서울남부지방법원 2025타경13466. 구로구 개봉동 더에코그로브 제5층 제503호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다. 소유자 이계임은 2020.11.16 매매를 원인으로 거래가액 249,000,000원에 소유권을 취득했고, 등기부상 말소기준권리는 2021.02.18 설정된 한광수의 근저당권 채권최고액 165,000,000원입니다.

문제는 임차인 이수영의 권리가 이 근저당보다 빠르다는 점입니다. 임대차계약일은 2020.10.12, 확정일자는 2020.10.13, 주민등록·점유개시는 2020.11.16이며 보증금은 249,000,000원입니다. 따라서 제공된 권리분석상 대항력과 우선변제권이 모두 인정됩니다. 일반적인 구조라면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어올 수 있는 사건입니다.

하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 붙었습니다. 매각물건명세서 비고의 특별매각조건은 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 합니다. 따라서 이 특별조건이 그대로 이행되는 전제에서는 이 임차인과 관련한 실질 인수액을 0원으로 보는 것이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 선순위, 인수는 특별조건으로 해소

말소기준은 2021.02.18 한광수 근저당권입니다. 그 뒤에 설정된 서울특별시 압류, 구로구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차권등기 자체도 2022.11.29로 말소기준 이후지만, 임차인 이수영은 그보다 앞선 2020.11.16 주민등록·점유개시와 2020.10.13 확정일자를 갖고 있어 제공 자료상 대항력과 우선변제권이 인정됩니다.

실제 임차인은 1명입니다. 이수영은 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인이 아니므로 보증금은 별도의 보증기관 신고와 중복 합산하지 않습니다.

* 룰상 인수액: 현재 회차 103,398,720원. 위 특별매각조건은 해당 임차보증금의 미배당 반환청구권과 임차권등기 말소에 관한 조건으로 반영했습니다. 특별조건의 실제 이행 여부와 말소 절차는 매각물건명세서 원문과 매각조건을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.

② 시세 비교 — 숫자는 낮아 보여도 직접 비교 표본이 아니다

제공된 거래 자료에서 확인되는 실거래는 2021.06, 53.87㎡, 7층, 330,000,000원 1건입니다. 반면 대상 면적은 27.67㎡이고 면적 일치 여부도 불일치로 표시되어 있습니다. 따라서 이 330,000,000원을 대상 호실의 현재 직접 시세로 놓고 최저가 148,480,000원이 싸다고 판단해서는 안 됩니다.

제공 통계의 최저가 대비 시세 비율은 45.0%지만, 그 기준이 되는 거래 자체가 2021.06의 단 1건이고 대상 면적과 다릅니다. 따라서 45.0%라는 수치만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다. 최근 12개월의 대상 면적 직접 비교 거래로 볼 수 있는 자료가 확인되지 않는 만큼, 이 사건의 가격 평가는 ‘저렴’이 아니라 ‘현재 비교 근거 부족’으로 두는 것이 안전합니다.

③ 예상배당표 (매각가 148,480,000원 가정)

배당계산상 임차보증금 미배당액은 103,398,720원입니다. 일반적인 대항력 임차 구조라면 매수인이 인수할 수 있는 금액이지만, 이 사건은 특별매각조건을 반영해 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하 1층/지상 7층 건물 내 제5층 제503호입니다.
• 입지. 지하철 1호선 오류동역 동측 인근으로, 유사 다세대주택·소규모 아파트·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스정류장과 근거리에 지하철 1호선 오류역이 있어 대중교통 상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
• 도로. 남측으로 노폭 약 6m 내외, 서측으로 노폭 4m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 규모. 도시형생활주택 단지형다세대 12세대와 제2종근린생활시설 사무소 3호가 있는 건물입니다.
• 토지. 제3종일반주거지역, 평지, 세로장방형 토지이며 공시지가 3,220,000원/㎡, 토지면적 265.5㎡로 기재되어 있습니다.
• 규제 표기. 과밀억제권역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역 등이 기재되어 있고, 토지거래계약허가구역 관련 표기도 존재합니다.
• 건축상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재됐습니다.
• 현장확인 필요. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 호실 표기, 외부관찰, 주위 탐문, 표준적 이용상태와 건축물현황도 등을 참고해 평가했으며 실제 사항과 다를 수 있다고 명시되어 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 재확인. 이 사건의 권리 결론을 바꾸는 핵심은 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 매각물건명세서 원문에서 조건과 적용 범위를 다시 확인해야 합니다.
• 룰상 인수액과 실질 인수액을 구분. 현재 회차 계산상 미배당액은 103,398,720원이지만 특별조건 반영 실질 인수액은 0원입니다. 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
• 임차권등기 말소 절차 확인. 임차권등기는 을구 2번에 존재하므로 특별조건에 따른 말소 시점과 절차를 확인해야 합니다.
• 시세는 별도 보강. 제공 실거래 1건은 2021.06, 53.87㎡로 대상 27.67㎡와 면적이 불일치합니다. 45.0%라는 단순 비율만으로 가격 메리트를 판단하지 않는 것이 중요합니다.
• 환금성 검토. 12세대 규모 다세대이고 제공 경매통계상 평균 유찰 3.5회·매각률 0.0%입니다. 동일·유사 면적의 실제 매수 수요를 별도로 확인해야 합니다.
• 점유 현황 재확인. 감정평가에서는 이해관계인 부재로 내부 확인에 한계가 있었으므로 현재 실제 점유자와 인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 등기 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.29입니다. 매각기일 전 변동 여부를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 특별조건이 핵심을 바꾼다”

이 사건만 보면 먼저 눈에 들어오는 숫자는 임차보증금 249,000,000원입니다. 임차인 이수영은 말소기준권리보다 앞선 주민등록·점유와 확정일자를 갖고 있고, 현재 최저가 148,480,000원 배당 시 103,398,720원이 미배당됩니다. 일반적인 경매라면 이 금액이 매수인에게 남는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다.

그러나 이 사건은 특별매각조건이 다릅니다. 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되므로, 제공 자료와 지정된 분석 규칙을 적용하면 실질 인수는 0원, 현재 회차의 실질취득은 148,480,000원입니다. 다만 이것만으로 가격이 싸다고 볼 수는 없습니다. 제공 실거래는 2021.06의 53.87㎡ 단 1건이고 대상 면적 27.67㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 이 물건의 최종 승부처는 특별매각조건의 확실한 이행 확인과, 대상 면적에 맞는 최신 시세·환금성 검증입니다.