서울남부지방법원 2025타경13436. 서울 강서구 화곡동 으뜸캐슬2차 제4층 제402호로, 감정평가상 단지형다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가 330,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 211,200,000원, 감정가의 64%입니다. 사건의 핵심은 낮아진 최저가보다 대항력 임차권과 특별매각조건의 결합에 있습니다.
강동훈은 2022.03.14 전입·점유했고, 확정일자는 2022.02.25입니다. 말소기준권리로 제시된 2023.03.24 압류보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다. 보증금도 345,000,000원으로 현재 최저가보다 큽니다. 따라서 특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 커지고, 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액은 보증금 수준에 묶이는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13436 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 346-117 으뜸캐슬2차 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 단지형다세대주택 |
| 건물 | 2021년 9월 사용승인 · 철근콘크리트구조 평지붕 지상 6층 중 제4층 제402호 |
| 대상면적 | 27.09㎡ |
| 소유자 | 손재현 |
| 감정가 / 최저가 | 330,000,000원 / 211,200,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 청구액 | 345,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
2021.09.28 소유권보존 후 수협은행 신탁등기가 설정됐다가 2022.03.14 말소됐고, 같은 날 손재현 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 2023.03.24 강서세무서장 관련 국의 압류가 이 사건의 말소기준권리로 제시돼 있습니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 국의 추가 압류, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다.
문제는 강동훈의 권리 순서입니다. 강동훈은 2022.03.14 전입·점유했고 확정일자는 2022.02.25로, 말소기준 2023.03.24보다 빠릅니다. 임차권등기 자체는 2024.03.25에 이뤄졌지만 등기 내용에 종전 전입·점유·확정일자가 명시되어 있어 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 월세 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강동훈 | 전부 | 2022.03.14 | 2022.02.25 | 345,000,000원 | 해당 없음 | 대항력 有 우선변제 |
| 서재원 | 402호 | 2024.08.21 | 미상 | 6,000,000원 | 350,000원 | 대항력 없음 |
강동훈은 2024.03.25 배당요구가 확인되고, 보증금 345,000,000원 전액에 대해 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 반면 서재원은 2024.08.21 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 서재원은 2026.01.29 배당요구를 했으며, 보증금 6,000,000원·월세 350,000원의 점유자입니다.
③ 배당 구조 — 일반 계산과 실질 부담을 분리해서 봐야 한다
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,756,800원 |
| 1. 임차인 강동훈 보증금 | 345,000,000원 | 207,443,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 345,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 211,200,000원 가정. 일반 배당 계산상 강동훈 보증금 미배당액 137,556,800원이 남지만, 특별매각조건에 따라 주택도시보증공사가 해당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 가격 판단 — 감정가 64%만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 211,200,000원으로 감정가 330,000,000원의 64%입니다. 그러나 동일·유사 면적의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가, 거래 추세가 제시되어 있지 않아 시장가격 대비 할인율은 확인할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 36% 낮다는 이유만으로 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
으뜸캐슬2차는 18세대 규모이고, 대상면적은 27.09㎡입니다. 경매 통계상 평균 유찰횟수는 2.5회이며 최근 낙찰금액 자료는 확인되지 않습니다. 현재 물건도 이미 2회 유찰된 상태이므로, 최저가 하락 자체보다는 실제 주변 거래가격과 환금성을 별도로 확인하는 것이 중요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동, 지하철 까치산역 서측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 다가구주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2·5호선 까치산역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 2021년 9월 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 6층 건물이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 북측 포장도로와 접합니다. 공시지가는 3,776,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 규모·환금성. 으뜸캐슬2차는 총 18세대이며 경매물건 평균 유찰횟수는 2.5회입니다. 최근 낙찰금액 자료와 실거래 비교자료가 없어 가격대별 환금성은 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 이번 매각에서 그대로 적용되는지 확인해야 합니다.
- 강동훈 임차권. 전입 2022.03.14·확정일자 2022.02.25·보증금 345,000,000원으로 대항력과 우선변제권이 있는 임차권입니다. 특별매각조건이 핵심입니다.
- 서재원 점유. 전입 2024.08.21로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 현재 점유 및 명도 상황은 현장에서 재확인해야 합니다.
- 시세 조사. 최근 실거래 비교값이 없으므로 현재 최저가 211,200,000원을 기준으로 주변 다세대·도시형생활주택의 실제 거래가격을 별도 대조해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약 허가구역 등 이용·취득 관련 규제의 적용 여부를 입찰 시점 기준으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 특별매각조건을 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 사건은 ‘최저가’보다 특별매각조건이 먼저다
표면적으로는 감정가 330,000,000원에서 두 번 유찰되어 211,200,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 강동훈의 보증금 345,000,000원과 선순위 대항력을 먼저 보면 일반적인 경매라면 현재 회차에 137,556,800원의 인수액이 남는 구조입니다.
다만 이 사건에는 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있습니다. 이 조건이 확정적으로 이행된다면 강동훈 관련 실질 인수액은 0원으로 정리되고, 현재 회차의 실질취득은 낙찰가 211,200,000원 수준이 됩니다.
반면 최근 실거래 비교자료가 없어 이 가격이 시세보다 싼지는 알 수 없습니다. 따라서 이 물건의 판단 순서는 ① 특별매각조건 확정 확인 → ② 임차권 말소·청구권 포기 범위 확인 → ③ 주변 실거래가 대조 → ④ 점유·명도 확인입니다. 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
