서울남부지방법원 2025타경13449. 서울 금천구 시흥동 ‘첼시하우스7’ 제6층 제603호 다세대주택입니다. 감정가는 322,621,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 258,097,000원입니다. 권리분석의 핵심은 단순한 등기 소멸 여부가 아니라 강민주 임차인의 보증금 310,000,000원과 매각물건명세서의 특별매각조건을 함께 읽는 데 있습니다.
강민주 임차인은 2021.11.04 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021.10.08입니다. 말소기준권리로 제시된 2023.01.26 압류보다 전입이 빠르므로 대항력이 있습니다. 또한 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사합니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 보증금보다 낮을수록 미배당액이 늘어 매수인의 실질취득액이 크게 낮아지지 않는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 그 일반 원칙을 뒤집는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13449 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 826-16 첼시하우스7 제603호 · 도로명 서울특별시 금천구 금하로23다길 16 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대주택) · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층건 중 제6층 제603호 |
| 소유자 | 제갈민정 · 2021.11.23 매매, 거래가액 310,000,000원 · 2021.11.25 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 322,621,000원 / 258,097,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 310,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.01.26 갑구 7번 압류 · 권리자 국 · 처분청 동고양세무서장 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 특별조건이 승계액을 없앤다
과거 2019.07.30 경인북부수산업협동조합의 채권최고액 2,210,000,000원 근저당권은 2019.10.02 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준이 되는 권리는 2023.01.26 국의 압류입니다. 임차인 강민주의 전입·점유일 2021.11.04가 이보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 이후 2023.11.15 보증금 310,000,000원의 주택임차권등기가 이뤄졌고, 2025.11.24 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2026.01.26 금천구 압류가 뒤따랐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 강민주 주거 · 임차권등기 | 건물 전부 | 2021.11.04 / 2021.10.08 배당요구 2023.11.15 | 310,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 실질 0원 |
확인된 실제 임차인은 강민주 1명이며 별도의 임차인 신고는 없습니다. 따라서 이 특별매각조건의 범위를 벗어나는 별도 임차인의 보증금 승계위험은 현재 확인된 권리관계에는 나타나지 않습니다. 다만 입찰 전에는 특별매각조건 원문과 임차권등기 말소 조건이 그대로 유지되는지 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
③ 가격 해석 — 최저가 2.58억만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가 322,621,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저가는 258,097,000원입니다. 감정가 대비 약 80% 수준이지만, 이 사건에는 비교할 최근 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 수는 없습니다.
이 사건에서 중요한 점은 “보증금 3.10억이니 실질취득도 3.10억 안팎으로 고정된다”는 일반적인 대항력 인수형 계산을 그대로 적용하면 안 된다는 것입니다. 특별매각조건이 유효하게 적용되는 한 매수인은 미배당 보증금 잔액을 떠안지 않으므로 현재 회차의 실질취득액은 258,097,000원입니다. 다만 그 금액 자체가 시장가격보다 싼지는 별도 검증 대상입니다.
④ 예상배당표 (매각가 258,097,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,413,358원 |
| 1. 임차인 강민주 보증금(우선변제) | 310,000,000원 | 253,683,642원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 310,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표의 일반 계산상 임차보증금 미배당액은 56,316,358원입니다. 다만 이 사건은 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 있으므로 매수인 실질 인수액은 0원으로 분석합니다.
⑤ 회차별 인수 구조 — 룰상 금액과 실질 금액을 분리해서 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 특별조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 258,097,000원 | 56,316,358원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 206,477,600원 | 107,213,086원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 165,182,080원 | 147,930,469원 | 0원 |
특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당 보증금이 커져 매수인이 부담할 금액도 함께 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차에서 룰상 낙찰가와 인수액을 합치면 314,413,358원입니다. 그러나 이 사건은 특별매각조건으로 그 인수액을 실질 0원으로 처리하므로, 회차가 내려갈수록 실제 취득대금은 매각가 자체를 따라 내려가는 구조가 됩니다.
⑥ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다. 아파트가 아닌 다세대주택으로 분석해야 합니다.
- 입지. 서울금천초등학교 남서측 인근이며, 주위는 다세대주택 등으로 형성된 주택지대로 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 첼시하우스7까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층건으로 사용승인일은 2019.07.12이며, 위생·급배수·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 건물 북측으로 금하로23다길이 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
- 현장 확인. 내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장 도면과 외부관찰 등에 의했고, 발코니 확장 등 일부 구조가 다소 상이할 수 있다고 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 권리분석 결과를 바꾸는 핵심입니다. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 매각기일에도 동일하게 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 강민주의 주택임차권등기가 특별조건에 따라 실제 말소되는 절차와 시점을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 80%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 금천구 시흥동 인근 다세대 및 유사 신축연도 물건의 실제 거래가격과 대조해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기된 주택이므로 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외건물 확인. 감정평가서에 본건에 소재하는 제시외건물이 언급돼 있으므로 소유권 및 기타 권리관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 특별매각조건을 입찰 직전 원본으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인 = 무조건 인수”가 아닌 사건
이 물건은 전입일이 말소기준권리보다 빠르고 보증금도 310,000,000원인 선순위 대항력 임차인이 있어, 특별조건이 없다면 현재 최저가 258,097,000원에서 56,316,358원을 추가로 떠안을 수 있는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서가 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 명시하고 있어, 이 조건을 반영한 매수인 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득액은 258,097,000원입니다.
따라서 이 사건의 승부처는 ‘선순위 임차인이 있느냐’ 자체가 아니라 특별매각조건이 실제로 어떻게 적용되는지 확인하는 것과 258,097,000원이 시장가격 대비 적정한지 별도로 검증하는 것입니다. 권리 쪽의 주된 위험은 특별조건으로 해소되지만, 실거래 비교 근거가 없는 상태에서 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
