서울남부지방법원 2025타경13453. 강서구 화곡동 서광빌 5층 501호, 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 근저당이 아니라 임차권과 특별매각조건입니다. 현재 소유자는 신재욱이고, 2020년 10월 5일 매매를 원인으로 거래가액 123,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2022.12.30. 갑구 22번 국 압류이며, 이후 강제경매개시결정과 2026년 국 압류는 매각으로 소멸합니다.

다만 임차인 김선희는 2022년 8월 19일 주민등록·점유를 시작했고 확정일자는 2022년 7월 12일입니다. 말소기준일인 2022년 12월 30일보다 전입이 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다. 보증금은 163,000,000원이고 배당요구도 확인됩니다. 원칙대로라면 매각대금에서 전액 배당되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심

과거 국민은행·강북신용협동조합 근저당과 과거 가압류·경매개시결정은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022년 12월 30일 국 압류입니다. 이보다 앞선 김선희의 주민등록·점유일은 2022년 8월 19일이므로 대항력이 있습니다. 임차권등기는 2024년 5월 8일 접수됐지만, 등기 내용 자체에 임대차계약일 2022년 7월 9일, 확정일자 2022년 7월 12일, 주민등록·점유개시일 2022년 8월 19일이 기재돼 있습니다.

실제 임차인 1명. 김선희는 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 등기상 임차권자입니다. * 특별매각조건을 반영한 판단입니다. 특별매각조건을 반영하지 않은 원칙 계산상 현재 회차 미배당 보증금은 24,734,560원입니다.

② 시세 비교 — 할인은 보이지만 비교표본은 다르다

서광빌은 12세대이며 사용승인일은 2002년 8월 27일입니다. 본건의 대상면적은 37.56㎡인데 확인된 거래는 42.33㎡와 46.41㎡로, 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 최근 거래가격을 본건의 직접 시세로 단정해서는 안 됩니다.

가격 판단에서는 과거 200,000,000원 거래가 포함된 전체 평균 190,000,000원보다 최근 12개월 거래 180,000,000원을 우선하는 것이 맞습니다. 현재 최저가 141,040,000원은 최근 거래의 78.4% 수준입니다. 특별매각조건을 반영하면 실질취득도 141,040,000원으로 같아 표면상 차액은 큽니다.

다만 최근 거래가 2021년 거래 대비 -10.0% 낮아진 하락 추세이고, 본건 37.56㎡와 최근 거래 42.33㎡는 면적 자체가 다릅니다. 따라서 “최근 시세보다 확실히 싸다”라고 단정하기보다 비교거래보다 낮은 가격이지만 표본의 직접 비교력이 제한적이라고 보는 것이 안전합니다.

③ 예상배당표 (매각가 141,040,000원 가정)

원칙 계산상 임차인 미배당액은 24,734,560원입니다. 다만 특별매각조건상 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 하므로 매수인의 실질 인수는 0원*으로 반영했습니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 포기 조건 없을 때 인수액은 커진다

* 위 실질취득은 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 실제로 적용되는 것을 전제로 한 금액입니다. 특별조건을 제외한 원칙 계산에서는 낙찰가 하락에 따라 미배당 보증금이 증가합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 다세대주택으로 이용중이며 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물의 5층 501호입니다.
• 입지. 화곡3동주민센터 북서측 인근으로 아파트·다세대주택과 상업시설이 혼재하고, 제반 입지여건은 보통인 편입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 남동측 근거리에 지하철 5호선 화곡역이 있어 대중교통상황은 보통인 편입니다.
• 도로. 남측 약 6m, 서측 약 4m 도로에 각각 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,596,000원/㎡, 토지면적은 150.5㎡입니다.
• 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
• 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 서광빌은 12세대이며 최근 확인 거래는 2건입니다. 거래 표본이 적고 본건과 면적이 일치하지 않아 개별 물건 가격 판단의 오차가 클 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매수인에 대한 조건으로 실제 적용되는지 매각물건명세서 원문을 최우선 확인해야 합니다.
• 임차권 말소 확인. 김선희의 을구 7번 주택임차권이 특별매각조건에 따라 말소되는 절차와 시점을 확인해야 합니다.
• 보증금 원칙값도 기억. 특별조건을 제외하면 현재 회차 미배당 보증금은 24,734,560원입니다. 조건 확인 전에는 인수 0원을 확정값처럼 취급하면 안 됩니다.
• 시세 표본 주의. 본건 37.56㎡와 최근 거래 42.33㎡·46.41㎡가 일치하지 않습니다. 180,000,000원을 본건의 직접 시세로 그대로 대입하지 마세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래는 과거 거래 대비 -10.0%입니다. 전체 평균 190,000,000원보다 최신 거래와 하락 흐름을 우선해야 합니다.
• 현황 확인. 감정평가 당시 이해관계인이 부재해 내부구조는 집합건축물대장 도면·외부관찰·탐문 등을 토대로 작성됐습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리의 승부처는 ‘특별매각조건’

표면만 보면 보증금 163,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 141,040,000원보다 커서 위험해 보이는 사건입니다. 실제 원칙 계산도 현재 회차에서 24,734,560원이 미배당됩니다. 하지만 이 사건은 그 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 이 조건을 그대로 적용하면 매수인의 인수는 실질 0원*, 실질취득은 141,040,000원입니다.

가격만 보면 최근 12개월 거래 180,000,000원의 78.4% 수준이지만, 최근 거래 면적 42.33㎡와 본건 37.56㎡가 다르고 거래 표본도 1건에 불과합니다. 또한 최근 거래는 과거 거래보다 10.0% 하락했습니다. 따라서 이 물건은 단순한 “시세 1.8억 대비 1.41억” 사건이 아니라, 특별매각조건의 법적·실무적 효력이 확실한지 확인한 뒤 면적 차이를 보정해 가격을 판단해야 하는 사건입니다. 권리상 핵심은 포기·말소 조건, 가격상 핵심은 부족한 비교표본입니다.