208,800,000원
서울남부지방법원 2025타경13494. 개봉동 해오름 제3층 제301호, 전용 29.77㎡의 다세대주택입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대주택)이고, 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 8층 중 제3층에 위치합니다. 사용승인일은 2021.03.31입니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “대항력 임차인이 있다”는 데 있지 않습니다. 임차권자 김예슬은 2021.05.03 주민등록, 2021.05.04 점유개시, 2021.04.13 확정일자를 갖고 있고 보증금은 255,000,000원입니다. 말소기준권리인 2023.10.10 압류보다 앞선 임차인이므로 원칙적으로 미배당 보증금은 매수인이 인수합니다. 다만 이 사건에는 그 원칙을 바꾸는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13494 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 347-10 해오름 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 29.77㎡ · 지상 8층 중 3층 |
| 소유자 | 김동혁 · 2021.05.24 매매 · 거래가액 255,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 208,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
말소기준권리는 2023.10.10 구로구 압류입니다. 김예슬의 주민등록일 2021.05.03과 점유개시일 2021.05.04가 이보다 빠르므로 대항력이 있는 선순위 임차인입니다. 확정일자도 2021.04.13이고 배당요구가 있어 우선변제권도 행사합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김예슬 | 건물전부 · 주거 (임차권등기) | 255,000,000원 | 있음 | 있음 | 특별조건으로 실질 0원 |
일반적인 법리 계산에서는 현재 회차 미배당액 49,923,200원이 매수인 인수 대상입니다. 다만 매각물건명세서상 특별매각조건이 김예슬 임차권에 적용되어 실질 인수는 0원입니다. 이 확약 효과는 해당 임차권에 한정됩니다. 이 사건에는 별도의 다른 임차인이 기재되어 있지 않습니다.
② 가격 비교 — 실질취득 208,800,000원 기준
확약을 반영하면 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가와 같은 208,800,000원입니다. 비교 가능한 동일 면적 거래는 2021.09, 전용 29.77㎡, 4층, 269,000,000원 1건이며, 제공된 최근 12개월 평균값도 269,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 값의 77.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 29.77㎡ | 4 | 269,000,000원 |
| 평균 | 29.77㎡ | 1건 | 269,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 208,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,723,200원 |
| 1. 임차인 김예슬 보증금 | 255,000,000원 | 205,076,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 255,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당계산상 임차인 김예슬의 미배당액은 49,923,200원입니다. 그러나 특별매각조건에 따라 해당 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하므로, 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
④ 회차별 구조 — 확약 없이는 낙찰가가 내려가도 인수가 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 일반 계산상 인수 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 208,800,000원 | 49,923,200원 | 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 167,040,000원 | 91,098,560원 | 해당 임차인 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 · 51.2% | 133,632,000원 | 124,038,848원 | 해당 임차인 실질 인수 0원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어납니다. 그러나 이 사건은 특별매각조건이 명시된 김예슬 임차권에 한해 그 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 구조이므로, 실질취득 판단에서는 그 조건을 반영해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 개봉초등학교 서측 인근. 다세대주택, 단독·다가구주택, 근린생활시설 및 공원이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장이 있으며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 8층, 사용승인일 2021.03.31. 위생·급배수·CCTV·승강기·도시가스 개별난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 토지는 서측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 기재가 있습니다.
- 공시지가. 3,640,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 해오름(347-10)은 13세대이며 확인되는 동일 면적 거래는 1건입니다. 거래표본이 적어 가격 판단 시 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 유지되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 대항력 있는 임차권이므로 조건 이행과 말소 절차가 핵심입니다. 조건을 배제하면 현재 회차 일반 계산상 인수액은 49,923,200원입니다.
- 가격표본 한계. 비교 가능한 거래는 2021.09의 269,000,000원 1건입니다. 최저가 77.6%라는 비율만으로 현재 적정가를 단정하지 마세요.
- 유찰 시 구조 재확인. 데이터상 2회 유찰 시 매각가 167,040,000원, 3회 유찰 시 133,632,000원입니다. 특별조건이 없다면 미배당 인수액은 각각 증가합니다.
- 토지이용 규제 확인. 제3종일반주거지역 외 토지거래계약에 관한 허가구역 등 여러 제한 기재가 있으므로 실제 적용 여부를 원문에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “대항력 임차인 있음”만 보고 끝내면 안 된다
이 물건은 표면적으로는 보증금 255,000,000원의 대항력 임차인이 존재하는 인수형 사건입니다. 현재 최저가 208,800,000원만 놓고 일반 배당을 계산하면 49,923,200원의 미배당 보증금이 남습니다. 그러나 매각물건명세서에는 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 명시되어 있어, 김예슬 임차권에 대한 실질 인수는 0원으로 해석해야 합니다.
따라서 현재 회차 실질취득은 208,800,000원이고, 확인 가능한 29.77㎡ 거래표본 269,000,000원 대비 77.6%입니다. 가격상 여유는 보이지만 거래표본이 1건에 불과하고 13세대 규모인 만큼 환금성 판단은 보수적으로 해야 합니다. 결론은 “권리구조는 복잡하지만 특별매각조건이 핵심 인수를 해소한다. 다만 그 조건의 실제 적용·임차권 말소를 확인한 뒤 가격 메리트를 평가해야 하는 물건”입니다.
