서울남부지방법원 2025타경13494. 구로구 개봉동 ‘해오름’ 제3층 제301호, 전용 29.77㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 소유자 김동혁은 2021.05.24 매매를 원인으로 거래가액 255,000,000원에 취득했고, 등기는 2021.05.27 접수됐습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 김예슬의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.04.10, 확정일자는 2021.04.13, 주민등록일자는 2021.05.03, 점유개시일자는 2021.05.04이며 보증금은 255,000,000원입니다.
말소기준은 2023.10.10 접수된 구로구 압류입니다. 김예슬의 전입과 확정일자, 점유 및 2023.06.08 임차권등기는 모두 그보다 앞섭니다. 원칙적인 산식만 보면 현재 최저매각가에서 배당 후 남는 보증금 91,098,560원이 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다. 그러나 이 사건은 그 일반식 그대로 결론 내리면 안 됩니다. 매각물건명세서에 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13494 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 347-10 해오름 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 29.77㎡ · 지상8층 건 내 제3층 |
| 소유자 | 김동혁 (2021.05.24 매매 · 거래가액 255,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 167,040,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 특별매각조건이 핵심
기존 경기남부수산업협동조합 근저당권은 2021.05.03 일부포기로 말소됐고, 인천광역시부평구청장 압류와 2023년 케이비손해보험 강제경매개시결정도 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준이 되는 권리는 2023.10.10 구로구 압류이며, 2025.11.25 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김예슬 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 255,000,000원 | 2021.05.03 | 2021.04.13 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
김예슬은 보증금 255,000,000원, 건물 전부를 대상으로 한 실제 임차인 1명입니다. 배당요구는 2023.06.08 접수됐고, 전입이 말소기준보다 빠르며 확정일자도 있어 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조로 정리돼 있습니다. 다만 이 사건에서는 매각물건명세서의 특별매각조건이 적용돼 미배당 잔액의 매수인 부담이 해소됩니다.
③ 시세 비교 — 62.1% 숫자만 보고 단정하면 안 된다
해오름(347-10)은 13세대이고 사용승인일은 2021.03.31입니다. 제공된 동일 면적 29.77㎡ 실거래는 1건으로, 2021.09에 4층이 269,000,000원에 거래됐습니다. 데이터상 평균·최저·최고·최근 거래가 모두 269,000,000원이며 현재 최저매각가 167,040,000원은 그 금액의 62.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 29.77㎡ | 4 | 269,000,000원 |
| 평균 | 29.77㎡ | 1건 | 269,000,000원 |
숫자상으로만 보면 감정가 261,000,000원도 제공 실거래 269,000,000원보다 낮고, 현재 최저가 167,040,000원은 62.1% 수준입니다. 그러나 확인 가능한 거래가 2021.09의 단 1건이므로 이를 2026년 현재의 확정적인 시세로 간주해 “시세보다 싸다”고 단정할 근거는 부족합니다. 가격 판단은 최신 거래 확인이 특히 중요한 물건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 167,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,138,560원 |
| 1. 임차인 김예슬 보증금 | 255,000,000원 | 163,901,440원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 255,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
산식상 임차보증금 미배당액은 91,098,560원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수액은 0원으로 분석합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 실질 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 특별매각조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 167,040,000원 | 91,098,560원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 133,632,000원 | 124,038,848원 | 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 · 41% | 106,905,600원 | 150,391,078원 | 실질 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 구조가 됩니다. 그러나 이 사건은 특별매각조건 때문에 그 잔액을 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 각 회차의 룰상 인수액과 실제 매수인 부담을 구분해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 사용승인일은 2021.03.31입니다.
- 입지. 개봉초등학교 서측 인근으로 다세대주택, 단독·다가구주택, 근린생활시설 및 공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장이 있으며, 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상8층 건물 내 제3층 제301호이며, 승강기·CCTV·도시가스 개별난방설비 등이 구비돼 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 3,640,000원/㎡, 지목은 대, 토지면적은 164.3㎡입니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 정리돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 물건의 결론을 좌우하는 핵심은 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 김예슬의 임차권은 권리 자체가 존재하므로 매각 후 특별매각조건에 따른 말소 진행을 확인해야 합니다.
- 실거래 최신성 확인. 제공된 동일면적 실거래는 2021.09의 269,000,000원 1건뿐입니다. 현재 가격 판단은 최신 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 2회 유찰 원인 점검. 현재 최저가는 감정가의 64%까지 낮아졌으나, 유찰 자체가 현재 시장의 실제 환금성과 응찰수요를 보여주는 신호일 수 있습니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 13세대인 도시형생활주택이므로 대단지 공동주택과 동일한 환금성을 전제하지 않는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·특별매각조건 및 최신 실거래 원문을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 임차인 있음”만 보고 멈추면 안 되는 사건
표면적으로는 보증금 255,000,000원의 대항력 있는 임차권이 있고, 현재 최저가 167,040,000원보다 보증금이 큰 전형적인 인수 위험형처럼 보입니다. 일반 배당 계산에서도 91,098,560원의 미배당액이 발생합니다. 그러나 이 사건에는 그 결론을 뒤집는 특별매각조건이 있습니다. 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 현재 자료 기준 실질 인수액은 0원입니다.
다만 권리 문제가 해소됐다고 가격 판단까지 자동으로 좋아지는 것은 아닙니다. 제공 실거래는 2021.09의 269,000,000원 1건뿐이고, 현재는 이미 2회 유찰된 13세대 규모의 다세대 물건입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 특별매각조건의 실제 이행 확인과 현재 시세·환금성 검증입니다. 권리상 주된 인수 위험은 해소됐지만, 과거 단일 실거래만으로 현재 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다.
