서울남부지방법원 2025타경13516. 서울 강서구 화곡동 70-45, 3층 301호 다세대주택입니다. 소유자는 김묘희이고, 2020.09.22. 소유권을 취득했습니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매이며 청구액은 123,900,000원입니다.
권리분석의 핵심은 보증금 123,900,000원의 임차권자 김빛나입니다. 전입·점유개시일은 2020.09.18.로, 말소기준권리인 2023.06.26. 국의 압류보다 앞섭니다. 따라서 임차권 자체는 대항력 있는 선순위 권리입니다. 그러나 매각물건명세서의 특별매각조건이 이 인수 위험을 실질적으로 제거합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13516 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 70-45 제3층 제301호 · 서울특별시 강서구 초록마을로 5-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 중 3층 · 사용승인일 2002.10.24. |
| 소유자 | 김묘희 · 2020.09.22. 소유권이전 · 거래가액 118,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 126,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 123,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약 조건
말소기준권리는 2023.06.26. 국의 압류입니다. 김빛나는 2020.09.18. 전입 및 점유를 시작해 이보다 선행하므로 대항력이 있습니다. 2024.10.02.에는 보증금 123,900,000원의 주택임차권등기도 마쳤고 배당요구도 접수되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 배당·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김빛나 | 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.09.18. | 123,900,000원 | 대항력 有 | 실질 인수 0 룰상 인수 123,900,000원 · 특별매각조건으로 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 |
② 실질취득 — 최저가만 보지 말고 확약을 함께 본다
현재 최저매각가는 126,400,000원입니다. 배당 계산에는 임차보증금 123,900,000원이 매수인 인수 대상으로 잡혀 있지만, 특별매각조건을 적용하면 그 인수는 실질적으로 0원이 됩니다. 따라서 현재 회차 기준 매수인의 실질취득액은 126,400,000원으로 봅니다.
특별매각조건이 없었다면 이후 회차에서는 주의가 더 필요합니다. 2회 유찰 시 매각가는 101,120,000원으로 보증금 123,900,000원보다 낮아지고, 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 총 취득부담이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 하지만 이 사건은 배당받지 못한 잔액을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 있어 그 구조가 매수인에게 그대로 전가되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 126,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당·처리 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,569,600원 |
| 임차인 김빛나 보증금 | 123,900,000원 | 별도 배당 0원 · 실질 인수 0원 |
| 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 123,900,000원 | 123,830,400원 |
| 주택도시보증공사 미배당 | - | 69,600원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,569,600원을 제외한 123,830,400원이 주택도시보증공사에 배당되어 청구액 대비 69,600원이 미배당됩니다. 특별매각조건상 이 잔액의 임대차보증금 반환청구권은 포기되고 임차권등기는 말소됩니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화곡초등학교 북서측 인근으로, 다세대·연립주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 화곡역(5호선)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물 내 3층 301호이며 사용승인일은 2002.10.24.입니다. 기본 난방·위생·급배수시설과 피로티주차장이 있습니다.
- 도로. 남동측으로 약 5미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,622,000원/㎡, 토지면적은 298.0㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 규모. 부일쉐르빌C동은 12세대이며 준공일은 2002.10.24.입니다. 경매 통계상 평균 유찰횟수는 1.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에 동일하게 기재되어 있는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 김빛나의 주택임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 시점을 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국·서울특별시·양천구(서울특별시) 압류의 체납세액과 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가는 감정가의 80%이지만, 할인율만으로 시세보다 싸다고 단정해서는 안 됩니다.
- 낙찰 후 점유 확인. 임차권등기와 실제 점유 상태가 일치하는지 현황을 다시 확인하고 인도 절차를 준비해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 특별매각조건을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권보다 확약 문구가 핵심”
표면적으로는 대항력 있는 임차권 보증금 123,900,000원이 존재해 위험해 보이는 사건입니다. 전입·점유가 2020.09.18.이고 말소기준권리인 국 압류가 2023.06.26.이므로 선후관계만 보면 임차인이 분명 앞섭니다.
그러나 이 사건은 주택도시보증공사가 배당받지 못한 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 그 조건이 그대로 이행되는 한 룰상 123,900,000원의 인수 계산은 실질 0원으로 정리되고, 현재 회차 실질취득은 최저매각가 126,400,000원입니다.
따라서 이 물건의 핵심은 ‘선순위 임차인이 있느냐’가 아니라 특별매각조건이 실제로 매수인의 반환의무를 완전히 끊어 주는지입니다. 동시에 국세·지방세 압류가 3건 존재하므로 세금 우선순위와 실제 배당변동까지 확인해야 합니다. 확약 조건은 긍정적이지만, 원문 확인을 전제로 접근해야 하는 조건부 안전형으로 보는 것이 적절합니다.
