서울남부지방법원 2025타경13457. 강서구 화곡동 파크자이빌 비동 301호, 전용 29.2㎡의 도시형생활주택·단지형다세대입니다. 감정가 대비 최저가가 64%까지 내려왔지만, 이 물건을 일반적인 유찰 할인 물건처럼 접근하면 중요한 권리관계를 놓칠 수 있습니다. 임차권자 박대영은 2022년 5월 30일 전입했고 2022년 4월 21일 확정일자를 받았습니다. 말소기준인 2023년 5월 16일 국의 압류보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인으로, 보증금은 249,000,000원입니다.
권리분석의 핵심은 매각물건명세서의 특별매각조건입니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 따라서 보증금 부족분을 기계적으로 전부 매수인 인수액으로 확정해서도 안 되지만, 특별조건이 적용되는 권리의 범위를 벗어난 제삼자의 임차관계까지 자동으로 소멸한다고 판단해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13457 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 452-6 파크자이빌 제비동 제3층 제301호 도로명주소: 서울특별시 강서구 곰달래로33길 69 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 29.2㎡ · 지상 4층 중 3층 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 2020년 1월 사용승인 · 총 22세대 |
| 소유자 | 김태원 (2020.06.02 소유권이전 · 거래가 247,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 169,600,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 249,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.05.16 · 갑구 5번 · 국 압류(계양세무서장) |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 특별매각조건 | 주택도시보증공사의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
등기부에서 현재 말소기준으로 지정된 권리는 2023년 5월 16일 국의 압류입니다. 기존 여수수산업협동조합 근저당권은 이미 말소됐고, 2021년 강서구 압류도 해제·말소됐습니다. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인·점유 현황 — 보증금 인수보다 중요한 특별조건의 범위
확인된 임차권자는 박대영이며, 별도로 전입이 확인된 사람은 2명입니다. 주택도시보증공사는 신청채권자로서 보증금 반환청구권을 행사하는 주체이므로, 이를 별도의 임차인이나 별도의 보증금 249,000,000원으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
| 성명 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 박대영 전부 · 주거(임차권등기) |
2022.05.30 확정 2022.04.21 |
249,000,000원 |
대항력 有
우선변제 有 배당요구 있음 · 특별매각조건 확인 필수 |
| MUZAFFAROV DILSHODBEK DILMUROD UGLI 점유 부분 미상 |
2025.03.10 확정일자 미상 |
미상 |
기재 전입일 기준 후순위 보증금·임대차계약·실제 점유관계 확인 필요 |
| MUZAFFAROVA FIRUZA IL YOSOVNA 점유 부분 미상 |
2025.03.10 확정일자 미상 |
미상 |
기재 전입일 기준 후순위 보증금·임대차계약·실제 점유관계 확인 필요 |
현황상 임차권자 1명과 별도 전입 확인자 2명입니다. 별도 전입 확인자 2명이 각각 독립된 임대차계약의 당사자인지는 확인되지 않았습니다.
일반 배당 계산상 박대영의 보증금 부족분은 82,574,400원이지만, 특별매각조건에 따라 주택도시보증공사가 매수인을 상대로 해당 반환청구권을 포기하는 범위에서는 실질 인수액이 0원입니다. 이는 보증금 자체가 처음부터 없었다는 뜻이 아니라, 명시된 조건에 따라 매수인에 대한 잔액 청구가 포기되는 구조입니다.
③ 가격 비교 — 할인율보다 실질취득액과 거래 시점
감정가는 265,000,000원, 현재 최저매각가는 169,600,000원입니다. 일반적인 선순위 보증금 인수 구조라면 최저가만으로 가격을 비교해서는 안 됩니다. 매수인이 떠안는 미배당 보증금까지 합친 실질취득액을 시세와 비교해야 합니다.
| 비교 항목 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 265,000,000원 | 감정평가 기준 |
| 현재 최저매각가 | 169,600,000원 | 감정가의 64% |
| 일반 인수 계산상 부족분 | 82,574,400원 | 특별매각조건 적용 전 |
| 일반 인수형 실질취득 | 252,174,400원 | 낙찰가 + 보증금 미배당액 |
| HUG 특별조건 적용 시 | 169,600,000원 | HUG 잔액 인수 0원 기준 · 별도 취득비용 제외 |
| 확인된 과거 실거래 | 239,000,000원 | 2021.09 · 현재 시세를 입증하지 못함 |
④ 실거래 비교 — 2021년 거래를 현재 시세로 착각하지 말 것
파크자이빌 전용 29.2㎡의 확인된 실거래는 2021년 9월 거래 1건입니다. 최저가를 이 거래금액과 나누면 71.0%이지만, 거래 시점이 오래되어 현재 시장가격의 직접적인 근거로 삼기 어렵습니다. 최근의 유효한 거래 흐름이나 하락·상승 추세를 판단할 만한 연속된 거래사례도 확인되지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 29.2㎡ | 1층 | 239,000,000원 |
더구나 해당 거래는 1층 사례이고 경매 대상은 3층입니다. 층·향·내부 상태 등의 차이를 반영할 필요가 있습니다. 거래금액 239,000,000원을 현재 시세나 최근 거래 평균으로 단정하거나, 이를 근거로 특별매각조건 적용 후 가격에 즉시 높은 가격 가점을 부여하기는 어렵습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 169,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,174,400원 |
| 1. 임차인 박대영 보증금(우선변제) | 249,000,000원 | 166,425,600원 |
| 2. 주택도시보증공사 신청채권 | 249,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치입니다. 박대영의 보증금과 주택도시보증공사의 신청채권을 서로 독립적인 보증금 채무로 중복 합산하지 않습니다. 신청채권자에 대한 별도 배당은 0원으로 산정되어 있으며, 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 매각가와 인수 부족분의 관계
다음은 특별매각조건을 적용하기 전의 일반적인 배당 부족분 계산입니다. 주택도시보증공사의 잔액 포기 조건이 유효하게 적용되는 범위에서는 이 부족분을 매수인이 그대로 인수하는 것으로 해석하지 않습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 일반 계산상 인수 부족분 | 특별조건 적용 시 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 169,600,000원 | 82,574,400원 | HUG 잔액 인수 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 | 135,680,000원 | 116,019,520원 | HUG 잔액 인수 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 | 108,544,000원 | 142,775,616원 | HUG 잔액 인수 실질 0원 |
각 회차의 인수 부족분은 해당 회차 예상배당에 기초한 일반 계산값입니다. 특별매각조건 적용은 주택도시보증공사의 포기 대상 권리 범위에 한정되며, 다른 점유자의 별도 권리까지 자동으로 해결하는 것은 아닙니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 강서구 화곡동 신정초등학교 북서측 인근. 다세대주택·다가구주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주거지입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고, 인근 노선버스정류장 및 지하철 2·5호선 까치산역을 이용할 수 있습니다. 감정평가상 대중교통 편의도는 보통 수준입니다.
- 건물. 2020년 1월 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 4층 건물입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 설치되어 있고 공부와의 차이는 없습니다.
- 도로. 남측과 동측으로 각각 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 공항 관련 중요시설물보호지구·원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 3,208,000원/㎡입니다. 토지거래허가 관련 사항은 매각 및 취득 시점의 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 총 22세대의 소규모 다세대주택으로, 확인된 동일 면적 실거래는 2021년 1건입니다. 현재 매매가격과 실제 거래 가능성을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문. 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에 유지되어 있는지 확인해야 합니다.
- 보증금 권리관계. 박대영의 보증금 249,000,000원과 주택도시보증공사의 청구금액을 중복 계산하지 말고, 보증금 반환청구권의 승계 범위 및 원 임차인의 별도 청구권 존부를 확인해야 합니다.
- 추가 점유자 확인. 2025.03.10 전입한 2명의 실제 거주 여부, 점유 부분, 임대차계약 관계, 보증금 및 명도 대상 여부를 점검해야 합니다.
- 명도 계획. HUG의 임차권등기 말소 조건은 실제 점유자의 자발적인 퇴거를 보장하지 않습니다. 현장조사와 인도·명도 계획을 별도로 수립해야 합니다.
- 가격 검증. 2021년 거래 239,000,000원을 현재 시세로 단정하지 말고, 주변 유사 다세대주택의 최신 실거래 및 실제 매도 호가를 비교해야 합니다.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 취득 부대비용과 기타 미반영 비용을 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 특별매각조건을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “보증금 인수 계산과 특별매각조건은 함께 읽어야 한다”
화곡동 파크자이빌 비동 301호는 두 차례 유찰되어 감정가 265,000,000원에서 최저가 169,600,000원으로 내려왔습니다. 그러나 박대영의 선순위 대항력 보증금이 249,000,000원이므로, 특별매각조건이 없다면 일반 계산상 실질취득액은 252,174,400원에 이릅니다.
이 사건에는 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있습니다. 그 조건이 유효하게 적용되는 HUG 청구권의 실질 인수액은 0원으로 보아야 합니다. 다만 별도 전입 확인자 2명의 계약관계와 점유 현황은 별도 검증이 필요합니다.
가격 측면에서도 2021년 실거래 1건만으로 현재 시세를 판단하기 어렵습니다. 핵심은 특별매각조건의 실제 적용 범위, 다른 점유자의 권리관계, 현재 매매가격의 재확인입니다. 감정가 대비 할인율 자체보다는 이 세 가지를 확인한 후 실질취득비용을 판단하는 것이 중요합니다.
