서울남부지방법원 2025타경13466. 구로구 개봉동 더에코그로브 5층 503호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 단순히 “임차권이 말소된다”가 아닙니다. 실제 임차인 이수영은 2020.11.16. 전입·점유를 시작했고, 말소기준 근저당은 2021.02.18. 설정됐습니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 앞선 대항력을 갖추고 있으며, 확정일자도 2020.10.13.로 확인됩니다.
현재 최저매각가 185,600,000원으로 배당을 가정하면 집행비용 3,398,400원을 제외한 182,201,600원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 249,000,000원 중 66,798,400원이 남습니다. 통상적인 대항력 임차인 사건이라면 이 잔액은 매수인이 떠안을 위험입니다. 하지만 이 사건은 매각물건명세서에 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건으로 명시돼 있어, 해당 임차인에 한해서는 실질 인수 0원으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13466 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 310-19 더에코그로브 제5층 제503호 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 27.67㎡ · 지하 1층/지상 7층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 이계임 (2020.11.16. 매매, 거래가액 249,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 185,600,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 249,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 임차인이 먼저, 근저당이 나중
말소기준권리는 2021.02.18. 한광수의 근저당권(채권최고액 165,000,000원)입니다. 그런데 임차인 이수영의 전입·점유는 2020.11.16.으로 그보다 빠릅니다. 이후 2022.11.29. 임차권등기까지 마쳤고, 보증금은 249,000,000원입니다. 따라서 대항력 자체는 인정되는 구조이며, 확정일자와 배당요구도 확인돼 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이수영 | 건물 전부 | 249,000,000원 | 2020.11.16 / 2020.10.13 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 현재 최저가를 기준으로 일반적인 배당구조만 적용하면 66,798,400원이 미배당되어 매수인 인수액으로 계산되지만, 이 사건은 특별매각조건에 따라 해당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 실질 인수액은 0원입니다.
② 가격 비교 — 56.2% 숫자만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다
제공된 거래 자료에는 더에코그로브8차의 2021.06 거래 1건이 있습니다. 거래금액은 330,000,000원이지만 전용면적이 53.87㎡이고, 이 경매물건의 대상면적은 27.67㎡입니다. 면적이 일치하지 않으므로 직접적인 동일면적 시세 비교로 쓰기 어렵습니다.
| 구분 | 전용면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 경매 대상 | 27.67㎡ | 5 | 185,600,000원 |
| 2021.06 거래 | 53.87㎡ | 7 | 330,000,000원 |
수치상 최저가는 제공된 최근 12개월 평균 330,000,000원의 56.2%로 계산돼 있지만, 그 비교표본 자체가 대상과 면적이 다르고 거래시점도 2021.06입니다. 따라서 “최저가가 시세의 절반 수준이라 싸다”는 결론은 금지해야 합니다. 이 사건은 권리부담보다 오히려 정확한 동면적 시세 확인이 입찰가 결정의 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 185,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,398,400원 |
| 1. 임차인 이수영 보증금 | 249,000,000원 | 182,201,600원 |
| 2. 근저당 · 한광수 | 165,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 249,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당 계산상 임차보증금 미배당액은 66,798,400원입니다. 다만 특별매각조건으로 이 잔액의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 조건화되어 있어, 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 인수 계산 — 가격이 내려가도 특별조건 없이는 인수가 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 특별조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 185,600,000원 | 66,798,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 148,480,000원 | 103,398,720원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 118,784,000원 | 132,678,976원 | 0원 |
특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당 보증금이 커져 매수인 부담도 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 이 사건에서는 같은 임차인에 대한 잔액 반환청구권 포기가 조건화되어 있어, 위 각 회차의 룰상 인수액과 달리 실질 인수는 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 구로구 오류동 소재 지하철 1호선 오류동역 동측 인근. 다세대주택, 소규모 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근 노선버스정류장과 근거리 지하철 1호선 오류역이 있어 대중교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 지하 1층/지상 7층입니다.
- 규모. 도시형생활주택 12세대와 제2종근린생활시설 사무소 3호가 있는 건물입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 공시지가 3,220,000원/㎡, 토지면적 265.5㎡이며 남측 약 6m, 서측 약 4m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역 등에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역 기재가 있습니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 권리 안전성을 결정하는 핵심은 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문을 반드시 대조해야 합니다.
- 임차인 1명 기준. 이수영은 전입 2020.11.16., 확정일자 2020.10.13., 보증금 249,000,000원으로 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인입니다.
- 가격판단 분리. 권리상 실질 인수 0원이라는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 330,000,000원 거래는 면적이 달라 직접 비교하지 마세요.
- 환금성 점검. 12세대 규모 다세대이고 제공 통계상 평균 유찰 횟수가 3.5회이므로, 재매각 가능성과 매수층을 보수적으로 평가해야 합니다.
- 현황 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 외부관찰·주위 탐문·건축물현황도 등을 참고했다고 기재되어 있으므로 실제 내부상태를 별도 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “인수 위험은 특별조건으로 풀렸지만, 가격 검증은 아직 별개다”
이 사건은 처음 보면 보증금 249,000,000원의 대항력 임차인이 감정가보다 큰 보증금을 가진 고위험 인수형입니다. 현재 최저가 기준으로도 미배당액이 66,798,400원입니다. 그러나 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있어, 해당 임차인에 대한 실질 부담은 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 곧바로 가격 매력까지 높게 평가할 수는 없습니다. 최저가는 185,600,000원이지만, 비교 가능한 거래 자료는 2021.06의 330,000,000원 1건이고 대상 면적도 53.87㎡로 본건 27.67㎡와 다릅니다. 게다가 12세대 규모의 도시형생활주택이고 평균 유찰 횟수가 3.5회입니다. 권리 리스크는 특별조건으로 상당 부분 해소됐지만, 시세·환금성 검증이 부족한 상태에서 최저가만 보고 저평가 물건으로 단정하기는 어렵습니다.
