230,400,000원
서울남부지방법원 2025타경13505. 서울 금천구 가산동 해비치빌 404호, 감정평가상 다세대주택입니다. 현재 소유자는 장현주로, 2022.03.21 거래가액 305,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기상 말소기준은 2022.07.28 문화금융대부주식회사의 채권최고액 195,000,000원 근저당입니다. 그 뒤 국민건강보험공단 압류, 경기신용보증재단·중소기업은행 가압류, 국 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건을 단순한 “후순위 권리 모두 소멸” 사건으로 보면 안 됩니다. 임차인 김채은의 전입일은 2021.12.10, 확정일자는 2021.11.15로 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력이 있고, 보증금 305,000,000원 중 경매절차에서 배당받지 못하는 금액은 매수인에게 남을 수 있습니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션상 그 금액이 78,625,600원입니다.
* 특별매각조건을 전제로 한 판단입니다. 특별조건이 적용되지 않는 일반적인 대항력 임차 구조라면 현재 회차 기준 미배당 78,625,600원이 매수인 인수 위험으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13505 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 149-4 해비치빌 제4층 제404호 · 서울특별시 금천구 시흥대로149가길 23 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제4층 제404호 |
| 소유자 | 장현주 (2022.03.21 소유권이전 · 거래가액 305,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 288,000,000원 / 230,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 305,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 먼저다
핵심 순서는 명확합니다. 김채은의 확정일자 2021.11.15와 전입·점유개시 2021.12.10이 먼저이고, 소유자 장현주의 소유권 취득은 2022.03.21, 말소기준인 문화금융대부 근저당은 2022.07.28입니다. 임차권등기 자체는 2023.12.22에 이뤄졌지만, 임차인의 대항력 판단은 그보다 앞선 전입·점유 시점 때문에 말소기준권리보다 선순위입니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 김채은 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 305,000,000원 | 전입 2021.12.10 확정 2021.11.15 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
김채은은 배당요구가 확인되고, 확정일자도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 230,400,000원 매각 가정에서 집행비용 4,025,600원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 226,374,400원이 배당되고, 보증금 중 78,625,600원이 남습니다. 일반적인 대항력 임차 사건이라면 이 잔액이 매수인 부담으로 이어지는 구조입니다.
② 가격 판단 — 최저가만 보고 ‘싸다’고 볼 사건이 아니다
현재 최저매각가는 230,400,000원으로 감정가 288,000,000원에서 1회 유찰된 가격입니다. 그러나 동일 물건의 최근 실거래 시세를 직접 비교할 근거가 확인되지 않는 상태이므로, 230,400,000원이 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
특히 이 사건은 대항력 임차보증금 305,000,000원이 존재합니다. 특별매각조건이 없다면 최저가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 커지는 구조입니다. 실제 시뮬레이션에서도 현재 회차 78,625,600원, 2회 유찰 시 124,060,480원, 3회 유찰 시 160,408,384원으로 증가합니다. 즉 “유찰될수록 무조건 싸진다”는 접근이 통하지 않는 전형적인 대항력 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 230,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,025,600원 |
| 1. 임차인 김채은 보증금 | 305,000,000원 | 226,374,400원 |
| 2. 근저당 · 문화금융대부주식회사 | 195,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 5,000,613원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 305,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 임차보증금 미배당액은 78,625,600원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 이 잔액의 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가산초등학교 남서측 인근. 주변은 다세대주택 위주의 공동주택, 주상용건물 및 일부 공장이 소재하는 복합 이용지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 제4층 제404호이며, 급배수·위생설비와 난방설비가 갖춰져 있고 지상 1층 일부는 주차장으로 이용 중입니다.
- 도로. 완만한 경사지대의 세장형 토지로, 북동측 포장된 세로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 배당받지 못한 임대차보증금 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 핵심입니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 김채은의 임차권등기는 2023.12.22 접수됐습니다. 매각 후 말소 조건이 실제로 어떻게 이행되는지 확인해야 합니다.
- 대항력 구조 재확인. 전입 2021.12.10, 확정일자 2021.11.15로 말소기준 2022.07.28보다 빠릅니다.
- 가격 별도 검증. 최저가 230,400,000원이 감정가보다 낮다는 사실만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고 인근 다세대 실거래를 별도 확인해야 합니다.
- 후순위 배당 없음. 현재 회차 가정에서는 문화금융대부주식회사, 경기신용보증재단, 중소기업은행, 주택도시보증공사에 배당되는 금액이 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 특별매각조건을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “대항력 인수형이지만, 특별조건이 결론을 바꾼다”
표면적으로 보면 보증금 305,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 회차 배당만으로는 78,625,600원이 남기 때문에 전형적인 인수형 사건입니다. 최저가가 더 내려가도 2회 유찰 시 124,060,480원, 3회 유찰 시 160,408,384원으로 미배당액이 커집니다.
하지만 이 사건은 매수인에게 그 미배당 잔액을 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 따라서 조건이 그대로 적용되는 한 실질 인수 0원*, 현재 회차 실질취득은 230,400,000원*으로 보는 것이 맞습니다. 권리구조는 특별조건 덕분에 정리되지만, 실거래 시세 비교 근거 없이 현재 가격을 싸다고 단정할 수는 없습니다. 권리는 조건부 합격, 가격은 별도 검증. 이 물건의 핵심은 특별매각조건을 정확히 확인한 뒤 실제 시세와 입찰가를 분리해서 판단하는 것입니다.
