서울남부지방법원 2025타경13501. 개봉동 에코그로브빌리지 101동 3층 302호, 전용면적 비교대상 32.21㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 “최저가 2.808억”이 아닙니다. 등기된 임차권자 이경희의 보증금은 375,000,000원이고 전입일은 2021.12.21, 확정일자는 2021.11.26입니다. 말소기준으로 제시된 2025.11.25 강제경매개시결정보다 앞선 권리여서, 특별조건이 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 이어지는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다.

현재 회차의 배당 추정에서는 매각대금 280,800,000원 중 집행비용 4,731,200원을 제외한 276,068,800원이 이경희 보증금에 배당되고, 부족분은 98,931,200원입니다. 일반 원칙대로라면 낙찰가 280,800,000원에 이 부족분을 더해 실질취득액이 사실상 보증금 375,000,000원에 가까워지는 구조입니다. 유찰돼 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 총 취득부담이 쉽게 내려가지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 그러나 특별조건이 판을 바꾼다

소유권은 2021.12.20 이윤희에게 이전됐고 거래가액은 380,000,000원입니다. 같은 날 민간임대주택 등록 등기도 확인됩니다. 이보다 앞선 임대차계약은 2021.11.24, 이경희의 확정일자는 2021.11.26, 점유개시는 2021.12.20, 주민등록은 2021.12.21입니다. 이후 2023.09.19 임차보증금 375,000,000원의 주택임차권등기가 이뤄졌습니다.

말소기준으로 제시된 권리는 2025.11.25 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 이경희의 임차권과 전입은 그보다 앞서므로 통상적인 경매라면 매수인 인수 여부를 가장 먼저 따져야 합니다. 하지만 이 사건은 매각조건 자체에서 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 요구하므로, 이경희 관련 주된 인수위험은 특별조건으로 해소됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

이경희는 임차권등기와 보증금·전입·확정일자·배당요구가 모두 확인되는 선순위 임차인입니다. 현재 최저가 기준 일반 배당계산상 미배당액은 98,931,200원이나, 특별매각조건에 따라 매수인에 대한 해당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 승계액은 0원입니다.

반면 김민철은 전입일만 확인되고 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 보증금과 확정일자가 미상인 점유자를 단순히 선순위 임차인으로 확정해서는 안 되며, 이 사건에서는 대항력 가능·미상 상태를 해소하는 것이 입찰 전 최우선 과제입니다.

③ 가격 비교 — 2.808억은 낮지만, 비교 거래의 시점은 오래됐다

에코그로브빌리지의 확인된 비교 거래는 모두 380,000,000원입니다. 대상 면적 32.21㎡와 면적이 일치하며, 확인된 4건의 거래월은 2021년 7월부터 12월까지입니다. 입력된 비교 시세 지표 역시 평균·최고·최저·최신 거래가 모두 380,000,000원입니다.

현재 최저매각가 280,800,000원은 비교 지표 380,000,000원의 73.9%입니다. 특별매각조건을 반영해 이경희 관련 실질 인수를 0원으로 보면 실질취득 기준도 280,800,000원입니다. 수치만 놓고 보면 380,000,000원보다 99,200,000원 낮습니다.

④ 예상배당표 (매각가 280,800,000원 가정)

일반 배당계산에서는 이경희 보증금 중 98,931,200원이 미배당됩니다. 다만 특별매각조건에 따라 주택도시공사가 매수인에 대해 그 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 이 부분의 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 김민철의 미상 권리는 별도입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 보증금 인수형의 함정과 특별조건 효과

특별조건이 없다면 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다. 현재 회차에서는 98,931,200원, 2회 유찰 시 154,304,960원, 3회 유찰 시 198,603,968원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 즉 “유찰될수록 싸진다”는 단순 논리가 통하지 않습니다. 하지만 이 사건은 주택도시공사의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 특별조건 때문에 이경희 부분에 한해서는 이 인수 부담이 실질적으로 제거됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울개명초등학교 동측 인근. 주위는 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 대중교통 이용편의성은 보통입니다.
• 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대주택). 철근콘크리트구조, 지상 6층 건물 내 3층 302호입니다.
• 토지. 5필지 일단의 평지·가장형 토지이며 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다. 북서측 외곽공도와 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 지정 내용이 확인됩니다. 하나는 아파트 대상 2025.10.20~2026.12.31, 다른 하나는 외국인 등 대상 다세대 포함 2025.08.26~2026.08.25입니다.
• 물리적 사항. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 위생·급배수·소화전·난방설비가 있습니다.
• 환금성. 에코그로브빌리지는 44세대, 2021.06 준공입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수 2.6회가 제시돼 입찰 전 실제 매수층과 거래 속도를 점검할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 주택도시공사의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 어떻게 기재됐는지 원문을 대조해야 합니다.
• 김민철 권리 확인. 보증금·임대차계약일·확정일자·배당요구 여부를 확인해 대항력 가능·미상 상태를 해소해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 이경희 임차권등기와 별개로 현재 실제 점유자가 누구인지, 김민철의 점유 범위가 어디까지인지 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 280,800,000원이 비교 지표 380,000,000원의 73.9%이지만, 확인된 거래는 2021년입니다. 2026년 현재의 실제 거래·호가 수준을 별도로 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 표시 확인. 2021.12.20 민간임대주택 등록 등기가 존재하므로 현재 등기상 상태와 매각 후 처리관계를 원본에서 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 배당표에 반영되지 않은 조세·최우선변제 가능 항목을 입찰 전 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·특별매각조건을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “특별조건은 강력하지만, 미상 임차인까지 지워주진 않는다”

이 사건은 첫인상만 보면 보증금 375,000,000원의 선순위 임차권 때문에 최저가 280,800,000원을 보고 접근하면 안 되는 전형적인 인수형 물건입니다. 현재 회차 기준 룰상 미배당액만 98,931,200원이어서 특별조건이 없다면 실질취득 부담은 보증금 수준으로 올라갑니다.

하지만 실제 승부처는 매각조건입니다. 주택도시공사가 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어, 이경희 관련 주된 인수위험은 실질 0원으로 해소됩니다. 따라서 현재 회차의 주된 취득부담은 280,800,000원으로 볼 수 있고, 비교 지표 380,000,000원 대비 73.9% 수준입니다.

그럼에도 점수를 높게 줄 수 없는 이유는 명확합니다. 김민철이라는 별도 점유자의 보증금·확정일자·권리관계가 미상이고, 특별조건이 그 사람에게까지 적용된다는 근거는 없습니다. 게다가 확인된 비교 거래는 모두 2021년이고, 44세대 다세대형 물건의 경매 평균 유찰 횟수도 2.6회입니다. 결론은 “주된 인수는 해소, 잔존 임차위험은 미확정.” 특별조건만 보고 바로 안전물건으로 분류하지 말고, 김민철의 권리와 점유를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.