서울남부지방법원 2025타경13457. 서울 강서구 화곡동 파크자이빌 비동 301호로, 감정평가상 도시형생활주택-단지형다세대로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 265,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 212,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 포인트는 단순히 “임차보증금이 낙찰가보다 크다”가 아니라, 그 부족분에 대해 특별매각조건이 어떻게 작동하는지입니다.
임차권자 박대영은 2022.04.21 확정일자를 받고 2022.05.30 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준권리는 2023.05.16 국의 압류이므로 박대영의 전입은 그보다 앞섭니다. 보증금 249,000,000원 중 현재 회차 매각가를 기준으로 한 예상배당은 208,232,000원이고, 배당식만 보면 40,768,000원이 남습니다. 그러나 매각물건명세서의 특별매각조건에는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것이 매각조건으로 명시되어 있습니다. 따라서 이 사건에서는 그 40,768,000원을 낙찰자의 실질 인수액으로 더하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13457 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 452-6 파크자이빌 제비동 제3층 제301호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 곰달래로33길 69 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 도시형생활주택-단지형다세대 · 29.2㎡ · 지상 4층 중 3층 |
| 소유자 | 김태원 · 2020.05.27 매매 · 거래가액 247,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 212,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 249,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력은 특별매각조건이 핵심
현재 등기상 말소기준권리는 2023.05.16 국의 압류입니다. 박대영은 이보다 앞선 2022.05.30에 전입·점유를 시작하고 2022.04.21 확정일자를 갖춰 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 2024.04.19 주택임차권등기도 마쳤습니다. 일반적인 배당구조라면 보증금 미배당액이 매수인에게 남을 수 있으나, 이번 매각에는 별도의 특별매각조건이 붙어 그 위험을 실질적으로 제거합니다.
② 임차·점유 관계
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박대영 | 2022.05.30 | 2022.04.21 | 249,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원 |
| MUZAFFAROV DILSHODBEK DILMUROD UGLI | 2025.03.10 | - | - | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| MUZAFFAROVA FIRUZA IL YOSOVNA | 2025.03.10 | - | - | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
현황조사에서 확인된 두 전입자는 모두 2025.03.10 전입으로, 말소기준권리인 2023.05.16 압류보다 뒤입니다. 따라서 이 두 명은 대항력이 없는 것으로 판정되어 매수인 보증금 인수 위험은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않은 상태이므로 명도·점유관계 자체는 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 비교 — 현재 회차 실질취득은 212,000,000원
파크자이빌의 확인된 동일 면적 29.2㎡ 거래는 2021.09, 1층, 239,000,000원 1건입니다. 현재 최저매각가이자 특별매각조건 반영 후 실질취득 기준액인 212,000,000원은 이 거래금액의 88.7%입니다. 다만 비교 가능한 거래가 1건뿐이고 거래시점도 2021.09이므로, 이 수치만으로 현재 시세를 강하게 단정하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 29.2㎡ | 1 | 239,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 212,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,768,000원 |
| 1. 임차인 박대영 보증금 | 249,000,000원 | 208,232,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 249,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당식상 박대영 보증금 부족분은 40,768,000원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 본 리포트의 매수인 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 특별조건이 유지되는지가 핵심
| 회차 | 매각가 | 일반 배당식상 부족분 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 212,000,000원 | 40,768,000원 | 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 169,600,000원 | 82,574,400원 | 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 · 51.2% | 135,680,000원 | 116,019,520원 | 실질 인수 0원 |
일반적인 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커져 매수인의 총부담이 크게 줄지 않는 구조가 됩니다. 이 사건도 배당식만 놓고 보면 현재 40,768,000원, 2회 유찰 시 82,574,400원, 3회 유찰 시 116,019,520원의 부족분이 계산됩니다. 그러나 특별매각조건이 그대로 적용되는 범위에서는 그 금액이 매수인에게 실질 승계되지 않는다는 점이 이 사건의 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신정초등학교 북서측 인근으로, 다세대주택·다가구주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2·5호선 까치산역이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2020년 1월 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 4층 건물의 3층 301호이며, 위생·급배수·난방·승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 단지 규모. 파크자이빌은 22세대이며 비교 대상 면적은 29.2㎡입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 토지면적 447.1㎡, 공시지가 3,208,000원/㎡이며 남측·동측 포장도로와 접합니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 붙어 있는지 입찰 직전 원본을 확인해야 합니다.
- 박대영 임차권. 전입 2022.05.30, 확정일자 2022.04.21, 보증금 249,000,000원인 선순위 대항력 임차권이라는 기본 구조를 확인하세요.
- 현황조사 전입자. 2025.03.10 전입한 두 명은 대항력은 없지만 실제 점유·인도 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
- 조세 압류. 2023.05.16 국 압류가 말소기준권리이므로 세액과 배당관계는 관련 서류에서 확인하세요.
- 시세 검증. 확인 거래는 2021.09의 239,000,000원 1건이므로 88.7%라는 숫자만으로 현재 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 유찰 통계. 파크자이빌 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.7회입니다. 현재 회차와 추가 유찰 시나리오를 함께 비교하세요.
맺으며 — “선순위 임차인 = 무조건 인수”가 아닌 사건
이 물건은 처음 보면 보증금 249,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 현재 최저가 212,000,000원보다 보증금이 더 큰 전형적인 인수형 사건처럼 보입니다. 실제 배당식에서도 40,768,000원의 부족분이 발생합니다. 하지만 매각물건명세서에 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 붙어 있어 결론이 달라집니다.
특별조건이 그대로 이행된다면 매수인의 실질 인수는 0원, 현재 회차의 실질취득 기준액은 212,000,000원입니다. 확인된 29.2㎡ 실거래 239,000,000원보다 낮지만 거래가 2021.09의 1건뿐이라 가격 메리트에는 보수적인 검증이 필요합니다. 이 사건의 핵심은 “대항력의 존재”보다 “특별매각조건의 효력이 실제 매각조건에 유지되는가”입니다.
