264,000,000원
서울남부지방법원 2025타경13436. 강서구 화곡동 으뜸캐슬2차 4층 402호, 감정평가상 단지형다세대주택입니다. 2021년 9월 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 6층 건물이고, 단지는 18세대입니다. 권리분석의 출발점은 2023.03.24. 강서세무서장의 압류입니다. 이 압류가 말소기준으로 선언돼 있고, 이후 주택도시보증공사 가압류와 추가 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 말소기준보다 앞선 임차관계입니다. 강동훈은 2022.03.14. 전입·점유했고 확정일자는 2022.02.25.입니다. 보증금은 345,000,000원으로 현재 최저가 264,000,000원보다 큽니다. 배당표상 현재 회차에서 강동훈에게 259,504,000원이 배당되고 85,496,000원이 남습니다. 특별매각조건이 없다면 이 미배당액이 매수인에게 이어지는 것이 핵심 위험입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13436 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 346-117 으뜸캐슬2차 제4층 제402호 · 강서로15길 19 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 단지형다세대주택 · 지상 6층 건물 중 4층 |
| 사용승인 / 세대수 | 2021.09.16 · 18세대 |
| 소유자 | 손재현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 330,000,000원 / 264,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 345,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 말소기준보다 앞선다
등기상 말소기준은 2023.03.24. 국(처분청 강서세무서장)의 압류입니다. 이후 2023.09.19. 주택도시보증공사의 가압류 1,020,000,000원, 2025.03.13. 국(보령세무서장)의 압류, 2025.11.26. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 2명, 핵심은 강동훈
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강동훈 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.14 확정일자 2022.02.25 배당요구 2024.03.25 | 345,000,000원 | 있음 | 있음 | 실질 0원* 배당표상 85,496,000원 |
| 서재원 402호 | 2024.08.21 배당요구 2026.01.29 | 6,000,000원 월 350,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
서재원은 2024.08.21. 전입으로 말소기준인 2023.03.24.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금 6,000,000원, 월 차임 350,000원이며 배당요구는 2026.01.29. 접수됐습니다. 따라서 이 사건에서 매수인의 승계 위험을 만드는 임차인은 강동훈이고, 서재원은 별도의 대항력 인수형 임차인으로 보지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 264,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,496,000원 |
| 1. 임차인 강동훈 보증금 | 345,000,000원 | 259,504,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 345,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산에서는 매각대금 264,000,000원이 집행비용 4,496,000원과 강동훈 임차보증금 배당 259,504,000원으로 소진됩니다. 배당표상 강동훈 보증금 부족분은 85,496,000원이나, 특별매각조건 적용 시 실질 매수인 인수는 0원*으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 있습니다.
④ 가격 — 최저가만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 264,000,000원으로 1회 유찰된 감정가 80% 회차입니다. 다만 이번 자료에서는 이 물건과 직접 비교할 만한 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 330,000,000원에서 한 차례 내려왔다는 사실만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”라고 판단할 근거는 없습니다.
2회 유찰 시 매각가는 211,200,000원, 3회 유찰 시 168,960,000원으로 제시돼 있습니다. 특별매각조건이 그대로 적용된다면 실질 인수액은 0원*이므로 실질취득액도 각 회차 매각가를 중심으로 판단할 수 있습니다. 반대로 특별조건이 적용되지 않는다면 배당표상 미배당 보증금이 각각 137,556,800원, 179,205,440원으로 커지는 구조라는 점을 반드시 구분해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 까치산역 서측 인근이며, 다세대주택·다가구주택·단독주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2·5호선 까치산역이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2021년 9월 사용승인된 철근콘크리트구조 평지붕 지상 6층 건물로, 위생·급배수·난방·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 용도. 감정평가상 단지형다세대주택으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 토지면적 343.0㎡, 공시지가 3,776,000원/㎡이며 북측 포장도로와 접합니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 총 18세대 규모의 다세대주택이고 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수 2.3회입니다. 실거래 비교가 없어 적정 매도가격은 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매수인에게 적용되는 조건인지 매각물건명세서 원문 문언을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 강동훈 임차권. 보증금 345,000,000원, 전입 2022.03.14, 확정일자 2022.02.25의 선순위 대항력 임차입니다. 특별조건 미적용 시 현재 회차 미배당 85,496,000원이 핵심 위험입니다.
- 서재원 점유. 2024.08.21. 전입한 보증금 6,000,000원·월 350,000원의 임차인으로 대항력은 없지만 실제 명도·점유관계는 현장에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.03.25. 말소기준 이전 등기입니다. 등기에 기재된 임대의무·임대료 증액기준 관련 내용의 존속 또는 승계 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 최저가 264,000,000원이 시세보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 주변 유사 다세대의 최근 실제 거래와 매도 호가를 별도로 대조해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 최종 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “85,496,000원 인수형”을 특별조건이 뒤집는 사건
권리구조만 놓고 보면 이 물건은 단순한 무인수형이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 강동훈의 대항력 있는 임차보증금이 345,000,000원이고, 현재 매각가 가정에서는 85,496,000원이 배당되지 않습니다. 원칙만 보면 매수인에게 부담이 남는 구조입니다.
하지만 이번 매각에는 배당받지 못한 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소라는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 이를 반영하면 주된 임차보증금 인수는 실질 0원*으로 바뀝니다. 서재원은 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 다만 말소기준 이전 민간임대주택등기가 별도로 존재하고, 실거래 비교가격도 확인되지 않습니다.
권리의 핵심은 특별매각조건 확인, 가격의 핵심은 시세 검증. 현재 최저가가 감정가의 80%라는 이유만으로 싸다고 평가하지 말고, 특별조건과 민간임대주택등기의 원문 확인이 끝난 뒤 실제 매매가격을 대조하는 순서가 맞습니다.
