서울남부지방법원 2025타경13537. 강서구 화곡동 파크아리온 101동 2층 201호, 전용 비교면적 28.71㎡의 오피스텔입니다. 감정가 311,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 248,800,000원입니다. 등기상 가장 중요한 권리는 2023년 설정된 조재석의 주택임차권으로 보증금이 342,000,000원입니다. 전입은 2021.11.30, 확정일자는 2021.11.11이고 배당요구도 확인됩니다.
원칙대로라면 현재 최저가에서 집행비용 4,283,200원을 뺀 244,516,800원이 임차보증금에 배당되고, 97,483,200원이 미배당으로 남습니다. 그러나 매각물건명세서 비고의 특별매각조건이 이 부족분에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 정하고 있으므로 조재석에 한해서는 매수인의 실질 인수액을 0원으로 반영해야 합니다. 문제는 이 조건의 적용대상이 아닌 별도 점유자 조희서입니다. 전입일은 2024.04.08이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13537 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제101동 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 28.71㎡ · 지하2층/지상13층 건물 중 2층 |
| 사용승인 | 2021.07.29 |
| 소유자 | 김성진 (2021.11.04 매매 · 거래가액 342,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 311,000,000원 / 248,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 342,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 등기 열람 기준 | 2026.08.29 |
① 권리 흐름 — 3.42억 임차권과 특별매각조건
2021.08.11 설정된 국민은행 근저당 2건(채권최고액 6,000,000,000원·2,400,000,000원)은 2021.11.05 일부포기로 등기상 이미 말소되었습니다. 이후 김성진이 2021.11.04 매매를 원인으로 소유권을 취득했고, 같은 날 민간임대주택 등록이 이뤄졌습니다. 조재석의 주택임차권은 2023.11.14 등기됐으며, 임대차계약일 2021.10.26, 전입·점유개시 2021.11.30, 확정일자 2021.11.11입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조재석 | 건물전부 · 2021.11.30 | 342,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 확정일자 2021.11.11 · 배당요구 2023.11.14 | 실질 0원* 특별매각조건으로 미배당 반환청구권 포기·임차권등기 말소 |
| 조희서 | 미상 · 2024.04.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 보증금·확정일자 확인 필요 |
* 특별매각조건은 조재석의 미배당 임차보증금 반환청구권과 임차권등기에 관한 조건입니다. 조희서의 보증금 등은 확인되지 않아 별도 인수 위험을 0원으로 단정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 숫자는 싸 보이지만 표본 시차와 미상임차를 같이 봐야 한다
파크아리온101동102동 전용 28.62~28.71㎡ 비교거래 12건의 평균은 322,333,333원, 최저는 289,000,000원, 최고는 334,000,000원입니다. 현재 최저가 248,800,000원은 이 평균의 77.2%입니다. 조재석 관련 특별매각조건만 반영하면 실질취득도 248,800,000원이므로 숫자상 과거 비교거래보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 28.71㎡ | 5 | 321,000,000원 |
| 2021.12 | 28.71㎡ | 6 | 324,000,000원 |
| 2021.12 | 28.71㎡ | 7 | 319,000,000원 |
| 2021.12 | 28.71㎡ | 5 | 329,000,000원 |
| 2021.12 | 28.71㎡ | 3 | 289,000,000원 |
| 2021.12 | 28.62㎡ | 6 | 334,000,000원 |
| 2021.12 | 28.62㎡ | 4 | 324,000,000원 |
| 2021.12 | 28.71㎡ | 6 | 324,000,000원 |
| 2021.12 | 28.62㎡ | 7 | 327,000,000원 |
| 2021.12 | 28.71㎡ | 7 | 327,000,000원 |
| 2021.11 | 28.62㎡ | 8 | 325,000,000원 |
| 2021.11 | 28.62㎡ | 8 | 325,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 322,333,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 248,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,283,200원 |
| 1. 임차인 조재석 보증금 | 342,000,000원 | 244,516,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 342,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당계산상 조재석 미배당액은 97,483,200원이지만, 특별매각조건에 따라 그 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 조재석 관련 매수인 실질 인수는 0원*으로 반영합니다. 조희서 관련 금액은 확인되지 않아 위 배당표와 실질취득 계산에 포함할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 지하2층/지상13층 건물입니다.
- 입지. 서울화원중학교 북서측 인근으로 오피스텔, 주상용건물, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 40미터, 서측 약 10미터, 남측 약 4미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 규모·환금성. 비교단지 기준 총 28호이며, 같은 단지 경매물건의 평균 유찰횟수는 2.3회입니다. 소규모 오피스텔인 만큼 가격과 임차관계 확인이 환금성 판단의 핵심입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당 없음이고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 문구 확인. 조재석의 미배당 임차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 입찰 당일 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 조희서 계약관계 확인. 보증금·확정일자·점유 범위가 미상입니다. 현황조사와 명세서만으로 금액을 확정하지 말고 실제 임대차관계를 확인해야 합니다.
- 97,483,200원 숫자 오해 금지. 현재 회차의 원칙상 미배당액이지만, 조재석에 대해서는 특별매각조건 때문에 실질 인수 0원*으로 보는 것이 맞습니다.
- 추가 유찰도 자동 메리트가 아니다. 2회 유찰 시 낙찰가 199,040,000원, 3회 유찰 시 159,232,000원으로 내려가지만, 일반 인수형 계산에서는 조재석 부족분이 각각 146,546,560원, 185,797,248원으로 늘어납니다. 이번 사건은 특별매각조건이 유지되는지가 핵심입니다.
- 시세 시차 확인. 비교거래 12건이 2021년 11~12월에 집중돼 있어 2026년 현재 가격 판단에는 추가 확인이 필요합니다.
- 오피스텔 환금성. 28호 규모와 평균 2.3회 유찰 이력을 감안해 재매각 시 매수층과 적정 가격대를 보수적으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 전체 위험이 0은 아니다”
이 사건의 핵심은 두 문장으로 정리됩니다. 첫째, 조재석의 342,000,000원 임차보증금은 낙찰가보다 커 원래라면 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정되는 대항력 인수형입니다. 그러나 이번 매각은 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 두어 조재석 관련 인수를 실질 0원*으로 정리했습니다.
둘째, 그 조건 밖에 있는 조희서의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가 248,800,000원이 과거 비교거래 평균 322,333,333원의 77.2%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 비교거래 자체도 2021년 자료이고, 미상 점유자의 인수액이 추가될 가능성도 있습니다. 주된 3.42억 리스크는 특별조건으로 해소됐지만, 미상임차 확인 전까지는 ‘완전한 안전형’이 아닙니다.
