서울남부지방법원 2025타경13445. 서울 양천구 신월동 대흥미소가 3층 302호, 전용 29.68㎡의 다세대주택입니다. 감정가 280,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 224,000,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 이현주이고 2021.09.17. 거래가액 255,000,000원에 공유자 전원 지분을 취득했습니다.

이 사건의 핵심은 단순한 “선순위 임차인 보증금 255,000,000원”이 아닙니다. 정옥란의 임차권은 전입 2021.08.06., 확정일자 2021.08.25.로 조사돼 있고 등기 경정에는 확정일자 2021.07.14.가 기재돼 있습니다. 현재 최저가 224,000,000원 가정 배당에서는 집행비용을 제외한 220,064,000원만 배당돼 원칙상 34,936,000원이 남습니다. 그러나 매각물건명세서 비고의 특별매각조건에 해당 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 기재돼 있어, 정옥란에 대한 실제 인수는 0원으로 처리해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건

2021.06.17. 영등포농업협동조합의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당이 설정됐지만 2021.07.29. 일부포기를 원인으로 말소됐습니다. 현재 제공된 말소기준권리는 2025.11.21. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 정옥란의 임대차계약·전입·확정일자와 임차권등기는 그보다 앞서므로 원칙상 매수인 인수 문제를 검토해야 하는 구조입니다.

등기부의 2023.12.21. 3번 임차권 경정은 별도 임차인이 아니라 기존 임차권의 확정일자를 2021.07.14.로 경정한 등기입니다.

② 가격 비교 — 224,000,000원이 곧 최종 취득원가는 아니다

대흥미소가의 면적대가 일치하는 거래표본은 12건이고 평균 거래금액은 264,583,333원입니다. 표본 최저는 255,000,000원, 최고는 280,000,000원, 최신 거래는 2021.12. 260,000,000원입니다. 현재 최저매각가 224,000,000원은 이 12건 평균의 84.7%입니다.

단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 1.9회입니다. 현재 이미 1회 유찰된 상태이므로 가격 자체는 감정가보다 내려왔지만, 이 사건은 권리 불확실성까지 함께 계산한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)

배당 계산만 보면 정옥란에게 34,936,000원의 미배당이 발생합니다. 다만 특별매각조건상 이 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건이므로 정옥란에 대한 실질 인수는 0원입니다. 김동우의 미상 보증금은 이 배당표에 포함돼 있지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울신강초학교 북서측 인근이며 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
• 교통. 차량출입이 가능하고 인근 도로에 노선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 3층 302호이며 사용승인일은 2021.06.07입니다. 급배수·소화전·난방·승강기 설비가 있습니다.
• 도로. 남서측 약 4미터 내외, 북측 약 3미터 내외 포장도로와 각각 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·건축허가·착공제한지역·제3종 구역·수평표면구역·진입표면구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
• 토지. 공시지가 2,199,000원/㎡, 토지면적 168.0㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 대흥미소가는 18세대이고, 제공된 동일 면적대 거래표본 12건은 2021.09~2021.12에 형성돼 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 정옥란의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 확정돼 있는지 원문을 대조해야 합니다.
• 김동우 보증금 확인. 보증금·확정일자·점유 범위가 미상입니다. 이 부분이 확인되지 않으면 매수인 추가 인수액도 확정할 수 없습니다.
• 대항력 단정 금지. 김동우는 전입일이 말소기준권리보다 앞서지만 보증금·확정일자 등 핵심 정보가 없으므로 ‘대항력 가능·미상’으로 접근해야 합니다.
• 가격자료 시점 확인. 12건 평균 264,583,333원과 최신 거래 260,000,000원은 모두 2021년 거래표본입니다. 현재 가치 판단에는 별도 확인이 필요합니다.
• 유찰 시나리오. 현재 1회 유찰 224,000,000원, 2회 유찰 시 179,200,000원, 3회 유찰 시 143,360,000원입니다. 정옥란 인수는 특별매각조건으로 해소되지만 김동우 미상분은 별도입니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차인 점유·보증금 자료를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “주된 임차권은 풀렸지만, 권리분석은 아직 끝나지 않았다”

이 사건의 가장 큰 선순위 부담은 정옥란의 보증금 255,000,000원입니다. 현재 회차만 보면 34,936,000원이 미배당돼 원칙적으로 매수인에게 넘어오는 구조지만, 특별매각조건이 있어 정옥란 관련 실질 인수는 0원입니다. 여기까지만 보면 상당히 개선된 물건입니다.

그러나 현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 김동우의 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 전입일 2025-11-06은 말소기준권리 2025-11-21보다 앞서 있으므로, 이 점유자는 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 정옥란에게 적용되는 확약을 김동우에게 자동 적용해서도 안 됩니다.

가격은 감정가 280,000,000원에서 1회 유찰된 224,000,000원으로 내려와 제공된 12건 평균 264,583,333원의 84.7% 수준입니다. 다만 거래표본 자체가 2021년이고, 김동우의 미상 인수액이 추가될 수 있으므로 “2.24억이면 싸다”라는 결론은 아직 이릅니다. 이 물건의 핵심은 정옥란이 아니라 확약 밖 점유자 김동우의 권리와 보증금을 확인하는 것입니다.