서울남부지방법원 2025타경13537. 서울 강서구 화곡동 파크아리온 101동 201호, 전용면적 28.71㎡의 오피스텔입니다. 2021년 11월 소유권을 취득한 김성진 씨가 소유자이고, 주택도시보증공사가 342,000,000원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다. 감정가는 311,000,000원, 현재 최저매각가는 159,232,000원으로 감정가의 51.2%까지 내려왔습니다.

등기부에서 눈여겨볼 부분은 기존 국민은행 근저당권입니다. 2021년 8월 설정된 채권최고액 6,000,000,000원과 2,400,000,000원의 근저당권은 2021년 11월 5일 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 살아 있는 권리의 핵심은 조재석의 주택임차권과 별도로 확인되는 조희서의 점유·전입 문제입니다.

특히 조재석의 보증금 342,000,000원은 최저가보다 훨씬 큽니다. 배당표만 보면 185,797,248원이 부족하지만, 이번 사건에는 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 한 특별매각조건이 있습니다. 이 조건을 다른 임차인에게까지 확대 해석하지 않는 것이 분석의 출발점입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소된 근저당보다 임차권이 핵심

말소기준권리와 선순위 임차권을 구분해야 합니다. 2021년 8월 설정된 국민은행 근저당권 2건은 2021년 11월 5일 이미 말소됐습니다. 따라서 이를 현재 매수인이 인수할 근저당권으로 보아서는 안 됩니다. 본건에서 기준이 되는 권리 날짜는 2025년 11월 26일 강제경매개시결정입니다.

조재석은 2021년 10월 26일 임대차계약을 체결하고 2021년 11월 11일 확정일자를 받았으며, 2021년 11월 30일 전입·점유를 시작했습니다. 이후 2023년 11월 14일 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 기준일보다 앞선 임대차이고 보증금이 342,000,000원이므로 대항력과 우선변제권이 있는 임차인으로 분석됩니다.

조희서는 2024년 4월 8일 전입한 것으로 확인됩니다. 기준일보다 앞선 전입이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 유무를 확정해서는 안 됩니다. 대항력 가능·미상으로 분류하고 실제 임대차계약과 점유관계를 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 위험은 서로 다르다

실제 임차인은 조재석과 조희서 2명입니다. 주택도시보증공사는 신청채권자이며, 별도의 임차인으로 계산하지 않습니다. 두 사람의 권리를 합쳐 하나의 보증금으로 보거나, 조재석에게 적용되는 특별매각조건을 조희서에게까지 적용해서는 안 됩니다.

* 조재석의 배당표상 미배당 보증금은 185,797,248원입니다. 특별매각조건에 따른 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 이행되는 것을 전제로 실질 인수액을 0원으로 평가합니다. 이 금액은 배당표상 부족액을 표시한 것이며, 조건 밖의 다른 임차인에게 적용되지 않습니다.

③ 시세 비교 — 2021년 거래를 2026년 시세로 착각하지 말 것

동일 단지인 파크아리온 101동·102동의 전용 28.62~28.71㎡ 거래자료입니다. 확인되는 12건은 모두 2021년 11~12월에 집중되어 있습니다. 평균은 322,333,333원이고, 최저 거래는 289,000,000원, 최고 거래는 334,000,000원입니다.

과거 거래 평균 322,333,333원과 비교하면 최저가 159,232,000원은 기계적으로 평균의 약 49.4%입니다. 그러나 이 비율만으로 현재 시세 대비 할인이라고 판단하면 안 됩니다. 가장 최근 거래도 2021년 12월 321,000,000원이며, 거래 표본 자체가 약 5년 전 자료입니다.

감정가 311,000,000원 역시 2021년 거래 평균보다 낮지만, 감정가와 과거 신축 초기 거래가격의 차이가 현재 매매가치를 보장하지 않습니다. 현재 시점의 동일 면적 거래와 가격 추세를 확인할 수 없으므로 시세 대비 저렴하다는 결론은 보류해야 합니다.

④ 예상배당표 (현재 최저매각가 159,232,000원 가정)

매각대금 159,232,000원에서 집행비용 약 3,029,248원을 제외하면 조재석에게 우선변제되는 금액은 156,202,752원입니다. 보증금 342,000,000원과의 차액은 185,797,248원입니다. 주택도시보증공사 청구액은 배당표상 0원으로 산정됩니다. 아래의 실질 인수 판단은 특별매각조건의 이행을 전제로 합니다.

⑤ 유찰별 미배당액 — 확약이 없다면 총취득액은 보증금에 수렴

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 늘어납니다. 따라서 특별매각조건이 없다고 가정하면 최저가만 보고 취득비용을 계산해서는 안 됩니다. 아래 금액은 조재석 보증금의 배당 부족액과 그에 따른 가상 인수 시나리오입니다.

낙찰가와 미배당액의 합계는 집행비용 추정치가 포함되어 보증금 342,000,000원과 소폭 차이가 있지만 약 3억 4,400만원대로 수렴합니다. 이는 특약이 적용되지 않을 때의 가상 시나리오입니다. 특별매각조건이 정상적으로 이행되면 조재석 관련 잔액은 매수인 인수액에서 제외됩니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 서울화원중학교 북서측 인근입니다. 주변은 오피스텔, 주상용건물, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 거리와 운행상태 등을 고려한 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하 2층·지상 13층 규모이며 사용승인일은 2021.07.29입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비와 주차장이 갖춰져 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 해당 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 단지 규모. 파크아리온 101동·102동은 28세대 규모입니다. 대규모 아파트 단지와 같은 환금성을 전제해서는 안 되며, 소규모 오피스텔의 매수 수요와 실제 임대수요를 확인해야 합니다.
• 토지·용도지역. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 5,544,000원/㎡입니다. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 상대보호구역 등의 지정사항이 있습니다.
• 토지거래허가. 일부 필지에 토지거래계약 허가구역 표시가 있습니다. 외국인 등 대상 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25, 아파트 용도 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31로 기재되어 있습니다. 본건은 오피스텔이므로 대상자·용도·필지별 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 도로. 북측 노폭 약 40미터, 서측 약 10미터, 남측 약 4미터 내외의 도로와 각각 접하는 것으로 평가되어 있습니다.
• 임대차. 임대관계는 미상으로 평가되어 있습니다. 조희서의 실제 점유와 임대차관계 확인이 특히 중요합니다.
• 환금성. 과거 거래는 2021년 11~12월에 집중되어 있습니다. 최근 시세를 확인할 수 있는 거래 근거가 부족하고 단지 규모도 28세대이므로 매각 가능 기간과 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 전 반드시 확인할 사항

• 특별매각조건 원문 대조. 주택도시보증공사의 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각물건명세서에 어떻게 기재되어 있는지 다시 확인해야 합니다. 단순한 설명이나 구두 확인만으로 처리해서는 안 됩니다.
• 조재석 임차권등기 말소. 특별매각조건 이행 주체와 말소 절차, 말소 완료 시점 및 매수인에 대한 반환청구권 포기 범위를 확인해야 합니다. 배당표상 미배당액 185,797,248원이 매수인에게 다시 청구되지 않는다는 조건의 효력을 구체적으로 확인해야 합니다.
• 조희서의 임대차 사실 확인. 2024.04.08 전입한 조희서의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 계약기간, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 확인 전에는 인수액 0원으로 입찰가를 계산하지 마세요.
• 현장 점유 조사. 실제 거주자와 점유 범위, 임차인별 사용 부분을 확인해야 합니다. 임차권등기된 조재석과 별도 전입자인 조희서의 관계도 구분해야 합니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 2021.11.30 민간임대주택 등록 사항이 기재되어 있습니다. 임대의무기간, 등록 상태, 임대료 증액 관련 사항과 경매 매각 이후의 처리 여부를 관할기관 및 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 토지거래허가 적용 여부. 대상 필지와 거래 당사자, 용도에 따라 허가구역 적용 여부가 달라질 수 있으므로 본건 오피스텔의 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 시세 재확인. 2021년 실거래 평균을 현재 시세로 사용하지 말고, 입찰 직전 동일 면적의 최신 거래와 매물 가격을 별도로 확인해야 합니다.
• 관리비 및 추가 비용. 관리사무소를 통해 체납 관리비와 공용부분 부담, 인도에 필요한 비용 등을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 특별매각조건 원문을 함께 확인해야 합니다.

맺으며 — 조재석은 0원, 조희서는 아직 모른다

이 사건을 단순히 감정가의 51.2%까지 내려온 오피스텔로만 보면 안 됩니다. 가장 큰 권리 위험인 조재석의 보증금 342,000,000원은 배당표상 185,797,248원이 부족하지만, 주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소라는 특별매각조건이 그 위험을 해소하는 핵심 장치입니다. 해당 조건이 정상적으로 이행된다면 조재석에 대한 매수인 실질 인수액은 0원입니다.

하지만 여기서 분석을 끝내면 안 됩니다. 조희서는 2024년 4월 8일 전입했고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 조재석에게 적용되는 특별매각조건은 조희서에게 자동으로 확대되지 않습니다. 따라서 이 물건의 실질취득액은 159,232,000원에 조희서 관련 미상 인수액을 더한 금액입니다.

가격도 마찬가지입니다. 과거 실거래 평균 322,333,333원은 2021년 11~12월 거래를 기반으로 하며 2026년 현재 시세라고 볼 수 없습니다. 3회 유찰과 28세대 규모의 환금성 문제까지 고려하면 최저가만으로 투자 메리트를 확정할 수 없습니다.

권리상 핵심 위험 하나는 특별매각조건으로 해소되지만, 나머지 임차인 위험은 미확정입니다. 조희서의 임대차와 점유를 확인하고, 주택도시보증공사의 포기 및 임차권등기 말소가 실제로 이행되는 구조인지 확인한 다음 입찰 여부를 판단해야 합니다. 현재 단계에서는 무조건적인 입찰보다 추가 확인을 우선하는 D등급 물건입니다.