서울남부지방법원 2025타경13516. 서울 강서구 화곡동 70-45, 부일쉐르빌 제3층 제301호로 감정평가상 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층에 위치하고 사용승인일은 2002.10.24입니다. 현재 소유자는 김묘희이고, 2020.08.15 매매를 원인으로 2020.09.22 소유권을 취득했으며 당시 등기부 거래가액은 118,000,000원입니다.
이 사건의 승부처는 감정가 대비 할인율보다 선순위 임차보증금 처리 방식입니다. 임차인 김빛나는 2020.09.18 전입·점유를 시작해 2023.06.26 말소기준 압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 보증금은 123,900,000원으로 현재 최저가 101,120,000원을 웃돕니다. 특별조건이 없다면 최저가가 더 내려가더라도 미배당 인수가 늘어 매수인의 경제적 취득부담이 대체로 보증금 수준에 고정되는 전형적인 선순위 임차 구조입니다.
하지만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 특별매각조건이 기재돼 있습니다. 따라서 확인된 김빛나 임차보증금에 관해서는 매수인 실질 인수액을 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13516 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 70-45 제3층 제301호 · 도로명 서울특별시 강서구 초록마을로 5-5 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 김묘희 · 2020.09.22 소유권이전 · 등기부 거래가액 118,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 101,120,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 123,900,000원 |
| 말소기준 | 2023.06.26 갑구 15번 압류 · 국(처분청 서대문세무서장) |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있지만 특별조건이 반전을 만든다
말소기준은 2023.06.26 국 압류입니다. 임차인 김빛나의 주민등록·점유개시일은 2020.09.18로 말소기준보다 빠르므로 대항력 有입니다. 이후 2024.10.02 주택임차권이 등기됐고, 보증금은 2020.08.28 계약분 118,000,000원에 2022.08.18 증액분 5,900,000원을 더한 123,900,000원입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김빛나 | 전부 · 주거(임차권등기) 전입·점유 2020.09.18 | 123,900,000원 | 대항력 有 | 배당시나리오상 無 등기부 확정일자 2020.08.28 / 2022.08.19 | 실질 0원 특별매각조건 적용 |
확인된 실제 임차인은 김빛나 1명입니다. 일반적인 대항력 인수 원칙만 적용하면 보증금 123,900,000원이 가격 판단의 핵심이지만, 이 사건은 특별매각조건에 따라 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 해당 임차보증금의 매수인 인수는 실질 0원입니다.
② 가격·유찰 구조 — 감정가 64%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 단계는 아니다
현재 최저매각가는 101,120,000원으로 감정가 158,000,000원의 64%입니다. 2회 유찰된 결과 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이 물건에 대응되는 실거래 비교표본이 확인되지 않아 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 할인율로 해석하면 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | HUG 예상배당 | 미배당 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(64%) | 101,120,000원 | 98,904,320원 | 24,995,680원 | 101,120,000원 |
| 3회 유찰 시(51%) | 80,896,000원 | 79,039,872원 | 44,860,128원 | 80,896,000원 |
| 4회 유찰 시(41%) | 64,716,800원 | 63,151,898원 | 60,748,102원 | 64,716,800원 |
특별매각조건이 없었다면 보증금 123,900,000원이 최저가보다 큰 선순위 대항력 임차 구조이므로, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수분이 늘어 매수인의 경제적 취득부담이 보증금 수준에 고정되는 것이 핵심입니다. 그러나 이 사건에서는 특별매각조건이 그 인수고리를 끊습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 101,120,000원으로 볼 수 있습니다. 다만 이것이 시세보다 낮은지는 별도 시장가격 검증이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 101,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,215,680원 |
| 특별조건 · 김빛나 임차보증금 | 123,900,000원 | 0원 |
| 갑구 16번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 123,900,000원 | 98,904,320원 |
| 주택도시보증공사 미배당 | - | 24,995,680원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,215,680원을 제외한 98,904,320원이 신청채권자 주택도시보증공사에 배당되는 시나리오이며, 청구액 123,900,000원 대비 24,995,680원이 미배당됩니다. 특별매각조건에 따라 이 미배당 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권은 매수인에게 행사하지 않는 조건입니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화곡초등학교 북서측 인근이며, 주변은 다세대·연립주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있어 대중교통 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 301호, 사용승인일 2002.10.24입니다. 기본 난방·위생·급배수시설과 피로티주차장이 기재돼 있습니다.
- 토지·도로. 2필 일단의 평지 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 남동측 약 5미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 표기가 있습니다.
- 환금성. 부일쉐르빌C동은 12세대 규모이고 제공된 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 현재 물건 역시 2회 유찰 상태여서 가격 검증을 보수적으로 할 필요가 있습니다.
- 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 처리 확인. 김빛나의 을구 7번 주택임차권은 대항력 있는 선순위 임차권입니다. 매각 후 말소 조건과 절차를 원문 기준으로 확인하세요.
- 국세·지방세 확인. 국·서울특별시·양천구 관련 압류가 있으므로 당해세 여부에 따라 실제 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 현점유 확인. 임차권등기가 설정돼 있다는 사실만으로 현재 누가 점유 중인지 단정할 수 없으므로 현황과 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 158,000,000원 대비 최저가 101,120,000원이라는 할인폭만 보지 말고, 화곡동 유사 다세대의 현재 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 특별매각조건을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “선순위 임차는 맞지만, 이번 경매의 결론은 특별조건이 바꾼다”
이 물건만 놓고 보면 김빛나의 전입·점유가 2020.09.18이고 말소기준 압류가 2023.06.26이므로, 대항력 있는 선순위 임차인이라는 사실은 분명합니다. 보증금 123,900,000원도 현재 최저가 101,120,000원보다 큽니다. 일반적인 경매라면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수가 늘어 실질취득가가 보증금 수준에 묶이는 구조라서, 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
다만 이 사건에는 그 일반론을 뒤집는 특별매각조건이 있습니다. 주택도시보증공사가 매수인에게 미배당 임대차보증금 반환청구권을 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 김빛나 보증금과 관련한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 회차 실질취득은 최저가와 같은 101,120,000원으로 볼 수 있습니다.
그러나 여기서 곧바로 “싸다”는 결론으로 넘어가면 안 됩니다. 해당 물건에 맞는 실거래 비교가 없어 시장가격과의 할인폭을 검증할 수 없고, 12세대 다세대에 현재 2회 유찰 상태입니다. 이 사건은 권리 위험은 특별조건으로 크게 낮아졌지만, 가격 매력은 별도 시세 확인이 필요한 물건으로 정리하는 것이 맞습니다.
