서울남부지방법원 2025타경13445. 서울 양천구 신월동 대흥미소가 3층 302호, 전용 29.68㎡ 다세대주택입니다. 감정가 280,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가는 179,200,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리구조는 가격만큼 단순하지 않습니다. 경매개시결정에 앞서 정옥란의 255,000,000원 임차권등기가 존재하며, 별도로 김동우의 전입 사실도 확인됩니다.
이 사건의 가장 중요한 문서는 특별매각조건입니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각하도록 정하고 있습니다. 따라서 공사에 귀속되는 미배당 반환청구권에 대해서는 조건 이행 시 실질 인수를 해소할 수 있습니다. 다만 그 조건은 다른 점유자의 독립된 임대차 권리까지 포기시키는 내용이 아닙니다. 정옥란의 권리 귀속 및 김동우의 실제 점유·계약관계를 확인하는 것이 입찰 판단의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13445 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 233-21 대흥미소가 제3층 제302호 도로명주소: 서울특별시 양천구 곰달래로10길 21-2 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 29.68㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층 |
| 사용승인 | 2021.06.07 |
| 건물 규모 | 대흥미소가 · 18세대 |
| 소유자 | 이현주 (2021.09.17 매매 · 거래가액 255,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 179,200,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 255,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.11.21 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 특별매각조건 | 주택도시보증공사의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
가장 먼저 확인할 것은 기존 영등포농업협동조합 근저당이 이미 말소돼 있다는 사실입니다. 2021.06.17 설정된 채권최고액 1,200,000,000원의 공동담보 근저당은 2021.07.29 말소됐으므로 현재 매수인이 인수하는 근저당으로 계산해서는 안 됩니다.
반면 정옥란의 주택임차권은 2023.08.29 등기됐고, 강제경매개시결정일은 2025.11.21입니다. 임차권이 말소기준보다 앞서므로 대항력과 미배당 보증금 문제를 반드시 검토해야 합니다. 임차권등기의 확정일자는 2023.12.21 경정등기를 통해 2021.07.14로 정정된 이력이 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 확인 인물 2명, 권리관계는 서로 다르다
| 임차인 / 점유자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 정옥란 건물 전부 · 주택임차권등기 |
전입 2021.08.06 확정 2021.07.14 (경정) |
255,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 잔액 인수 검토 HUG 포기 조건 |
| 김동우 점유 부분 미상 |
전입 2025.11.06 확정일자 미상 |
미상 |
대항력 가능·미상 우선변제 미상 별도 인수위험 |
정옥란의 2023.12.21 임차권 경정등기는 같은 임차권의 확정일자 정정으로, 별도 임차인이나 추가 보증금으로 합산하지 않습니다. 실제 성명이 확인된 인물은 정옥란과 김동우, 총 2명입니다.
“특별매각조건 : 주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”
현재 예상배당에서 계산되는 미배당액은 79,108,800원입니다. 그러나 특별매각조건에 따라 주택도시보증공사가 해당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하면 공사의 미배당 잔액에 대한 매수인의 실질 인수 부담은 0원으로 처리하는 것이 타당합니다.
주택도시보증공사의 권리 포기 조건이 김동우의 독립적인 보증금 반환청구권까지 소멸시키는 것은 아닙니다. 김동우의 보증금이 존재하고 대항력이 성립한다면 별도 인수위험이 남을 수 있습니다. 아울러 정옥란의 반환청구권이 공사에 귀속된 범위와 임차권등기 말소 이행도 원본 서류로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 67.7%라는 숫자에 숨은 시점 차이
대흥미소가의 비교 실거래 평균은 264,583,333원, 최저매각가는 그 평균의 67.7%입니다. 하지만 이 가격 차이를 현재 시세 대비 할인이라고 단정할 수 없는 결정적인 이유가 있습니다.
확인된 비교 거래가 모두 2021년 자료이기 때문입니다. 가장 최근 거래도 2021.12의 260,000,000원입니다. 따라서 표기된 최근 거래 평균은 실제로는 과거 거래 표본이며, 2026년 현재의 매매가격이나 하락·상승 추세를 입증하는 자료가 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 28.90㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2021.11 | 28.66㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2021.11 | 27.26㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 2021.11 | 29.56㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2021.10 | 29.04㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 2021.10 | 28.38㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2021.10 | 29.06㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2021.09 | 28.90㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2021.09 | 29.68㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2021.09 | 29.04㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2021.09 | 29.56㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2021.09 | 29.04㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 264,583,333원 |
더구나 이 사건은 주택도시보증공사의 잔액 포기 조건 이행을 전제로 하며, 김동우의 미확인 권리가 별도로 존재합니다. 실제 취득원가는 낙찰가와 법적으로 확정된 인수 부담을 합산해 판단해야 합니다. 현재 확인 가능한 가격자료만으로는 2026년 시장가격 대비 할인 여부를 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 179,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,308,800원 |
| 1. 임차권 · 정옥란 (우선변제) | 255,000,000원 | 175,891,200원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 255,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당은 제공된 추정치를 기준으로 하며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 주택도시보증공사의 신청채권 255,000,000원과 임차권 보증금 255,000,000원은 별도 배당 항목으로 표시하되, 독립된 임차보증금이 두 개라는 의미로 합산하지 않습니다. 실제 권리 귀속 및 배당관계는 원본으로 확인해야 합니다.
일반적인 대항력 인수형이라면 매수인이 이 부족분을 부담할 수 있어 최저가만을 실질 취득원가로 볼 수 없습니다. 그러나 이 사건에서는 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 적용됩니다.
조건이 이행되고 해당 반환청구권이 공사에 귀속된 것으로 확인되면 그 미배당 잔액의 실질 인수는 0원입니다. 이는 김동우의 미상 보증금이나, 공사의 권리 포기 범위 밖에 있는 독립된 권리까지 0원으로 확정한다는 뜻은 아닙니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액은 별개
대항력 있는 보증금이 낙찰대금보다 크면 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 증가할 수 있습니다. 아래는 회차별 추정 배당 및 인수액을 비교한 내용입니다. 주택도시보증공사의 잔액 포기 조건이 실제 이행되는 경우와 일반적인 대항력 인수형 계산을 반드시 구분해야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수액 | 특별매각조건 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (64%) | 179,200,000원 | 79,108,800원 | HUG 잔액 포기 조건 적용 |
| 3회 유찰 (51.2%) | 143,360,000원 | 114,447,040원 | HUG 잔액 포기 조건 적용 |
| 4회 유찰 (40.96%) | 114,688,000원 | 142,717,632원 | HUG 잔액 포기 조건 적용 |
회차별 인수액은 추정 배당 결과에 따른 명목상 미배당액입니다. 주택도시보증공사의 특별매각조건 이행 시 해당 공사의 잔액 실질 인수는 0원으로 보되, 김동우 등 조건 적용 범위 밖의 권리는 별도로 판단합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신강초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·단독주택·다세대주택 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 도로에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2021.06.07 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 급배수·소화전·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남서측 약 4m 내외, 북측 약 3m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 건축허가·착공제한지역, 공항소음 관련 제3종 구역 및 공항시설 관련 높이 제한 사항 등이 기재돼 있습니다. 토지거래허가구역의 실제 적용 여부는 지정기간과 대상 용도를 확인해야 합니다.
- 공부·이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 18세대 규모의 다세대주택으로, 비교 가능한 거래의 최신 확인 시점이 2021년입니다. 과거 매매가격만으로 현재 환금성을 확정하기 어려우며, 동일 면적대의 최근 거래 및 실제 매수 수요를 별도로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 매각물건명세서에 어떻게 기재돼 있는지 확인하세요.
- 정옥란의 임차권 확인. 보증금 255,000,000원, 주민등록일자 2021.08.06, 경정된 확정일자 2021.07.14 및 공사에 귀속된 반환청구권 범위를 확인해야 합니다.
- 김동우의 임대차계약 확인. 2025.11.06 전입자에 대한 보증금·확정일자·실제 점유·계약관계를 확인하세요. 전입이 말소기준보다 빠르다는 사실만으로 대항력을 확정할 수는 없습니다.
- 미상 점유자 인수위험. 김동우의 권리가 특별매각조건의 적용 대상이 아님을 전제로 별도 보증금 인수 가능성을 검토하세요.
- 현재 시세 재확인. 비교 거래가 2021년에 집중돼 있으므로 2026년 현재의 신월동 유사 다세대 실거래와 매도 호가를 직접 확인해야 합니다.
- 명도·점유관계. 실제 거주자와 임차권등기자의 관계, 현 점유 상태, 인도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 관리비·공과금. 미납 관리비와 공용부분 관련 승계 가능 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 자료와 감정평가서 원본을 확인하고 배당관계를 재검토하세요.
맺으며 — HUG 포기 조건은 긍정적이지만, 김동우는 별도 문제다
이 물건은 감정가 280,000,000원에서 두 차례 유찰된 179,200,000원의 다세대주택입니다. 과거 실거래 평균의 67.7%라는 가격은 눈길을 끌지만, 비교 거래가 모두 2021년 자료이므로 현재 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
권리분석에서는 정옥란의 보증금 255,000,000원과 예상 미배당액 79,108,800원이 가장 먼저 보입니다. 다만 주택도시보증공사가 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 특별매각조건이 존재하므로, 그 조건에 따른 공사의 잔액 인수위험은 실질적으로 해소될 수 있습니다.
문제는 2025.11.06 전입한 김동우입니다. 보증금·확정일자·실제 임대차 및 점유관계가 확인되지 않았고, 공사의 권리 포기 조건도 이 사람의 독립적인 권리까지 없애는 것은 아닙니다.
따라서 이 사건의 핵심은 유찰 횟수보다 권리관계의 확정입니다. 공사의 반환청구권 귀속 및 포기 조건 이행을 확인하고, 김동우의 별도 인수위험을 해소한 다음 현재 거래가격을 다시 비교해야 실질 취득원가와 입찰가격을 합리적으로 판단할 수 있습니다.
