서울남부지방법원 2025타경13501. 개봉동 에코그로브빌리지 101동 3층 302호, 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 이 사건의 권리분석은 단순히 “선순위 임차보증금 3.75억이 있으니 위험하다”로 끝나지 않습니다. 등기된 임차권자 이경희는 임대차계약일 2021.11.24, 확정일자 2021.11.26, 점유개시 2021.12.20, 주민등록 2021.12.21이며 보증금은 375,000,000원입니다. 현재 최저가 224,640,000원에서 배당표대로라면 154,304,960원이 미배당으로 남지만, 특별매각조건이 그 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하고 있어 이경희 부분은 매수인의 실질 인수 0원으로 봐야 합니다.
문제는 이 확약이 모든 점유자에게 확장되는 것이 아니라는 점입니다. 김민철은 2024.08.26 전입 사실이 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력이 확정됐다고 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 하며, 이경희에 대한 특별매각조건과 별개로 김민철 관련 인수 위험은 남아 있습니다. 최저가만 보고 실질취득가를 224,640,000원으로 확정해서는 안 되는 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13501 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 370-7 에코그로브빌리지 제101동 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 32.21㎡ · 지상6층 중 3층 |
| 소유자 | 이윤희 · 2021.11.24 매매 · 거래가액 380,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 351,000,000원 / 224,640,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 375,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 준공 / 세대수 | 2021.06.01 / 44세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 특별매각조건이 핵심
이 사건의 선언된 말소기준은 2025.11.25 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2023.09.19의 이경희 주택임차권은 선순위로 남는 구조이며, 등기상 보증금은 375,000,000원입니다. 통상 현재 최저가로 배당하면 부족분을 매수인이 인수할 수 있지만, 이 사건은 특별매각조건으로 그 결과가 달라집니다.
임차인·점유자 분석
| 성명 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이경희 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.12.21 / 2021.11.26 | 375,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 확약 적용 · 실질 0원 배당표상 부족분 154,304,960원 |
| 김민철 | 미상 | 2024.08.26 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 위험 미상 |
② 시세 비교 — 59.1% 숫자만 믿으면 안 된다
에코그로브빌리지의 확인 가능한 유사 면적 거래는 총 4건이며 모두 380,000,000원입니다. 현재 최저가 224,640,000원은 이 평균의 59.1%입니다. 다만 확인 거래 시점은 2021.07~2021.12에 집중되어 있고 최신 거래도 2021.12입니다. 따라서 2026.10.13 매각을 앞둔 현재 가격 메리트를 판단할 때 이 380,000,000원을 곧바로 최신 시세로 간주해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 32.76㎡ | 5 | 380,000,000원 |
| 2021.11 | 32.21㎡ | 4 | 380,000,000원 |
| 2021.11 | 32.21㎡ | 3 | 380,000,000원 |
| 2021.07 | 32.21㎡ | 2 | 380,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 380,000,000원 |
표면적으로는 감정가 351,000,000원도 확인 거래 평균 380,000,000원보다 낮고, 현재 최저가는 그보다 더 낮습니다. 그러나 이 사건은 김민철의 보증금이 미상이라 실질취득 총액을 확정할 수 없습니다. 따라서 “224,640,000원이므로 시세보다 싸다”고 단정하는 것은 부정확합니다. 현재 확인 가능한 것은 이경희 관련 인수가 특별매각조건으로 0원이 된다는 점과, 김민철 관련 위험이 아직 수치화되지 않았다는 점입니다.
③ 예상배당표 (매각가 224,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,944,960원 |
| 1. 임차인 이경희 보증금 | 375,000,000원 | 220,695,040원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 375,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체로는 이경희 보증금 중 154,304,960원이 미배당으로 계산되지만, 특별매각조건에 따라 그 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 이경희 관련 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 김민철의 보증금은 미상이므로 위 배당표만으로 전체 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 미상 위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 이경희 룰상 인수 | 특별매각조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(64%) | 224,640,000원 | 154,304,960원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰(51%) | 179,712,000원 | 198,603,968원 | 실질 0원 |
| 4회 유찰(41%) | 143,769,600원 | 234,043,174원 | 실질 0원 |
일반적인 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 일정 수준에서 고정되는 구조가 될 수 있습니다. 그러나 이경희는 특별매각조건으로 그 미배당 반환청구권을 포기하므로 이경희 부분에서는 그 구조가 제거됩니다. 다만 김민철은 별개입니다. 김민철의 보증금이 확인되지 않는 한 유찰 횟수가 늘어도 총 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울개명초등학교 동측 인근이며, 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상6층 건물의 3층 302호이며 외벽은 치장 석재 마감, 창호는 샤시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 소화전설비, 난방설비가 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 평지의 가로장방형 토지이며 소로 한 면에 접하고, 공시지가는 4,007,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이경희 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 확인해야 합니다.
- 김민철 보증금 확인. 전입일은 2024.08.26이지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 이 금액이 확인돼야 실질취득 총액을 계산할 수 있습니다.
- 대항력 단정 금지. 김민철은 선순위 전입이지만 보증금과 계약관계가 확인되지 않아 현재 단계에서는 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.
- 시세 재확인. 확인 거래 4건은 모두 2021년이고 최신 거래도 2021.12입니다. 2026년 현재의 실제 매매 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.12.20 민간임대주택 등록 등기가 존재하므로 현재 효력과 매각 후 처리관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 특별매각조건을 최종 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “3.75억 선순위 임차권은 해소, 미상 임차인은 남는다”
이 사건의 가장 큰 숫자는 이경희의 보증금 375,000,000원입니다. 현재 최저가 224,640,000원만 놓고 보면 배당 후 154,304,960원이 남아 매수인이 인수하는 전형적인 선순위 임차인 사건처럼 보입니다. 그러나 특별매각조건이 그 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시하고 있으므로 이경희 부분의 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 권리가 완전히 정리된 것은 아닙니다. 김민철은 2024.08.26 전입했지만 보증금과 확정일자가 미상이고, 이경희에게 적용되는 특별매각조건 밖에 있습니다. 따라서 현재 실질취득비용은 224,640,000원 + 김민철 관련 미상 위험으로 보는 것이 정확합니다. 확인 실거래 평균 380,000,000원 대비 최저가 비율은 59.1%지만 그 거래가 모두 2021년인 만큼, 가격 할인율보다 먼저 김민철의 계약·보증금과 현재 시세를 확인하는 것이 핵심입니다.
