서울남부지방법원 2025타경13546. 화곡동 더숨153 제103동 401호입니다. 감정가 2.75억에서 두 차례 유찰된 물건으로, 현재 최저매각가는 1.76억입니다. 외형상 감정가 대비 할인 폭이 커 보이지만, 이 사건은 감정가 할인율보다 임차보증금의 인수 여부를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
신윤수는 2021.11.19 점유를 시작하고 2021.11.22 전입신고를 했으며, 2021.10.28 확정일자를 받았습니다. 모두 2023.05.09 말소기준권리보다 앞선 임대차에 해당하므로 대항력이 인정되는 구조입니다. 보증금은 275,000,000원으로, 현재 최저매각가보다 큽니다.
일반적인 인수형 경매라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 커져 매수인의 총 취득 부담은 보증금 수준에 머무릅니다. 하지만 이 사건은 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 따라서 일반적인 보증금 인수형과 특별매각조건이 적용되는 경우를 분리해서 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13546 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제103동 제4층 제401호 도로명주소: 서울특별시 강서구 초록마을로34길 55 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 14.55㎡ · 지상 6층 중 4층 |
| 소유자 | 문지우 (2021.12.15 소유권이전 · 거래가액 275,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 176,000,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 275,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 사용승인 | 2021.07.15 · 철근콘크리트구조 |
| 단지 규모 | 더숨153 · 134세대 |
| 임대주택 등기 | 2021.12.15 민간임대주택등기 |
| 특별매각조건 | 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 특별매각조건
말소기준권리는 2023.05.09 갑구 6번 국(영등포세무서장) 압류입니다. 이후 등기된 신윤수의 임차권등기와 주택도시보증공사의 가압류, 강제경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상입니다. 다만 신윤수의 임차권등기일만 보고 대항력이 없다고 판단해서는 안 됩니다. 실제 점유와 전입은 말소기준권리보다 앞서 있기 때문입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 / 월세 | 대항력 · 우선변제 · 인수 |
|---|---|---|---|
| 신윤수 건물전부 · 주거(임차권등기) |
전입 2021.11.22 확정 2021.10.28 점유개시 2021.11.19 |
275,000,000원 |
대항력 有
우선변제 有
조건부 인수 0원
2023.10.11 임차권등기·배당요구 |
| 김태현 401호 · 주거 |
전입 2024.06.03 확정일자 미상 |
1,000,000원 월 700,000원 |
대항력 없음
우선변제 미확인
선순위 인수 없음
말소기준권리 이후 전입 |
신윤수는 보증금 275,000,000원의 선순위 대항력 임차인입니다. 확정일자와 배당요구도 확인돼 우선변제권을 행사할 수 있는 구조입니다. 반면 김태현은 2024.06.03 전입자로, 말소기준권리보다 늦어 대항력에 따른 선순위 보증금 인수 대상은 아닙니다. 다만 실제 점유 및 인도 문제는 별도로 확인해야 합니다.
주택도시보증공사는 가압류권자이자 강제경매 신청채권자로 등장하지만, 별도의 실제 거주 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 임차권자 신윤수의 보증금과 보증기관의 관련 채권을 별개의 임대차보증금처럼 더해서도 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 감정가 할인보다 최근 거래를 봐야 한다
더숨153의 전체 실거래 12건 평균은 250,833,333원입니다. 이 수치만 보면 최저가 176,000,000원이 상당히 저렴해 보일 수 있습니다. 그러나 표본 대부분은 2021~2022년 거래로, 현재 가격 수준을 판단할 때 과거 고가 거래가 평균을 끌어올리는 문제가 있습니다.
최근 12개월 거래는 2026.02 전용 15.81㎡, 5층의 180,000,000원 한 건입니다. 본건 전용 14.55㎡와 완전히 동일한 면적은 아닙니다. 현재 최저가는 최근 평균의 97.8%로, 최근 거래 대비 할인 폭은 제한적입니다. 특히 최근 거래와 과거 거래의 비교 추세는 -30.0%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 (최신) | 15.81㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2022.03 | 14.66㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2022.03 | 14.60㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2022.03 | 14.71㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 2022.03 | 15.81㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2021.12 | 15.65㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2021.12 | 15.16㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2021.12 | 15.93㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2021.12 | 14.92㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2021.12 | 15.31㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2021.12 | 14.94㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2021.12 | 14.55㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 250,833,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 180,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 176,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,264,000원 |
| 1. 신윤수 임차보증금(우선변제) | 275,000,000원 | 172,736,000원 |
| 2. 갑구 7번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,023,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 8번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상 배당은 집행비용 추정치 및 우선변제 배당을 반영한 단순 시나리오입니다. 당해세·최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았으며 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 보증기관의 가압류 청구금액과 경매 신청 청구액은 동일 기관 관련 채권이므로, 독립적인 임대차보증금이나 별도 매수인 인수액으로 중복 합산하지 않습니다.
그러나 본건은 주택도시보증공사의 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건입니다. 해당 조건이 유효하게 이행되는 경우 실질 인수액은 0원으로 분석하며, 위 미배당액을 그대로 매수인의 추가 부담에 합산하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 특별조건이 핵심 변수
| 회차 | 최저가 | 단순 미배당 보증금 | 조건 이행 시 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(64%) | 176,000,000원 | 102,264,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 140,800,000원 | 136,971,200원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(40.96%) | 112,640,000원 | 164,736,960원 | 0원 |
일반 인수형으로 계산하면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 증가해 총 취득 부담이 보증금 수준에서 크게 달라지지 않습니다. 반면 특별매각조건이 유효하게 이행되는 경우에는 해당 잔액이 매수인에게 승계되지 않으므로 유찰에 따른 낙찰가 하락이 실질 취득 부담 감소로 이어집니다.
다만 아래 회차는 추가 유찰이 발생한다는 가정에 따른 가격 시나리오이며, 실제 매각기일과 최저매각가격은 법원 공고를 기준으로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화일초등학교 남서측 인근. 주변은 다세대주택·아파트·단독주택과 공원, 각급 학교 등이 소재하는 주택지대로, 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 소재합니다. 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건축. 2021.07.15 사용승인. 철근콘크리트구조 지상 6층 건물 내 4층 401호로, 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖춘 도시형생활주택입니다.
- 접도. 단지 동측 약 6m 내외, 남측 및 서측 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 관련 규제가 있습니다. 공시지가는 3,497,000원/㎡입니다. 토지거래허가구역 지정 및 적용 대상은 입찰 전 확인해야 합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조도가 집합건축물대장과 외부관찰을 토대로 작성됐으므로 실제 내부 상태 확인이 필요합니다.
- 환금성. 134세대 단지의 전용 14.55㎡ 소형 주택입니다. 최근 12개월 실거래 표본이 한 건에 그쳐 거래 가격의 대표성을 충분히 확보하기 어렵고, 과거 대비 하락 추세도 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원본 확인. 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 조건의 문구, 적용 범위 및 이행 절차를 반드시 확인하세요.
- 임차권자와 보증기관의 권리관계. 신윤수의 임차권과 주택도시보증공사의 보증금 반환청구권 승계·포기 관계를 확인해, 매각 이후 독립적으로 존속하는 청구권이 없는지 점검하세요.
- 점유와 명도. 김태현은 후순위 전입자로 대항력은 없지만 실제 점유자입니다. 인도 협의 및 명도 절차는 보증금 인수 여부와 별개의 문제입니다.
- 하락장 시세 보정. 전체 평균 250,833,333원보다 최근 거래 180,000,000원과 가격 추세 -30.0%를 우선 참고하세요. 최신 거래의 전용면적도 본건과 다릅니다.
- 민간임대주택 등기. 2021.12.15 등기된 민간임대주택 관련 사항과 매각 후 등록·의무 승계 여부를 관계기관에 확인하세요.
- 내부 상태. 감정 당시 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 시설 상태, 수선 범위 및 추가 비용을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
- 세금·관리비. 국의 체납 압류가 존재했던 물건이므로 실제 배당과 별도로 당해세 등 우선채권 및 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 특별매각조건 및 최신 실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 해소”와 “가격 메리트”는 별개다
이 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 275,000,000원이 최저매각가 176,000,000원보다 크다는 점에서 일반적인 경매라면 상당한 인수 위험이 발생합니다. 단순 배당표상 부족액도 102,264,000원입니다.
그러나 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건으로 명시돼 있습니다. 해당 조건이 유효하게 이행된다면 주된 임차보증금의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
남는 문제는 가격입니다. 감정가 275,000,000원이 아니라 최근 거래 180,000,000원을 기준으로 보면 최저가 176,000,000원은 최근 시세의 97.8%입니다. 거래 추세가 -30.0%로 하락했고, 최근 12개월 거래 표본도 한 건뿐입니다. 이미 두 차례 유찰된 데다 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 3.2회입니다.
결론적으로 특별매각조건 이행 확인이 권리분석의 핵심이며, 현재 가격에서는 신중한 접근이 필요합니다. 보증금 인수 문제가 해결된다고 해서 가격상의 위험까지 해소되는 것은 아닙니다. 추가 유찰 여부와 최근 실거래 수준을 함께 검토하되, 실제 낙찰 시 적용되는 특별매각조건의 유효성과 이행을 먼저 확인하는 것이 중요합니다.
