서울남부지방법원 2025타경13482. 금천구 독산동 미림에이클래스 제102동 제5층 제506호 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 김수연의 선순위 임차권과 특별매각조건을 함께 읽는 것입니다. 김수연은 2021.07.26 임대차계약, 2021.07.28 확정일자, 2021.08.13 주민등록·점유개시 후 2023.09.01 주택임차권등기를 마쳤고 보증금은 299,000,000원입니다. 말소기준으로 제시된 2024.04.29 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로, 일반적인 배당계산에서는 미배당 보증금이 매수인에게 남는 구조입니다.
현재 최저매각가 190,080,000원을 가정하면 집행비용 3,461,120원 뒤 김수연에게 186,618,880원이 우선 배당되고, 보증금 부족분은 112,381,120원입니다. 그러나 매각물건명세서의 특별매각조건은 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 매각 조건으로 두고 있습니다. 따라서 그 조건이 적용되는 이번 매각에서는 김수연 관련 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13482 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 336-8 미림에이클래스 제102동 제5층 제506호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 지하1층·지상13층 내 제5층 제506호 |
| 소유자 | 유순복 · 2021.07.20 매매 · 거래가액 299,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 297,000,000원 / 190,080,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 299,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
현재 확인되는 실제 임차인은 김수연 1명입니다. 보증금 299,000,000원, 주민등록·점유개시 2021.08.13, 확정일자 2021.07.28로 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다. 보증기관 승계·대위 중복신고로 표시된 임차인은 아닙니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 주민등록·점유 | 확정일자 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김수연 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 299,000,000원 | 2021.08.13 | 2021.07.28 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 특별조건 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 190,080,000원 | 112,381,120원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 152,064,000원 | 149,864,896원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 121,651,200원 | 179,851,917원 | 0원 |
② 가격 판단 — 감정가 64%와 시세는 다른 문제
감정가는 297,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 190,080,000원으로 감정가의 64%입니다. 다만 감정가 대비 할인율만으로 현재 최저가가 실제 거래시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 따라서 이 리포트에서는 “2회 유찰이라 싸다” 또는 “시세보다 저렴하다”는 가격 가점을 주지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 190,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,461,120원 |
| 1. 임차인 김수연 보증금 · 우선변제 | 299,000,000원 | 186,618,880원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 299,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김수연 보증금 부족분은 112,381,120원입니다. 일반적인 선순위 대항력 임차권이라면 이 금액이 매수인 인수로 이어지지만, 이번 사건은 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 전제되어 실질 인수는 0원입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔로 이용중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 주위환경. 서울두산초등학교 북서측에 위치하고, 주위에 오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 일반차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 독산역이 있어 제반 교통상황은 무난한 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층·지상13층 건물의 제5층 제506호이며, 위생·급배수·난방·승강기·주차설비가 되어 있는 것으로 추정됩니다.
- 토지·도로. 2필지 일단의 부정형 평지로 업무시설(오피스텔) 등 건물부지로 이용중이며, 동측 및 남측으로 차량통행 가능한 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역에 해당합니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건에 포함돼 있는지 최종 서류에서 대조해야 합니다.
- 김수연 임차권 확인. 보증금 299,000,000원, 임대차계약일 2021.07.26, 확정일자 2021.07.28, 주민등록·점유개시 2021.08.13, 임차권등기 2023.09.01의 순서를 확인해야 합니다.
- 룰상 인수와 실질 인수를 혼동하지 않기. 현재 회차 배당계산상 부족분은 112,381,120원이지만 특별매각조건 적용 시 실질 인수는 0원입니다.
- 감정가 할인율과 시세 할인율 구분. 현재 최저가는 감정가의 64%이지만 이 수치만으로 실제 시세보다 낮다고 단정하지 않습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.23 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 관련 원문 내용을 함께 대조하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 매각조건이 결론을 바꾼다”
이 물건을 등기와 배당표만 보면 선순위 대항력 임차인 김수연의 보증금 299,000,000원 가운데 현재 회차에서 112,381,120원이 미배당되어 매수인에게 넘어오는 전형적인 인수형으로 보입니다. 하지만 이번 사건에는 그 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 따라서 그 조건을 전제로 한 실질 인수는 0원입니다.
가격은 별도로 봐야 합니다. 감정가 297,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가는 190,080,000원, 감정가의 64%까지 내려왔지만, 이 할인율만으로 실제 거래시세보다 저렴하다는 결론을 내릴 수는 없습니다. 이 사건의 핵심은 특별매각조건의 적용을 정확히 확인하고, 권리 안전성과 가격 적정성을 분리해 판단하는 것입니다.
