서울남부지방법원 2025타경13477. 서울 강서구 염창동 에이치밸리움2차 9층 901호, 전용 35.89㎡ 오피스텔입니다. 소유자 고미진은 2021년 매매가 389,000,000원에 취득했고, 등기부에는 전승용의 379,000,000원 주택임차권이 2023.10.27 등기돼 있습니다. 임대차계약일은 2021.09.28, 주민등록·점유개시는 2021.10.15, 확정일자는 2021.09.28입니다.
핵심은 이 임차권이 2025.11.25 강제경매개시결정보다 훨씬 앞선 권리라는 점입니다. 따라서 일반적인 배당 계산만 놓고 보면 최저가 328,000,000원에서 집행비용 5,392,000원을 빼고 임차인에게 322,608,000원이 배당돼 56,392,000원의 미배당 보증금이 남습니다. 보통이라면 이 잔액이 매수인에게 승계되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13477 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 염창동 274-2 에이치밸리움2차 제9층 제901호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 공항대로61길 10-6 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 35.89㎡ · 지하2층·지상12층 건물 중 9층 |
| 이용상태 | 공부상 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 고미진 (2021.09.16 매매, 거래가액 389,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 410,000,000원 / 328,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 379,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 특별조건으로 실질 인수 해소
등기상 가장 중요한 권리는 을구 1번 전승용의 주택임차권입니다. 임차보증금은 379,000,000원이고 건물 전부를 대상으로 하며, 전입·점유개시가 2021.10.15, 확정일자가 2021.09.28이어서 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 실제 임차인은 1명입니다.
말소기준으로 제시된 권리는 2025.11.25의 강제경매개시결정입니다. 따라서 전승용의 임차권은 말소기준보다 앞서 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다. 다만 이번 매각에서는 별도의 특별매각조건으로 배당 부족분에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 붙어 있어 실질 인수 0원*으로 정리됩니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 전승용 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 379,000,000원 | 2021.10.15 | 2021.09.28 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
③ 가격 비교 — 3.28억은 2021년 거래 표본보다 낮지만, 현재 시세로 단정 금지
에이치밸리움2차 전용 35.89㎡의 제시된 실거래는 총 12건이며 모두 2021.09 거래입니다. 평균은 387,333,333원, 최저 379,000,000원, 최고 389,000,000원이고 최신 거래로 제시된 금액은 389,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 35.89㎡ | 4 | 389,000,000원 |
| 2021.09 | 35.89㎡ | 4 | 379,000,000원 |
| 2021.09 | 35.89㎡ | 3 | 379,000,000원 |
| 2021.09 | 35.89㎡ | 3 | 389,000,000원 |
| 2021.09 | 35.89㎡ | 10 | 389,000,000원 |
| 2021.09 | 35.89㎡ | 10 | 389,000,000원 |
| 2021.09 | 35.89㎡ | 9 | 389,000,000원 |
| 2021.09 | 35.89㎡ | 9 | 389,000,000원 |
| 2021.09 | 35.89㎡ | 8 | 389,000,000원 |
| 2021.09 | 35.89㎡ | 8 | 389,000,000원 |
| 2021.09 | 35.89㎡ | 7 | 389,000,000원 |
| 2021.09 | 35.89㎡ | 7 | 389,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 387,333,333원 |
특별매각조건을 반영한 실질취득 328,000,000원은 이 실거래 평균의 84.7%입니다. 숫자만 보면 평균보다 59,333,333원 낮습니다. 다만 모든 표본이 2021.09에 집중돼 있고 매각기일은 2026.09.02이므로, 이 값을 곧바로 2026년 현재 시세로 볼 수는 없습니다. 따라서 “15% 싸다”라고 단정하기보다 현재 시세 검증이 필요한 가격으로 보는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 328,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,392,000원 |
| 1. 임차인 전승용 보증금 | 379,000,000원 | 322,608,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 379,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당계산상 전승용 보증금의 부족분은 56,392,000원입니다. 다만 특별매각조건으로 배당받지 못한 잔액의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 조건화되어 있어 매수인 실질 인수는 0원*으로 반영했습니다. 집행비용은 5,392,000원으로 제시돼 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 특별조건이 핵심
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 실질 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 328,000,000원 | 56,392,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 시(64%) | 262,400,000원 | 121,073,600원 | 0원* |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 209,920,000원 | 172,818,880원 | 0원* |
특별매각조건이 없다면 보증금 379,000,000원이 낙찰가를 웃돌기 때문에 유찰될수록 미배당 인수액이 늘어나 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 이 사건은 배당 부족분 반환청구권 포기 조건이 명시돼 있어 그 구조가 해소됩니다. 따라서 특별조건이 유지·이행된다는 전제에서는 낙찰가 하락이 실제 취득원가 하락으로 이어집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하2층·지상12층 건물의 9층 901호입니다.
- 입지. 서울염창초등학교 남서측에 위치하고, 주변은 오피스텔·도시형생활주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 일반차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 등촌역이 있어 교통상황은 양호한 수준입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 난방설비, 승강기설비, 주차설비가 되어 있는 것으로 추정됩니다.
- 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 북동측 차량통행 가능한 포장도로와 접합니다. 공시지가는 6,854,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등 지정사항이 있습니다.
- 건물 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 제시되지 않았습니다.
- 환금성. 단지 정보상 총 8세대로 규모가 작고, 제시된 동일면적 거래 12건이 모두 2021.09에 집중돼 있어 현재 시세와 매도 유동성 확인이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못하는 보증금 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 이번 매각에 그대로 적용되는지 반드시 확인하세요.
- 임차권등기 말소. 전승용의 379,000,000원 임차권은 선순위입니다. 낙찰 후 특별조건에 따른 임차권등기 말소 절차와 시점을 확인하세요.
- 현재 시세 재검증. 제시된 12건 실거래는 모두 2021.09입니다. 2026년 등촌역·염창동 유사 오피스텔의 최근 거래와 호가를 별도로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에는 2021.10.15 민간임대주택 등록 등기가 있으므로 매각 후 효력과 말소 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
- 점유·명도. 전승용은 건물 전부에 관한 임차권등기 권리자입니다. 현재 실제 점유 상태와 인도 일정은 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 전 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — “선순위 3.79억이 있지만, 이번 매각은 특별조건이 승부처”
표면만 보면 쉽지 않은 물건입니다. 감정가 410,000,000원짜리 오피스텔에 379,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차권이 있고, 현재 최저가 328,000,000원에서는 일반 계산상 56,392,000원이 배당되지 않습니다. 보통이라면 그 금액을 매수인이 떠안습니다.
그러나 이번 사건은 다릅니다. 매각물건명세서에 배당받지 못하는 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 특별매각조건이 명시돼 있어, 본 분석에서는 매수인의 실질 인수액을 0원*으로 반영합니다. 그래서 실질취득액은 현재 최저가와 같은 328,000,000원입니다.
가격 자체는 제공된 실거래 평균 387,333,333원의 84.7%지만, 그 표본은 모두 2021.09 거래입니다. 따라서 현재 가격 메리트는 “과거 거래보다 낮다”까지는 확인되지만, “2026년 시세보다 확실히 싸다”고 단정할 자료는 부족합니다. 결론적으로 권리의 핵심은 특별매각조건 확인, 가격의 핵심은 현재 시세 재검증입니다.
