서울남부지방법원 2025타경13486. 강서구 화곡동 더봄333 제3층 302호입니다. 감정가 350,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가는 224,000,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 상당히 할인된 물건처럼 보이지만, 이 사건은 반드시 임차권과 특별매각조건을 함께 읽어야 하는 경매입니다.
임차인 송봄이는 2022.03.29 전입했고, 2022.03.15 확정일자를 받았습니다. 보증금은 329,000,000원입니다. 말소기준인 2024.05.03 압류보다 앞선 임차권이므로 대항력이 있으며, 보증금 전액을 배당받지 못하면 원칙적으로 미배당액이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 그러나 이번 사건에는 주택도시보증공사의 미배당액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 명시되어 있습니다. 따라서 통상적인 인수 위험과 이 특별조건을 적용한 실질 부담을 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13486 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 333-8 더봄333 제3층 제302호 도로명: 서울특별시 강서구 강서로18나길 28 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 25.57㎡ · 철근콘크리트구조 · 지상 6층 중 3층 |
| 건물규모 / 준공 | 15세대 · 2022.01.17 |
| 소유자 | 조영찬 (2022.04.05 소유권이전 · 거래가액 329,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 350,000,000원 / 224,000,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 329,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 말소기준권리 | 2024.05.03 갑구 3번 압류 · 국(처분청 인천세무서장) |
| 임차 현황 | 실제 임차인 1명 · 송봄이 · 임차보증금 329,000,000원 |
| 특별매각조건 | 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
② 임차인 분석 — 보증금 3.29억, 조건부 인수 해소
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
|
송봄이 건물 전부 · 주거 임차권등기 |
전입 2022.03.29 확정 2022.03.15 임차권등기 2023.09.26 |
329,000,000원 |
대항력 有
우선변제 有 원칙상 잔액 승계 특별조건상 실질 인수 0원 |
송봄이는 2022.03.10 임대차계약을 체결하고, 2022.03.15 확정일자를 받았으며, 2022.03.29 전입 및 점유를 시작했습니다. 2023.09.26 임차권등기가 이루어졌고 배당요구도 확인됩니다. 따라서 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다.
주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 기재되어 있습니다. 이를 별도의 실제 임차인으로 더하거나, 신청채권액 329,000,000원을 송봄이의 보증금과 합산해서는 안 됩니다. 이 사건의 실제 임차인은 송봄이 1명입니다.
보증금 329,000,000원 중 108,936,000원이 미배당되므로, 별도 인수 포기 조건이 없다면 이 잔액은 매수인의 부담으로 남는 구조입니다. 낙찰가와 미배당 보증금을 합산한 취득 부담은 약 3.29억 수준에 고정되는 형태로, 최저가가 낮아진다고 실질취득액까지 같은 비율로 내려가는 것은 아닙니다.
주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 관한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.
이 조건이 매각에 적용되고 이행되는 경우, 송봄이 임차권과 관련하여 계산상 발생하는 미배당액 108,936,000원은 매수인의 실질 인수 부담으로 남지 않습니다. 따라서 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 평가합니다. 입찰 전에는 원본 특별매각조건의 효력 범위와 임차권등기 말소 절차를 반드시 확인해야 합니다. 해당 포기 조건은 이 사건의 명시된 임차권에 관한 것으로, 다른 임차권까지 일괄 면제한다는 의미는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 과거 거래가격과 현재 가치를 구분해야 한다
더봄333은 2022.01.17 준공된 15세대 다세대주택입니다. 확인된 실거래 표본 11건은 모두 2022년 3~4월 거래입니다. 평균 거래가격은 331,727,272원으로 감정가 350,000,000원과 큰 차이가 없지만, 이 거래들은 현재 매각기일인 2026.10.13의 시세를 직접 보여주는 자료가 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 25.57㎡ | 2 | 329,000,000원 |
| 2022.04 | 23.95㎡ | 2 | 329,000,000원 |
| 2022.04 | 25.57㎡ | 3 | 329,000,000원 |
| 2022.04 | 25.57㎡ | 2 | 329,000,000원 |
| 2022.03 | 25.57㎡ | 3 | 329,000,000원 |
| 2022.03 | 25.49㎡ | 4 | 349,000,000원 |
| 2022.03 | 24.93㎡ | 3 | 329,000,000원 |
| 2022.03 | 23.95㎡ | 3 | 329,000,000원 |
| 2022.03 | 24.4㎡ | 4 | 339,000,000원 |
| 2022.03 | 23.7㎡ | 6 | 329,000,000원 |
| 2022.03 | 24.93㎡ | 2 | 329,000,000원 |
| 표본 평균 | — | 11건 | 331,727,272원 |
과거 실거래 최저가는 329,000,000원, 최고가는 349,000,000원이며 평균은 331,727,272원입니다. 현재 최저가 224,000,000원은 이 평균의 67.5%에 해당합니다. 특별매각조건이 정상적으로 이행된다는 전제에서는 실질취득액도 최저매각가 수준이므로, 2022년 과거 실거래와 비교하면 가격 차이가 존재합니다.
다만 이 물건의 가격 경쟁력을 판단하는 데에는 한계가 있습니다. 최신으로 확인되는 거래 역시 2022.04의 329,000,000원으로, 매각기일과 상당한 시차가 있습니다. 현재 시세가 과거 거래가격과 같다고 가정하거나, 과거 평균 대비 할인율을 현재 시장의 확정적인 시세차익으로 받아들이는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,936,000원 |
| 1. 임차인 송봄이 · 우선변제 | 329,000,000원 | 220,064,000원 |
| 2. 경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 329,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
주택도시보증공사의 신청채권액은 임차인의 보증금과 별개로 합산할 추가 임차보증금이 아닙니다. 예상 배당에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 표시됩니다. 집행비용은 추정액이며 실제 배당순위와 금액은 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시 — 최저가와 미배당액의 관계
이 사건처럼 보증금이 낙찰가보다 큰 선순위 임차권에서는 낙찰가가 내려갈수록 배당 부족분이 증가합니다. 다음 표는 각 회차의 예상 미배당액과 특별매각조건 적용 후의 실질 인수액을 구분한 것입니다.
| 회차 | 최저가 | 계산상 미배당 보증금 | 조건 이행 시 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (64%) | 224,000,000원 | 108,936,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (51.2%) | 179,200,000원 | 153,108,800원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (40.96%) | 143,360,000원 | 188,447,040원 | 0원 |
특별매각조건이 적용되지 않는 일반적인 인수형이라면, 낙찰가가 낮아져도 매수인은 늘어난 미배당 보증금을 떠안게 되므로 실질취득 부담은 보증금 329,000,000원 수준에서 크게 줄지 않습니다. 그러나 이 물건은 명시된 반환청구권 포기 조건에 따라 해당 보증금의 실질 인수 부담이 해소되는 구조입니다. 추가 유찰 여부는 가격뿐 아니라 특별매각조건의 유지 여부도 함께 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동, 지하철 2·5호선 까치산역 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 까치산역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 중 3층 302호입니다. 외벽은 석재붙임 등으로 마감되었고, 위생·급배수시설, 난방시설 및 승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 남동측 약 6m, 남서측 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 정방형 토지로 주상용 이용 중이며, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속합니다. 토지면적은 253.8㎡, 공시지가는 3,798,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 및 과밀억제권역 등에 포함됩니다. 토지거래허가 관련 사항은 대상자·대상 용도와 지정기간을 구분하여 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 15세대 규모로, 확인된 실거래는 2022년에 집중되어 있습니다. 단지 경매 평균 유찰 3.0회, 매각률 6.67%라는 점을 함께 고려할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원본 확인. 주택도시보증공사의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 현재 매각기일에도 동일하게 적용되는지 확인하세요.
- 임차권 말소 절차. 송봄이의 선순위 임차권이 특별매각조건에 따라 실제로 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인하세요. 단순히 배당 부족분이 존재한다는 이유만으로 실질 인수액을 이중 계산해서는 안 됩니다.
- 추가 점유 확인. 송봄이 외 다른 점유자나 임대차 관계가 있는지 현황조사와 현장을 대조하세요. 반환청구권 포기 조건이 확인되지 않은 제3자의 권리까지 해소하는 것은 아닙니다.
- 과거 시세와 현재 시세 구분. 실거래 11건은 모두 2022년 거래입니다. 최근 인근 유사 다세대 거래 및 실제 매물 호가를 별도로 확인하여 현재 적정가격을 판단하세요.
- 환금성 점검. 15세대 소규모 다세대라는 점과 단지 경매 평균 유찰 3.0회, 매각률 6.67%를 감안해 재매각 가능성을 검토하세요.
- 세금과 관리비. 국의 압류가 말소기준권리인 만큼 관련 조세채권의 배당 관계를 확인하고, 관리비 체납 중 매수인에게 부담될 수 있는 부분도 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 특별매각조건을 매각기일 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “2.24억의 의미는 특별매각조건에 달려 있다”
서울남부지방법원 2025타경13486은 최저가 224,000,000원, 보증금 329,000,000원의 선순위 임차권이 존재하는 다세대주택입니다. 일반적인 권리관계만 보면 매수인에게 108,936,000원의 미배당 보증금이 승계되는 인수형 사건입니다. 하지만 이번 경매는 주택도시보증공사의 미배당액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 정하고 있다는 점이 결정적인 차이입니다.
해당 조건이 이행되면 실질 인수액은 0원이며, 매수인의 취득 부담은 낙찰가를 중심으로 판단할 수 있습니다. 다만 2.24억이라는 가격이 현재 시장에서도 매력적인지는 별개의 문제입니다. 비교 실거래가 2022년에 집중되어 있고, 물건 자체도 15세대 규모로 환금성 검증이 필요하기 때문입니다.
권리의 핵심은 특별매각조건의 확실한 적용, 가격의 핵심은 현재 시세 재검증입니다. 명세서상 포기 조건과 임차권등기 말소 절차를 최종 확인한 뒤, 2022년 과거 거래가격이 아닌 현재 유사 물건의 가격을 기준으로 입찰 여부를 판단하는 것이 중요합니다.
