69,760,000원
서울남부지방법원 2025타경13527. 가산동 비즈트위트 바이올렛 5차 제2층 제225호 오피스텔입니다. 소유자 홍윤기는 2021.05.26 매매로 102,000,000원에 소유권을 취득했고, 그 뒤 2021.12.01 금천구 압류가 이 사건의 말소기준권리로 잡혀 있습니다. 이후 국·부천시·서울특별시종로구 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 등기 순서만이 아닙니다. 임차인 최시진은 2020.12.02 확정일자를 받았고 2021.01.15 전입·점유를 시작해 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다. 보증금은 105,000,000원이고 배당요구도 확인됩니다. 현재 최저가 69,760,000원으로 계산하면 집행비용 후 임차인에게 68,104,320원이 배당되고, 원칙상 남는 36,895,680원은 매수인이 부담할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13527 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 140-36 비즈트위트 바이올렛 5차 제2층 제225호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 지상15층 건물 내 제2층 제225호 |
| 소유자 | 홍윤기 · 2021.05.26 매매 · 거래가액 102,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 69,760,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 특별조건으로 잔액 인수 해소
말소기준은 2021.12.01 금천구 압류입니다. 다만 임차인 최시진의 전입·점유개시일은 2021.01.15로 그보다 앞서고, 확정일자는 2020.12.02입니다. 따라서 일반적인 배당 구조라면 보증금 중 배당받지 못한 금액이 매수인에게 넘어올 수 있는 대항력 인수형입니다. 임차권등기는 2023.02.28에 이루어졌지만 대항력 판단의 핵심은 그보다 앞선 전입·점유 시점입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최시진 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.01.15 | 2020.12.02 | 105,000,000원 | 2023.02.28 | 대항력 有 우선변제 승계 아님 |
② 가격 구조 — 최저가만 보고 판단하면 안 된다
감정가는 109,000,000원이고 2회 유찰된 현재 최저매각가는 69,760,000원으로 감정가의 64%입니다. 다만 이 사건에서 비교 가능한 실거래 수치는 확인되지 않아, 69,760,000원이 실제 시장가격보다 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다.
중요한 점은 유찰될수록 원칙상 보증금 미배당액은 커진다는 사실입니다. 특별매각조건이 없다면 현재 회차에서는 36,895,680원, 3회 유찰 시에는 50,596,544원, 4회 유찰 시에는 61,557,235원이 매수인에게 남을 수 있습니다. 즉 일반적인 대항력 인수형이었다면 낙찰가가 내려가는 만큼 인수가 늘어 보증금 105,000,000원 부근으로 실질취득액이 고정되는 구조입니다. 이번 사건은 특별매각조건 때문에 그 위험이 해소되는 점이 핵심입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당·인수 | 특별조건 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 69,760,000원 | 36,895,680원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 55,808,000원 | 50,596,544원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 44,646,400원 | 61,557,235원 | 0원 |
* 위 룰상 미배당·인수액은 특별매각조건을 적용하기 전의 계산값입니다. 본건은 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 전제로 실질 인수 0원으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 69,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,655,680원 |
| 1. 임차인 최시진 보증금 | 105,000,000원 | 68,104,320원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 105,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 시뮬레이션상 임차인 보증금 미배당액은 36,895,680원입니다. 다만 특별매각조건으로 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 4건이 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 주위환경. 가산동 주민센터 북서측 인근으로 공동주택, 근린생활시설, 지식산업센터 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 북서측 근거리에 가산디지털단지역(지하철 1·7호선), 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층 지상15층 건물의 제2층 제225호이며 기본적인 위생·급배수·도시가스·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측 약 10m, 남동측 약 7m, 북동측 약 4m의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며, 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 결론을 바꾸는 핵심은 배당부족 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서의 조건을 그대로 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 최시진의 주택임차권등기가 특별매각조건에 따라 실제로 말소되는 절차와 시점을 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 금천구·국·부천시·서울특별시종로구 압류가 있으며, 당해세 여부에 따라 실제 배당순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 별도 확인. 현재 확인 가능한 실거래 비교 수치가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 있음”과 “실질 인수 있음”은 이번 사건에서 다르다
최시진은 말소기준권리보다 앞서 전입·점유한 대항력 임차인이고 보증금도 105,000,000원입니다. 특별조건이 없다면 현재 최저가 69,760,000원에서 36,895,680원이 미배당돼 매수인에게 남을 수 있습니다. 그래서 등기와 배당표만 보면 전형적인 인수형 사건입니다.
하지만 이번 매각에는 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 이 조건을 전제로 하면 매수인의 실질 인수는 0원, 현재 실질취득은 69,760,000원입니다. 다만 2회 유찰됐다는 사실이나 감정가의 64%라는 숫자만으로 가격이 싸다고 평가할 수는 없습니다. 이 사건은 권리 위험은 특별조건으로 해소됐지만, 가격 판단은 별도의 시세 확인이 필요한 오피스텔입니다.
