서울남부지방법원 2025타경13490. 서울 강서구 등촌동 모던하우스 제2층 제204호, 감정평가상 도시형생활주택 단지형 다세대입니다. 감정가는 273,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 218,400,000원입니다. 소유자 허은미는 2020.05.11. 공유자 전원 지분을 매매로 이전받았고 당시 등기 거래가액은 236,000,000원입니다.

이 물건은 등기만 보고 “후순위 임차권이니 소멸”이라고 끝내면 안 됩니다. 임차인 서명성은 2020.05.04. 전입·점유를 시작했고, 말소기준으로 잡힌 주택도시보증공사의 가압류는 2023.06.02.입니다. 즉 전입이 말소기준보다 3년 이상 빠른 선순위 대항력 구조입니다. 보증금도 244,000,000원으로 현재 최저가 218,400,000원보다 큽니다.

원칙적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득가격이 보증금 244,000,000원 부근에서 고정되는 구조로 봐야 합니다. 그러나 이번 건은 매각물건명세서에 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 한 특별매각조건이 붙어 있습니다. 따라서 이 조건이 그대로 이행되는 매각에서는 임차인 서명성의 실질 인수액을 0원*으로 반영합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 대항력은 있지만 특별조건이 해소

2020.04.06. 설정됐던 고흥군수산업협동조합 근저당권 2,064,000,000원은 2020.04.20. 일부포기로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준은 2023.06.02. 주택도시보증공사 가압류입니다. 그보다 앞선 2020.05.04.에 전입·점유한 서명성은 대항력 있음으로 분류됩니다.

이후 2023.06.13. 국 압류, 2024.05.10. 서명성의 주택임차권등기, 2025.11.25. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 다만 2022.11.22.에는 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 정리·말소 상태는 입찰 전 원본으로 대조할 필요가 있습니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명

임차권등기에는 임대차계약일자 2020.03.21., 2020.04.27., 2022.04.26.이 기재돼 있고, 보증금은 2022.04.26. 11,000,000원 증액된 총 244,000,000원입니다. 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2020.05.04.입니다. 등기에는 2020.04.21.과 2022.04.26. 확정일자도 기재돼 있습니다.

* 배당계산 원자료에는 임차보증금 244,000,000원이 매수인 인수로 표시되지만, 특별매각조건에 따라 배당받지 못한 잔액의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 이행되는 경우 매수인이 실제로 부담하는 인수액은 0원으로 조정해 분석했습니다.

③ 가격 구조 — 1회 유찰, 그러나 시세 할인 판단은 유보

감정가는 273,000,000원, 현재 최저매각가는 218,400,000원으로 감정가의 80%입니다. 모던하우스는 2020.02.07. 사용승인된 16세대 규모로 파악되고, 동일 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.1회, 매각률은 16.67%입니다.

다만 현재 시세를 직접 비교할 수 있는 동일 면적의 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 2020.05.11. 소유권 취득 당시 거래가액 236,000,000원은 과거 취득가일 뿐 현재 시세로 단정할 수 없습니다. 따라서 현재 최저가 218,400,000원이 시세보다 싸다는 표현은 사용하지 않는 것이 안전합니다. 이 물건의 가격 판단은 권리 할인보다 실제 현장 시세 확인이 먼저입니다.

④ 예상배당표 (매각가 218,400,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 3,857,600원을 제외한 214,542,400원이 주택도시보증공사 가압류 채권에 배당되는 계산입니다. 전체 채권 청구액 1,094,000,000원 가운데 214,542,400원이 배당되고, 미배당액은 879,457,600원입니다. 신청채권자 청구액 244,000,000원도 전액 충족되지 않습니다.

당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않은 배당 추정입니다. 임차보증금의 형식상 인수 계산과 실제 매수인 부담은 위 특별매각조건을 분리해 판단해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 등촌동 대일고등학교 남서측 인근. 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 지대이며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건물 내 제2층 제204호. 외벽은 치장 석재 마감 등, 창호는 샤시 창호이며 위생·급배수·소화전·난방설비가 있습니다.
• 토지. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·원추표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 토지 이용. 도시형생활주택 건부지로 이용 중이며 서측으로 외곽공도와 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 규모. 모던하우스는 16세대, 사용승인일은 2020.02.07.로 파악됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이번 매각에서 그대로 적용되는지 매각물건명세서 원본과 매각조건을 최종 대조하세요.
• 임차권 말소 절차 확인. 서명성의 주택임차권등기는 2024.05.10. 접수돼 있습니다. 낙찰 후 말소에 필요한 서류와 절차를 확인하세요.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.11.22. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 정리 여부와 관련 의무를 등기부·매각조건에서 재확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 80%라는 할인율만 보지 말고 인근 다세대·도시형생활주택의 실제 매매사례와 전세가를 별도로 확인하세요.
• 세금·배당 변수. 배당 추정에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 채권계산서를 확인하세요.
• 현황 확인. 내부 상태, 현재 점유 상태, 관리비·공용부분 체납 여부와 명도 상태를 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 대조하세요.

맺으며 — “대항력 위험은 크지만, 이번 매각은 조건이 핵심”

숫자만 보면 긴장할 만합니다. 대항력 있는 임차인 서명성의 보증금이 244,000,000원으로 현재 최저가 218,400,000원보다 큽니다. 특별조건이 없다면 낙찰가가 더 떨어져도 실질취득 기준이 약 244,000,000원에서 쉽게 내려가지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다.

그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서가 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 명시하고 있습니다. 따라서 이 조건이 이행되는 한 해당 임차인에 대한 매수인의 실질 인수는 0원*, 현재 회차의 실질취득은 218,400,000원으로 봅니다.

다만 권리가 조건부로 정리된다는 것과 가격이 싸다는 것은 별개입니다. 현재 시세를 검증할 실거래 가격이 확인되지 않는 만큼 가격 메리트는 유보가 맞습니다. 이 물건의 승부처는 “보증금이 얼마냐”보다 특별매각조건이 실제로 어떻게 이행되는지, 그리고 218,400,000원이 현장 시세에 비해 적정한지를 입찰 전에 확인하는 데 있습니다.