서울남부지방법원 2025타경13527. 가산동 ‘비즈트위트 바이올렛 5차’ 2층 225호 오피스텔입니다. 이 사건의 권리분석은 겉으로 보이는 등기 순위만 보면 위험해 보입니다. 임차인 최시진의 전입·점유일은 2021.01.15이고 확정일자는 2020.12.02로, 말소기준인 2021.12.01 금천구 압류보다 앞섭니다. 즉 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차인입니다.
현재 최저가 87,200,000원으로 배당을 단순 추정하면 집행비용 1,969,600원을 제하고 임차인에게 85,230,400원이 배당돼 보증금 중 19,769,600원이 남습니다. 통상 구조라면 이 미배당액이 매수인에게 넘어오는 것이 핵심 위험입니다. 다만 이 사건은 매각물건명세서에 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다고 명시되어 있어, 그 조건이 이행되는 것을 전제로 최시진 관련 실질 인수는 0원으로 분석합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13527 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 140-36 비즈트위트 바이올렛 5차 제2층 제225호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 지하3층 지상15층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 홍윤기 (2021.05.26. 매매, 거래가액 102,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 87,200,000원 (1회 유찰·감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 105,000,000원 |
| 말소기준 | 2021.12.01. 갑구 6번 압류 · 금천구 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있지만 특별조건이 핵심
말소기준은 2021.12.01 금천구 압류입니다. 이후의 국세 압류, 임차권등기, 부천시 압류, 경매개시결정, 종로구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 최시진의 임차권은 등기일 자체가 2023.02.28이더라도, 대항력 판단의 출발점인 전입·점유가 2021.01.15로 말소기준보다 앞서므로 단순한 후순위 임차권으로 보면 안 됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최시진 | 건물의 전부 · 주거 (임차권등기) | 105,000,000원 | 2021.01.15 | 2020.12.02 | 2023.02.28 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
② 가격 판단 — ‘감정가 80%’만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가 109,000,000원의 80%인 87,200,000원입니다. 특별매각조건을 반영하면 매수인 실질 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 87,200,000원입니다. 그러나 유찰률은 시세 할인율이 아닙니다. 현 소유자 홍윤기의 2021.05.26 거래가액은 102,000,000원이지만 과거 취득가일 뿐 현재 시세를 직접 의미하지 않습니다.
따라서 이 물건은 “1회 유찰됐으니 싸다”가 아니라, “특별조건 덕분에 권리상 실질 인수는 0원이지만, 87,200,000원이 현재 시장가격 대비 유리한지는 별도로 검증해야 한다”가 정확한 결론입니다. 가격 가점은 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 거래 가능한 현재 가격과 비교한 뒤 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 87,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,969,600원 |
| 1. 임차인 최시진 보증금 (우선변제) | 105,000,000원 | 85,230,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 105,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 단순 배당 추정상 임차인 최시진에게 85,230,400원이 배당되고 19,769,600원이 부족합니다. 다만 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 이행되는 것을 전제로 이 부족분의 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상15층 건물의 제2층 제225호입니다.
- 입지. 가산동 주민센터 북서측 인근으로 공동주택, 근린생활시설, 지식산업센터 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 북서측 근거리에 가산디지털단지역(지하철 1·7호선), 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측 약 10m, 남동측 약 7m, 북동측 약 4m 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 도로 및 소로2류와 접하고, 과밀억제권역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역 등의 제한이 기재되어 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 기본적인 위생·급배수, 도시가스, 승강기설비가 구비되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이번 사건의 핵심은 대항력 임차인의 존재보다 ‘미배당 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소’ 조건입니다. 입찰 전 해당 조건과 실제 이행방식을 반드시 원문으로 재확인해야 합니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 회차 룰상 부족분은 19,769,600원이지만, 특별조건 이행 전제 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 섞어 판단하면 안 됩니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있으므로 당해세 여부에 따라 실제 배당순위와 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 감정가 80%를 시세 할인으로 보지 않기. 최저가 87,200,000원이 실제 현재 시장가격보다 낮은지는 별도 비교가 필요합니다. 유찰 1회만을 근거로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
- 점유·인도 상태 확인. 임차권등기가 존재했던 물건이므로 실제 점유상태와 인도 가능 시점을 입찰 전에 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 특별매각조건을 직접 대조한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — 위험한 임차인 구조를 ‘특별매각조건’이 뒤집는다
이 물건을 평범한 대항력 임차인 경매로만 보면 현재 최저가 87,200,000원에 낙찰받아도 최시진 보증금의 미배당액 19,769,600원을 추가로 떠안을 수 있는 구조입니다. 그래서 최저가가 감정가의 80%라는 숫자만 보고 접근하면 위험합니다.
하지만 이 사건의 결정적인 차이는 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 특별매각조건입니다. 그 조건이 이행되는 전제에서는 최시진 관련 실질 인수는 0원, 현재 실질취득은 87,200,000원입니다. 권리 리스크의 중심은 상당 부분 해소되지만, 국세·지방세 압류 4건의 배당 영향과 특별조건의 실제 이행 여부는 끝까지 확인해야 합니다.
따라서 결론은 “대항력 임차인 때문에 무조건 피할 물건은 아니지만, 특별매각조건 확인이 입찰의 전제이고 감정가 80%만으로 가격 메리트까지 인정할 수는 없다.”입니다. 권리에는 조건부 해소 근거가 있지만, 가격은 별도의 시장 검증이 필요한 사건입니다.
