서울남부지방법원 2025타경13482. 금천구 독산동 미림에이클래스 102동 5층 506호로, 감정평가 이용상태도 공부상 오피스텔입니다. 소유자 유순복은 2021년 7월 20일 매매를 원인으로 2021년 8월 13일 소유권을 이전받았고 거래가액은 299,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 소유권이나 근저당이 아니라, 같은 금액인 299,000,000원의 선순위 임차보증금입니다.

김수연은 임대차계약일 2021년 7월 26일, 확정일자 2021년 7월 28일, 주민등록 및 점유개시일 2021년 8월 13일이고, 2023년 9월 1일에는 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준으로 잡힌 주택도시보증공사의 2024년 4월 29일 가압류보다 전입이 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다. 따라서 특별매각조건이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 커져 매수인 부담으로 이어지는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심, 특별매각조건이 반전

등기부에는 2021년 6월 21일 부안수산업협동조합의 채권최고액 5,400,000,000원 근저당이 있었지만 2021년 8월 10일 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2024년 4월 29일 주택도시보증공사 가압류입니다. 김수연의 주민등록·점유개시는 그보다 약 2년 8개월 앞선 2021년 8월 13일이고, 확정일자와 배당요구도 확인되어 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다.

실제 임차인은 1명입니다. 김수연은 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 사람이 아니라 등기부 임차권등기와 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인입니다.

* 실질 인수 0원은 위 특별매각조건이 그대로 적용·이행되는 것을 전제로 한 판단입니다. 룰상 미배당액은 현재 회차 65,526,400원, 2회 유찰 시 112,381,120원, 3회 유찰 시 149,864,896원입니다. 특별매각조건은 해당 임차보증금 잔액에 관한 것이므로, 그 범위를 벗어난 별도 임차·점유관계가 새로 확인되는 경우 그 위험까지 자동으로 해소되는 것은 아닙니다. 현재 확인된 실제 임차인은 김수연 1명입니다.

등기부에는 2021년 8월 23일 민간임대주택등기도 기재돼 있습니다. 등기 내용상 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 표시입니다. 입찰 전에는 이 등기의 매각 후 처리 상태를 원본 서류와 함께 대조할 필요가 있습니다.

② 가격 판단 — 80% 유찰가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

감정가는 297,000,000원, 현재 최저매각가는 237,600,000원으로 감정가의 80%입니다. 하지만 이 비율은 감정가 대비 할인율일 뿐, 최근 실거래 시세보다 낮다는 의미는 아닙니다. 따라서 이 사건에서는 “1회 유찰됐으니 시세보다 싸다”는 결론을 내리지 않습니다.

권리 측면에서도 같은 원칙이 중요합니다. 특별매각조건을 빼고 보면 현재 회차의 룰상 인수액은 65,526,400원이고, 2회 유찰 시 112,381,120원, 3회 유찰 시 149,864,896원으로 늘어납니다. 즉 일반적인 대항력 인수형에서는 최저가 하락이 곧바로 실질 취득비용 하락으로 이어지지 않습니다. 이 사건은 특별매각조건이 그 구조를 끊어 실질 인수를 0원으로 만드는 사례입니다.

* 특별매각조건에 따른 임차보증금 미배당 잔액의 실질 인수 0원만 반영한 권리상 금액입니다.

③ 예상배당표 (매각가 237,600,000원 가정)

현재 회차에서는 매각대금 237,600,000원이 집행비용과 선순위 임차인 배당으로 모두 소진됩니다. 김수연 보증금 중 미배당액은 65,526,400원입니다. 다만 이 사건은 특별매각조건 때문에 이 미배당액을 곧바로 매수인 승계액으로 계산하지 않고 실질 인수 0원*으로 봅니다.

배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 것으로 기재돼 있어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 독산동 소재 서울두산초등학교 북서측에 위치하며, 주변은 오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하고 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 일반차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철역인 독산역이 있어 제반 교통상황은 무난한 수준입니다.
• 이용상태. 공부상 오피스텔로 이용중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층·지상13층 건물의 제5층 제506호입니다.
• 설비. 위생·급배수시설, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어 있는 것으로 평가됐습니다.
• 도로. 2필지 일단의 부정형 평지이고 업무시설(오피스텔) 등 건물 부지로 이용중이며, 동측과 남측으로 차량통행 가능한 포장도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역 등의 지정이 확인됩니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 대조. 이 사건의 결론을 바꾸는 핵심 문구입니다. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최신 매각물건명세서에도 동일하게 유지되는지 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 확인. 김수연의 을구 3번 주택임차권은 299,000,000원 보증금에 관한 등기입니다. 특별조건에 따른 말소 절차와 시점을 입찰 전 확인하는 것이 핵심입니다.
• 배당 구조 재확인. 현재 회차 기준 김수연 예상배당 233,473,600원, 룰상 미배당 65,526,400원입니다. 매각대금이나 선순위 비용이 달라지면 미배당액도 달라질 수 있습니다.
• 민간임대주택등기 확인. 갑구에 2021.08.23 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각 후 처리 상태를 등기부와 매각서류 원본에서 확인하세요.
• 가격은 별도 판단. 1회 유찰·감정가 80%라는 사실 자체는 시세 대비 저가를 뜻하지 않습니다. 권리상 실질 인수 0원과 가격 메리트는 별개의 문제입니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 배당 관련 서류를 매각기일 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 특별조건이 승부처”

이 사건을 등기부만 보면 경계 신호가 강합니다. 보증금 299,000,000원, 주민등록·점유개시 2021.08.13, 확정일자 2021.07.28의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 237,600,000원에서는 보증금이 전액 배당되지 않습니다. 일반 구조라면 미배당 65,526,400원을 매수인이 인수하는 사건입니다.

하지만 이 물건은 거기서 끝나지 않습니다. 매각물건명세서가 미배당 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 두고 있어, 확인된 김수연 임차보증금에 관한 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 그래서 현재 회차의 권리상 실질취득은 최저가와 같은 237,600,000원*으로 정리됩니다.

다만 237,600,000원이 감정가의 80%라는 이유만으로 가격까지 합격이라고 볼 수는 없습니다. 이 사건의 핵심은 “선순위 임차인 때문에 무조건 위험하다”도 아니고, “한 번 유찰됐으니 싸다”도 아닙니다. 특별매각조건은 권리위험을 크게 낮추지만, 가격 적정성은 별도로 판단해야 하는 오피스텔입니다.