서울남부지방법원 2025타경13477. 강서구 염창동 에이치밸리움2차 제9층 제901호, 전용 35.89㎡ 오피스텔입니다. 소유자 고미진은 2021년 10월 15일 소유권을 이전받았으며 등기상 거래가액은 389,000,000원입니다. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했고, 청구금액은 379,000,000원입니다.

이 사건은 일반적인 무인수 경매와 다릅니다. 전승용의 임차권등기는 2023년 10월 27일 설정됐고, 전입신고와 점유개시일은 2021년 10월 15일입니다. 확정일자는 2021년 9월 28일로, 경매개시결정에 앞선 선순위 임차권입니다. 따라서 특별매각조건을 제외하면 낙찰자가 미배당 보증금을 인수하는 구조입니다.

다만 매각물건명세서에는 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 별도의 매각조건이 명시되어 있습니다. 이 조건의 적용범위가 실제 반환청구권 전부를 포괄하는지 확인하는 것이 이 사건 권리분석의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건

말소기준권리는 2025년 11월 25일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 전승용의 임차권등기는 그보다 먼저 설정됐으며, 전입·점유 및 확정일자도 경매개시결정에 앞섭니다.

다만 등기상 임차권자는 전승용이고 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 따라서 전승용에서 보증기관으로 이어지는 반환청구권의 승계 범위, 원임차인의 잔존 청구권 유무, 임차권등기 말소 이행을 매각물건명세서 원본과 권리승계 관련 서류로 대조해야 합니다. 주택도시보증공사를 별도의 실제 임차인으로 중복 계산해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

실제 임차인 1명. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자로, 동일 보증금 반환채권과 관련된 권리관계를 별도로 확인해야 합니다. 전승용의 보증금과 신청채권자의 청구금액을 서로 다른 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 실질 인수 0원 판단은 특별매각조건의 적용 및 이행을 전제로 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 64%라도 현재 시세 검증은 별개

에이치밸리움2차 동일 전용면적 35.89㎡의 실거래 기록은 총 12건이며, 확인되는 거래시점은 모두 2021년 9월입니다. 평균 거래가격은 387,333,333원이고, 확인된 최신 거래금액은 389,000,000원입니다.

현재 최저가 262,400,000원은 이 과거 평균가격의 67.7%입니다. 다만 2021년 거래가격은 현재 매매시세를 대표하지 못하므로, 이 비율만으로 가격 메리트가 있다고 결론 내릴 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 262,400,000원 가정)

제시된 배당 추정 기준입니다. 전승용 보증금과 주택도시보증공사 청구금액은 동일한 보증금 반환채권의 승계관계일 수 있으므로 별개의 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 최종 배당순위·수령주체 및 권리승계 범위는 원본 확인이 필요합니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 인수위험은 따로 계산

조건 적용 전 인수액은 각 회차의 집행비용 등을 반영한 추정치입니다. 특별매각조건상 0원은 해당 보증금 반환채권 전부에 대한 권리 포기 및 임차권등기 말소가 유효하게 이행된다는 전제입니다. 원임차인의 별도 잔존 청구권이 확인되면 다시 산정해야 합니다.

일반적인 대항력 인수형 경매라면 유찰로 최저가가 내려가는 만큼 미배당 보증금이 증가하여 실질취득 부담은 보증금 수준에 머뭅니다. 반면 이 사건은 특별매각조건을 통해 해당 인수부담이 해소되는 것이 핵심입니다. 따라서 유찰 횟수 자체보다 반환청구권 포기 주체와 범위, 임차권등기 말소의 확실성이 우선 확인 사항입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 염창동 소재 서울염창초등학교 남서측에 위치합니다. 주변에는 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 일반차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 등촌역 등이 있어 감정평가상 교통상황은 양호한 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상12층 건물의 9층 오피스텔입니다. 위생·급배수·난방·승강기·주차설비 등이 설치된 것으로 조사됐습니다.
• 토지. 여러 필지가 일단으로 이용되는 장방형 평지이며 북동측 차량통행이 가능한 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 가로구역별 최고높이 제한 및 대공방어협조구역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다.
• 공부 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 2021년 9월 준공된 8세대 규모의 오피스텔입니다. 확인된 동일면적 거래가 2021년 9월에 집중되어 있으므로 현재 매매 수요와 예상 처분가격을 별도로 점검해야 합니다.
• 민간임대주택. 등기부상 2021년 10월 15일 민간임대주택등기가 있습니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준과 관련한 현재 등록상태, 매각 후 의무 존속 여부를 관할기관과 원본 서류로 확인할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원본. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 매각물건명세서 및 매각조건에 동일하게 반영되어 있는지 확인합니다.
• 반환청구권 승계 범위. 등기상 임차권자 전승용과 경매 신청채권자 주택도시보증공사 사이의 채권 양도·대위변제 관계를 확인합니다. 보증기관의 포기 조건 밖에 남는 원임차인의 청구권이 없는지 점검해야 합니다.
• 인수액 이중 계산 금지. 조건 적용 전 미배당 추정액 121,073,600원과 특별매각조건 이행 후 실질 인수액 0원을 구분합니다. 신청채권자 청구액 379,000,000원을 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
• 임차권등기 말소와 명도. 말소 조건의 이행 절차와 현재 실제 점유 상태를 확인합니다. 임차권등기 말소 조건이 명도 완료 자체를 보장하는 것은 아닙니다.
• 현재 시세 재검증. 2021년 거래가격을 현시점의 매매가격으로 사용하지 말고, 동일 또는 유사 오피스텔의 최근 거래·매물·처분가능가격을 확인합니다.
• 민간임대주택 등록. 등기상 민간임대주택등기의 현재 효력과 매수인에게 이어질 수 있는 의무를 관할기관에 확인합니다.
• 관리비 및 별도 비용. 체납 관리비, 공용부분 부담, 취득 관련 비용과 명도비용 등을 별도로 점검합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 및 권리승계 서류를 대조하고 매각조건 변경 여부를 확인합니다.

맺으며 — 가격표보다 먼저 확인할 것은 ‘인수조건’

이 물건의 표면적인 매력은 감정가 410,000,000원에서 최저가 262,400,000원으로 낮아졌다는 점입니다. 그러나 권리분석의 출발점은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금 379,000,000원입니다.

특별매각조건이 없다면 현재 회차에서 121,073,600원의 미배당 보증금이 발생하며, 유찰이 진행돼도 낙찰가와 인수액을 합친 취득부담은 보증금 수준에 머물게 됩니다. 따라서 일반적인 대항력 인수형이라면 최저가가 내려갔다는 이유만으로 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

하지만 본건은 주택도시공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각됩니다. 그 조건이 해당 보증금 반환채권 전부를 포괄하여 유효하게 이행된다면 해당 보증금의 실질 인수액은 0원입니다.

남는 문제는 반환청구권의 실제 승계 범위와 현재 시장가격입니다. 확인 가능한 거래는 2021년 9월 자료이므로 과거 평균 387,333,333원을 현재 시세로 간주해서는 안 됩니다. 특별매각조건과 원임차인의 잔존 권리 여부를 먼저 확인하고, 현재 환금성을 검증한 다음 가격을 판단해야 하는 조건부 검토 물건입니다.