서울남부지방법원 2025타경13432. 영등포동1가 신한헤스티아 제10층 제1012호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 현재 소유자는 김동환이며 2022.10.06 소유권을 취득했고 당시 등기상 거래가액은 231,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 김현우의 주택임차권입니다. 김현우는 2022.09.16 주민등록·점유를 갖추었고 2022.08.19 확정일자를 받아, 2024.12.05 말소기준 압류보다 선순위입니다.
권리만 보면 원칙적으로 매우 주의해야 합니다. 현재 회차 매각가 156,800,000원을 가정한 배당계산에서는 집행비용 2,995,200원을 먼저 제외한 뒤 김현우에게 153,804,800원이 배당되고, 보증금 중 75,195,200원이 남습니다. 보통이라면 이 잔액이 매수인에게 이어질 수 있습니다. 그러나 이 물건에는 그 일반 원칙을 바꾸는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13432 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동1가 127 신한헤스티아 제10층 제1012호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 · 지하4층/지상13층 내 제10층 제1012호 |
| 소유자 | 김동환 (2022.10.06 소유권이전 · 거래가액 231,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 196,000,000원 / 156,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 229,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 특별조건이 해소한다
등기상 과거 하나은행 근저당권 168,000,000원은 2022.09.16 이미 말소됐습니다. 현재 분석상 말소기준은 2024.12.05 영등포구 압류입니다. 김현우의 주민등록·점유는 2022.09.16로 그보다 앞서므로 대항력 있음으로 판정되고, 확정일자 2022.08.19와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김현우 주거 · 임차권등기 | 건물 전부 | 229,000,000원 | 2022.09.16 / 2022.08.19 | 대항력 有 우선변제 有 실질 승계 0원* |
김현우는 보증기관의 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 229,000,000원 한 건만 반영합니다. 특별매각조건이 없었다면 현재 회차 기준 미배당 75,195,200원이 매수인 인수위험으로 남는 구조입니다.
③ 가격 해석 — 최저가 156,800,000원만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다
감정가는 196,000,000원이고 1회 유찰된 현재 최저매각가는 156,800,000원입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 기준이 확인되지 않는 상태에서는 감정가 대비 80%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 이 사건은 특별조건 때문에 실질 인수가 0원이므로 실질취득액은 현재 회차 기준 156,800,000원이지만, 이것이 현 시세보다 낮은지 여부는 별도의 시장 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 156,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,995,200원 |
| 1. 임차인 김현우 보증금 | 229,000,000원 | 153,804,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 229,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 일반 권리계산상 김현우 보증금 미배당액은 75,195,200원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 매수인에 대한 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 156,800,000원 | 75,195,200원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 125,440,000원 | 106,116,160원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 100,352,000원 | 130,852,928원 | 0원* |
* 각 회차의 ‘룰상 미배당’은 일반 배당계산에 따른 수치입니다. 이번 특별매각조건이 동일하게 적용·이행되는 한 김현우에 대한 매수인의 실질 승계액은 0원으로 판단합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다.
- 입지. 서울특별시 영등포구 영등포동 소재 지하철 1호선 영등포역 북동측 인근으로, 주위는 오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 소재하는 주상지대입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 지하철 1호선 영등포역, 1·5호선 신길역 및 노선 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층/지상13층 건물의 제10층 제1012호이며 위생·급배수·난방·화재경보·화재탐지·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 6,370,000원/㎡입니다. 철도보호지구, 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 이번 매각에 그대로 적용되는지 매각물건명세서 원문을 대조하세요.
- 임차권 말소 절차 확인. 김현우 임차권등기가 매각 후 조건에 따라 말소되는 구조인지 집행기록과 조건을 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가 156,800,000원이 감정가의 80%라는 사실만으로 저가라고 판단하지 말고, 오피스텔의 현재 거래·매물 수준을 별도로 확인하세요.
- 점유·인도 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 현황과 인도 가능 시점을 입찰 전에 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사와 집행기록을 직접 대조한 뒤 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — “선순위 임차인은 맞지만, 이번 매각의 승계는 0원”
이 사건은 표면만 보면 위험도가 높아 보입니다. 보증금 229,000,000원의 김현우가 말소기준 압류보다 먼저 전입·점유했고 확정일자까지 갖춘 대항력 임차인이기 때문입니다. 실제로 현재 회차 배당계산만 보면 75,195,200원이 부족합니다.
그러나 매각물건명세서의 특별조건이 결론을 바꿉니다. 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있으므로, 현재 확인된 김현우 임차보증금에 대한 실질 인수액은 0원입니다. 다만 이 권리해소가 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 실거래 비교 없이 최저가 156,800,000원만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 권리 핵심은 특별조건 확인, 가격 핵심은 별도 시세 검증입니다.
