서울남부지방법원 2025타경13449. 금천구 시흥동 ‘첼시하우스7’ 6층 603호 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 등기상 임차권자 강민주의 보증금 310,000,000원입니다. 임대차계약은 2021.10.07, 확정일자는 2021.10.08, 주민등록과 점유개시는 2021.11.04이고, 말소기준권리인 2023.01.26 압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차인으로 보아야 합니다.
그런데 이 사건에는 중요한 특별매각조건이 붙어 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액에 대한 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재돼 있습니다. 따라서 배당표만 보면 107,212,692원이 부족하지만, 이 조건을 적용한 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 즉 이 사건은 일반적인 선순위 대항력 임차인 인수형과 결론이 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13449 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 826-16 첼시하우스7 제603호 |
| 도로명 | 서울특별시 금천구 금하로23다길 16 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 · 철근콘크리트구조 6층건 중 제6층 제603호 |
| 사용승인 | 2019.07.12 |
| 소유자 | 제갈민정 (2021.11.23 매매, 거래가액 310,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 322,621,000원 / 206,478,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 310,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력은 존재하지만 특별조건이 결론을 바꾼다
말소기준은 2023.01.26 동고양세무서장 압류입니다. 강민주의 전입·점유는 2021.11.04로 그보다 빠르고 확정일자도 2021.10.08이므로 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 실제 임차인 1명입니다. 2023.11.15에는 보증금 310,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 강민주 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 310,000,000원 | 2021.11.04 / 2021.10.08 | 대항력 有 우선변제 有 실질 인수 0원 |
* 107,212,692원은 현재 최저가를 기준으로 한 배당계산상의 미배당액입니다. 특별매각조건을 적용한 매수인 실질 인수액과는 구분해야 합니다.
② 가격 판단 — 64% 할인만 보고 ‘싸다’고 보면 안 된다
현재 최저매각가는 206,478,000원으로 감정가 322,621,000원의 64%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 수치가 제시돼 있지 않으므로, 이 할인율만으로 현재 가격이 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
등기상 과거 거래가액은 2021.09.23 매매 시 310,000,000원, 2021.11.23 현재 소유자 취득 시에도 310,000,000원입니다. 다만 이는 2021년의 거래이므로 2026년 현재 시세를 직접 대체하는 기준으로 쓰기 어렵습니다. 따라서 이 사건의 가격 검토에서는 감정가 대비 할인율과 권리 정리 여부를 분리해서 보는 것이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 206,478,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,690,692원 |
| 1. 임차인 강민주 보증금(우선변제) | 310,000,000원 | 202,787,308원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 310,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 룰상 임차보증금 미배당액은 107,212,692원입니다. 다만 특별매각조건으로 해당 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건이므로 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 배당표의 집행비용은 약 매각가의 1.8% 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울금천초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등으로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 첼시하우스7까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 중 6층 603호이며, 사용승인일은 2019.07.12입니다. 승강기와 위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 건물 북측으로 금하로23다길이 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
- 현장 확인. 내부구조와 이용상황은 집합건축물대장 도면과 외부관찰 등을 토대로 조사됐고, 발코니 확장 등 일부 구조가 다소 상이할 수 있다고 기재돼 있습니다.
- 제시외건물. 감정평가서에는 본건에 소재하는 제시외건물에 대해 소유권 및 기타 권리관계를 별도 확인하도록 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 이 사건의 결론을 바꾸는 핵심 조건입니다. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각기일에도 동일하게 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 강민주의 임차권등기는 2023.11.15 접수돼 있습니다. 매각 후 특별조건에 따른 말소 이행 방식과 필요한 서류를 확인하세요.
- 가격 별도 검증. 최저가 206,478,000원은 감정가의 64%지만, 현재 시세와 직접 비교할 최근 실거래 값이 제시돼 있지 않습니다. 할인율 자체를 시세 메리트로 해석하지 마세요.
- 제시외건물 확인. 감정평가서에 제시외건물의 소유권·권리관계 별도 확인이 필요하다고 적시돼 있습니다.
- 내부 상태 확인. 내부조사가 도면과 외부관찰 등에 의존했고 일부 구조가 다를 수 있다고 기재돼 있으므로 실제 내부 상태와 수리비를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서의 최신 원본을 매각기일 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차인 = 무조건 인수”가 아닌 사건
이 물건에는 전입 2021.11.04, 확정일자 2021.10.08의 선순위 대항력 임차인이 있고, 보증금은 310,000,000원입니다. 현재 최저가 배당만 보면 107,212,692원의 부족분이 발생해 일반 사건이라면 매수인이 매우 주의해야 할 구조입니다. 그러나 이번 사건은 매각물건명세서의 보증금 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 특별조건 때문에 그 인수위험이 실질 0원으로 정리됩니다.
따라서 승부처는 권리 자체보다 가격 검증과 특별조건의 최종 유지 여부입니다. 2회 유찰된 206,478,000원이 감정가보다 낮다는 사실은 분명하지만, 최근 시세 근거 없이 이를 곧바로 ‘저렴한 가격’으로 볼 수는 없습니다. 권리는 특별조건 덕분에 정리되지만, 가격은 별도 검증이 필요한 다세대 경매입니다.
