서울남부지방법원 2025타경13453. 강서구 화곡동 1039-32 제5층 제501호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 신재욱이며, 2020.10.15. 소유권이전 당시 거래가액은 123,000,000원입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 근저당이 아니라 2022.12.30. 국의 압류입니다. 제공된 권리분석상 이 압류가 말소기준권리로 잡혀 있고, 이후의 강제경매개시결정과 2026.05.12. 압류는 매각으로 소멸합니다.
다만 이 물건의 핵심은 등기상 권리보다 임차인 김선희입니다. 임대차계약일자는 2022.07.09., 확정일자는 2022.07.12., 전입·점유개시는 2022.08.19.로 모두 말소기준일 2022.12.30.보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 있고 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 일반적인 경매라면 현재 최저가 112,832,000원에서 미배당 보증금이 남아 매수인 인수가 문제될 수 있지만, 이 사건은 특별매각조건이 그 위험을 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13453 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1039-32 제5층 제501호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 화곡로13길 66-21 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층건 중 5층 501호 |
| 소유자 | 신재욱 · 2020.10.15. 소유권이전 · 거래가액 123,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 176,300,000원 / 112,832,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 163,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 먼저다
말소기준은 2022.12.30. 갑구 22번 압류입니다. 그보다 앞선 2022.08.19.에 김선희가 전입·점유를 시작했고 확정일자도 2022.07.12.이므로 대항력 있는 임차인입니다. 2024.05.08.에는 보증금 163,000,000원의 주택임차권등기가 완료됐고 배당요구도 이뤄졌습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 김선희 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 163,000,000원 | 2022.08.19. / 2022.07.12. | 대항력 우선변제 |
현재 회차 배당 계산만 적용하면 임차인 미배당액은 52,547,648원입니다. 그러나 특별매각조건이 적용되므로 이 금액을 매수인 실질 취득비용에 더하지 않습니다.
② 시세 비교 — 숫자는 낮지만 표본과 하락 추세를 같이 봐야 한다
서광빌의 제공 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 거래는 2025.08. 180,000,000원 1건이고, 이전 거래는 2021.10. 200,000,000원입니다. 전체 평균은 190,000,000원이지만 최근 12개월 가격 판단에서는 최근 거래 180,000,000원을 우선하는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 42.33㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2021.10 | 46.41㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 180,000,000원 |
현재 최저가 112,832,000원은 최근 12개월 평균 180,000,000원의 62.7%입니다. 특별매각조건 때문에 실질 인수액이 0원이므로 실질취득액도 112,832,000원으로 볼 수 있습니다. 다만 이 비교를 그대로 “시세보다 매우 싸다”라고 단정하면 안 됩니다. 대상 면적은 37.56㎡인데 실거래 표본은 42.33㎡·46.41㎡로 면적이 정확히 일치하지 않고, 최근 표본도 1건뿐입니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,832,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,379,648원 |
| 1. 임차인 김선희 보증금 | 163,000,000원 | 110,452,352원 |
| 2. 갑구 23번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 163,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김선희 보증금의 부족분은 52,547,648원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 부족분이 매수인 부담으로 이어질 수 있지만, 이 사건은 특별매각조건상 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하므로 실질 인수 0원으로 판단합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화곡3동주민센터 북서측 인근이며, 주변은 아파트·다세대주택과 상업시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남동측 근거리에 지하철5호선 화곡역이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층건 중 5층 501호이며 위생설비와 도시가스 난방시설이 있습니다.
- 도로. 남측 약 6m, 서측 약 4m 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 3,596,000원/㎡, 지목은 대, 토지면적은 150.5㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모. 서광빌은 12세대이며 준공일은 2002.08.27.입니다. 제공된 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 김선희의 주택임차권등기가 매각 후 조건대로 말소되는 절차와 필요 서류를 확인해야 합니다.
- 가격 비교의 한계. 최근 거래는 1건이고 대상 면적 37.56㎡와 거래면적 42.33㎡가 일치하지 않으므로 단순 비율만으로 적정가를 확정하지 않아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 거래보다 10.0% 낮아 전체 평균 190,000,000원보다 최근 거래 180,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 점유 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 현황과 인도 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 최신 매각조건을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “대항력 있음”만 보고 인수형으로 끝내면 안 된다
김선희는 보증금 163,000,000원, 전입 2022.08.19., 확정일자 2022.07.12.의 대항력 있는 임차인입니다. 현재 최저가 112,832,000원에서 일반 배당계산만 하면 52,547,648원의 미배당이 남습니다. 하지만 이 사건에는 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 있어 매수인 실질 인수는 0원으로 반영됩니다.
가격만 보면 최저가가 최근 거래 180,000,000원의 62.7%이지만, 비교 거래 면적이 대상 면적과 일치하지 않고 최근 12개월 표본도 1건뿐입니다. 더구나 최근 거래는 이전 200,000,000원보다 10.0% 낮습니다. 따라서 이 물건은 특별매각조건 확인이 권리분석의 핵심이고, 가격 판단에서는 단순 할인율보다 면적 차이·거래 부족·하락 추세를 함께 봐야 합니다.
