.
확약 효력 확인 전의 위험 시나리오와 확약이 유효한 면책 시나리오를 구분해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 28,812,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 918,616원 |
| 1. 임차인 차혜진 · 우선변제 | 87,300,000원 | 27,893,384원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 90,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 92,865,184원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 가압류 및 신청채권자의 합산 미배당액은 182,865,184원입니다. 이 채권자들의 미배당액을 임차보증금과 혼동하여 매수인 인수액에 합산하지 않습니다.
확약 효력을 적용하지 않는 경우 이 미배당액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 확약서가 해당 임차인의 대항력 포기와 임차권등기 말소를 유효하게 보장한다면 실질 인수액은 0원으로 달라집니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 부담은 남는다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 낙찰가가 낮아질수록 배당받지 못하는 보증금은 커질 수 있습니다. 따라서 확약이 효력을 갖지 못하는 상황에서는 유찰만으로 전체 취득부담이 크게 줄어들지 않습니다.
| 회차 | 최저가 | 미배당 인수* | 신청채권자 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 감정가 34% | 28,812,000원 | 59,406,616원 | 배당 0원 |
| 4회 유찰 가정 감정가 24% | 20,168,400원 | 67,894,631원 | 배당 0원 |
| 5회 유찰 가정 감정가 17% | 14,117,880원 | 73,836,242원 | 배당 0원 |
* 인수액은 확약의 효력을 적용하기 전 각 회차 배당 추정값입니다. 후속 회차는 가정 시나리오이며 실제 매각 진행 여부를 의미하지 않습니다. 확약에 따라 면책이 확인되면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원으로 재산정해야 합니다.
현재 회차의 최저가와 미배당 인수액 합계는 88,218,616원입니다. 4회 유찰 가정에서는 88,063,031원, 5회 유찰 가정에서는 87,954,122원입니다. 매각대금에 따른 추정 집행비용 차이로 소폭 변동하지만, 확약 효력이 없다면 전체 취득부담은 보증금 87,300,000원 부근에 머무는 구조입니다.
하지만 확약 효력이 없다면 가격이 낮아지는 만큼 보증금 인수액이 증가해 전체 부담이 유지됩니다. 반면 확약으로 인수액이 실제 0원이 된다면 유찰가격 하락이 취득부담 감소로 이어집니다.
따라서 유찰 횟수 자체보다 확약의 법적 효력과 실제 매수인 인수 여부를 먼저 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 학익동 백학초등학교 서측에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재합니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 조사되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕의 4층 건물로, 1995.01.12 사용승인을 받았습니다. 외벽은 적벽타일 마감이며 위생·급배수 및 난방 설비가 있습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 다세대주택으로 이용 중입니다. 아파트나 근린생활시설이 아닌 다세대주택으로 가격과 환금성을 판단해야 합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 교육환경 보호구역 등의 제한사항이 있습니다. 공시지가는 1,205,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 포장도로가 소재합니다. 토지는 대체로 평탄하며 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 표시되어 있지 않고 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다. 다만 동 표시 불일치는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 전체 18세대 규모의 노후 다세대주택입니다. 최근 12개월 실거래가 1건에 불과하고 가격 추세는 -50.8%로 나타나므로, 과거 동일 면적 고가 거래만으로 현재 매도가격을 판단하기 어렵습니다.
이처럼 유사 호수의 최신 비교사례가 부족한 상황에서 과거 고가 거래를 기준으로 예상 매도가격을 높게 산정하면 위험합니다. 실질취득이 약 87,300,000원 수준으로 유지되는 경우에는 현재 시장에서 그 가격을 회수할 수 있는지 별도 검증이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 9번 차혜진 임차권에 적용되는지, 말소 조건과 효력 발생 시점을 확인해야 합니다.
- 대항력 포기 여부 확인. 임차권등기 말소동의와 보증금 반환청구 포기는 구분해야 합니다. 차혜진의 대항력 및 미배당 보증금 승계가 실제로 해소되는지 매각물건명세서와 확약서 원문을 대조해야 합니다.
- 매수인 인수액 재산정. 확약 효력 확인 전에는 미배당 보증금 59,406,616원을 인수하는 시나리오를 적용하고, 유효한 면책이 확인된 경우에만 실질 인수액 0원으로 변경해야 합니다.
- 동 표시 확인. 공부상 비동과 외벽상 라동의 불일치를 확인하고 실제 경매 목적물의 위치와 호수를 특정해야 합니다.
- 시세 재확인. 최근 거래 35,000,000원은 지하 1층·전용 41.94㎡입니다. 대상 호수와 동일한 전용 45.84㎡ 및 유사 층의 최근 거래와 현재 매물가격을 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기가 존재하지만 감정평가 관련 조사에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 점유자, 퇴거 여부 및 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 추가 부담. 미납 관리비, 당해세, 집행비용 변동 및 취득 관련 비용을 확인해야 합니다. 예상배당표의 집행비용은 추정값입니다.
- 매각 진행 확인. 기재된 매각기일은 2026.08.26입니다. 실제 매각 결과, 변경기일, 허가 여부 및 후속 절차를 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 원문 및 감정평가서를 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,881만원이 아니라 보증금과 확약을 봐야 한다”
이 사건의 최저매각가는 28,812,000원으로 감정가 대비 크게 낮아졌습니다. 그러나 선순위 대항력 임차인의 보증금은 87,300,000원이며, 확약 효력을 적용하지 않은 배당표상 미배당 인수액은 59,406,616원입니다.
그 결과 현재 최저가를 기준으로 계산한 취득부담은 88,218,616원입니다. 추가 유찰을 가정하더라도 낙찰가 감소분 대부분이 보증금 인수액 증가로 연결됩니다. 따라서 확약이 유효하지 않은 경우 최저가만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
반면 주택도시보증공사의 확약이 차혜진의 대항력 포기 및 임차권등기 말소까지 유효하게 보장한다면, 실질 인수액은 0원으로 달라집니다. 그 경우에는 최저가 28,812,000원과 현재 시세를 비교하는 별도의 판단이 가능합니다.
다만 최근 거래 35,000,000원은 다른 면적과 층의 물건이고, 가격 추세 역시 -50.8%로 하락했습니다. 전체 거래 평균이나 오래된 고가 거래를 근거로 가격 매력을 과대평가해서는 안 됩니다.
결론적으로 이 물건은 말소동의 확약서의 효력 확인이 선행되어야 하는 조건부 권리분석 대상입니다. 확약이 해당 임차인의 보증금 승계 문제를 모두 해소하는지, 실제 점유와 동 표시 불일치가 어떻게 정리되는지, 그리고 현재 시장에서 대상 호수의 가격이 얼마인지 확인하기 전에는 낮은 최저가만으로 취득가치를 판단할 수 없습니다.
