서울남부지방법원 2025타경13486. 화곡동 더봄333 제3층 제302호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 6층 중 3층이며 비교 거래 면적은 25.57㎡입니다. 소유자 조영찬은 2022.03.30 매매를 원인으로 2022.04.05 소유권을 이전받았고, 등기부 거래가액은 329,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 최저가 자체가 아니라 대항력 임차권과 특별매각조건의 결합입니다. 송봄이의 임대차계약일은 2022.03.10, 확정일자는 2022.03.15, 전입·점유개시는 2022.03.29이고 임차보증금은 329,000,000원입니다. 말소기준권리로 선언된 2024.05.03 인천세무서장 압류보다 앞서므로 원칙적으로는 매수인에게 미배당 보증금이 승계될 수 있습니다.
그러나 매각물건명세서에는 특별매각조건이 있습니다. 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 내용입니다. 따라서 현재 회차 배당 계산상 남는 53,720,000원은 룰상 인수액이지만, 특별매각조건이 그대로 이행되는 전제에서는 실질 인수 0원으로 분석해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13486 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 333-8 더봄333 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 6층 중 3층 |
| 비교 면적 | 25.57㎡ |
| 소유자 | 조영찬 · 2022.03.30 매매 · 거래가액 329,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 350,000,000원 / 280,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 329,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 말소기준보다 앞선다
2022.02.08 강서신용협동조합 근저당권은 채권최고액 2,856,000,000원으로 설정됐지만 2022.03.28 일부포기로 등기부상 이미 말소되어 현재 말소기준권리가 아닙니다. 선언된 말소기준은 2024.05.03 인천세무서장 압류입니다. 송봄이의 전입·점유는 2022.03.29, 확정일자는 2022.03.15이므로 그보다 앞섭니다. 이후 2025.11.25 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 송봄이 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 329,000,000원 | 2022.03.29 | 2022.03.15 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 중복승계 없음 |
송봄이는 2023.09.26 임차권등기명령에 따라 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 한 상태입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 잡힌 별도 임차인은 없으므로 실제 임차인은 1명입니다. 이 임차인의 권리는 원칙적으로 강하지만, 이번 매각의 특별조건이 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 전제로 하므로 최종 매수인 인수 판단에는 그 조건을 함께 적용해야 합니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 280,000,000원을 기준으로 본다
더봄333의 비교 거래 표본은 11건이고 평균 거래금액은 331,727,272원, 최저 329,000,000원, 최고 349,000,000원입니다. 최신 거래는 2022.04의 329,000,000원입니다. 현재 최저매각가 280,000,000원은 비교용 평균의 84.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 25.57㎡ | 2 | 329,000,000원 |
| 2022.04 | 23.95㎡ | 2 | 329,000,000원 |
| 2022.04 | 25.57㎡ | 3 | 329,000,000원 |
| 2022.04 | 25.57㎡ | 2 | 329,000,000원 |
| 2022.03 | 25.57㎡ | 3 | 329,000,000원 |
| 2022.03 | 25.49㎡ | 4 | 349,000,000원 |
| 2022.03 | 24.93㎡ | 3 | 329,000,000원 |
| 2022.03 | 23.95㎡ | 3 | 329,000,000원 |
| 2022.03 | 24.40㎡ | 4 | 339,000,000원 |
| 2022.03 | 23.70㎡ | 6 | 329,000,000원 |
| 2022.03 | 24.93㎡ | 2 | 329,000,000원 |
| 평균 | 25.57㎡ | 11건 | 331,727,272원 |
다만 거래 표본의 거래월은 2022.03~2022.04이고 매각기일은 2026.09.02입니다. 따라서 84.4%라는 비율만으로 현재 시장가 대비 할인폭을 확정적으로 단정하기보다, 비교 거래가 오래된 점을 감안해 보수적으로 해석해야 합니다. 그럼에도 이번 사건은 특별매각조건으로 인수 부담이 실질 0원이 되는 전제이므로, 가격 비교 기준은 329,000,000원 보증금이 아니라 실질취득 280,000,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 280,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,720,000원 |
| 1. 임차인 송봄이 보증금 | 329,000,000원 | 275,280,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 329,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
단순 배당 계산상 송봄이 보증금 중 53,720,000원이 미배당되어 원칙적으로 매수인 인수 대상이 됩니다. 다만 이번 사건의 특별매각조건은 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 하므로 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 2호선·5호선 까치산역 인근이며 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 까치산역이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 3층 302호이며 외벽은 석재붙임 등, 창호는 샷시마감 등입니다. 위생·급배수, 난방, 승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측 약 6m 내외, 남서측 약 4m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·정방형, 토지면적 253.8㎡, 공시지가 3,798,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각조건에 그대로 적용되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 송봄이 임차권은 말소기준권리보다 앞선 권리이므로 특별조건 없는 일반 매각과 동일하게 보면 안 됩니다.
- 가격 기준. 특별조건 적용 시 실질취득 280,000,000원을 기준으로 비교하되, 거래 표본이 2022.03~2022.04에 집중돼 있다는 점을 감안해야 합니다.
- 추가 유찰 시. 2회 유찰 시 최저가 224,000,000원, 3회 유찰 시 179,200,000원이지만 특별조건이 없다면 룰상 인수액은 각각 108,936,000원·153,108,800원으로 늘어납니다.
- 민간임대주택등기. 2022.04.05 민간임대주택 등록 등기가 존재하므로 관련 등기와 매각 후 처리관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 세금·비용. 말소기준권리가 인천세무서장 압류이므로 실제 배당과 체납세금 관계는 최신 원본 서류로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 특별조건이 핵심”
표면만 보면 대항력 임차인 송봄이의 보증금 329,000,000원이 현재 최저가 280,000,000원보다 커서 전형적인 인수형 경매입니다. 단순 배당에서도 53,720,000원이 남습니다. 하지만 이번 사건은 매각물건명세서에 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
그 조건이 그대로 이행되는 전제에서는 매수인 인수는 실질 0원, 실질취득은 현재 최저가와 같은 280,000,000원입니다. 비교용 실거래 평균 331,727,272원의 84.4%라는 가격 위치도 이 실질취득 기준으로 보는 것이 맞습니다. 다만 비교 거래가 2022.03~2022.04에 집중돼 있어 2026.09.02 매각 시점의 현재 시세를 그대로 대변한다고 단정할 수는 없습니다. 권리의 승부처는 특별매각조건의 유효한 이행, 가격의 승부처는 오래된 거래표본을 보수적으로 해석하는 것입니다.
