220,000,000원
서울남부지방법원 2025타경13546. 강서구 화곡동 ‘더숨153’ 제103동 4층 401호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 단지형 다세대입니다. 전용면적은 14.55㎡, 건물은 철근콘크리트구조 지상 6층 중 4층이며 사용승인일은 2021.07.15입니다. 소유자 문지우는 2021.12.13 매매를 원인으로 275,000,000원에 취득했습니다.
권리분석의 핵심은 단순히 “임차권등기가 말소된다”가 아닙니다. 신윤수는 주민등록일자 2021.11.22, 점유개시일자 2021.11.19, 확정일자 2021.10.28로, 말소기준권리인 2023.05.09 압류보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인입니다. 따라서 특별매각조건이 없다면 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 낙찰가와 인수액을 합친 실질 부담이 보증금 수준에 가까워지는 유형입니다. 이번 사건은 바로 그 위험을 잔액청구 포기·임차권등기 말소 조건이 끊어주는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13546 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제103동 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 전용 / 층 | 전용 14.55㎡ · 지상 6층 중 4층 |
| 소유자 | 문지우 · 2021.12.13 매매 · 거래가액 275,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 220,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 275,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 선순위, 그러나 특별매각조건이 핵심
말소기준권리는 2023.05.09 국의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 1,023,000,000원 가압류와 2025.11.27 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 신윤수의 주택임차권등기 자체는 2023.10.11로 말소기준보다 늦지만, 대항력의 기초가 되는 주민등록과 점유는 각각 2021.11.22, 2021.11.19로 더 빠릅니다. 따라서 등기 순위만 보고 후순위 임차인으로 처리하면 안 됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김태현 | 401호 · 주거 | 2024.06.03 / 해당 없음 | 1,000,000원 / 700,000원 | 대항력 없음 | 확인 없음 | 승계 아님 |
| 신윤수 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.11.22 / 2021.10.28 | 275,000,000원 / - | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 |
김태현은 전입일 2024.06.03으로 말소기준권리 2023.05.09보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 신윤수에게 적용되는 특별매각조건과 별개로, 김태현 보증금 1,000,000원에 대한 매수인 인수위험도 없습니다. 신윤수는 대항력과 우선변제권이 모두 있으나 이번 특별매각조건 때문에 미배당 잔액의 실질 인수는 0원입니다.
③ 시세 비교 — 과거 평균 2.51억을 보면 안 된다
더숨153의 비교 거래 12건 전체 평균은 250,833,333원이지만, 거래 대부분이 2021년 말과 2022년 초의 220,000,000원~275,000,000원대 거래입니다. 반면 가장 최근 거래는 2026.02 180,000,000원이고, 최근 12개월 평균 역시 거래 1건 기준 180,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 -30.0% 낮아진 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 15.81㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2022.03 | 14.66㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2022.03 | 14.60㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2022.03 | 14.71㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 2022.03 | 15.81㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2021.12 | 15.65㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2021.12 | 15.16㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2021.12 | 15.93㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2021.12 | 14.92㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2021.12 | 15.31㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2021.12 | 14.94㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2021.12 | 14.55㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | - | 1건 | 180,000,000원 |
현재 최저가 220,000,000원은 전체 과거 평균 250,833,333원보다 낮지만, 현재 가격판단에 더 중요한 최근 12개월 평균과 최신 거래 180,000,000원보다 40,000,000원 높습니다. 비율로는 122.2%입니다. 특별매각조건 덕분에 실질취득가도 220,000,000원이므로, 권리위험이 해소됐다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,880,000원 |
| 1. 임차인 신윤수 보증금 | 275,000,000원 | 216,120,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,023,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 신윤수 미배당액(룰상) | - | 58,880,000원 |
| 특별매각조건 반영 실질 인수 | - | 0원 |
배당 계산상 신윤수에게 216,120,000원이 배당되고 58,880,000원이 남지만, 특별매각조건에 따라 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 매수인의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 인수액이 늘지만, 이번 사건은 다르다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 특별조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 220,000,000원 | 58,880,000원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 176,000,000원 | 102,264,000원 | 0원 |
| 3회 유찰(51%) | 140,800,000원 | 136,971,200원 | 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 220,000,000원에서 176,000,000원, 140,800,000원으로 내려갈수록 미배당 보증금이 58,880,000원, 102,264,000원, 136,971,200원으로 늘어납니다. 그래서 단순히 “유찰돼서 싸졌다”고 평가해서는 안 됩니다. 다만 이번 사건은 특별매각조건이 그 잔액청구를 포기하도록 정하고 있어 실질취득가는 각 회차의 매각가와 같아지는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화일초등학교 남서측 인근. 다세대주택·아파트 등 공동주택과 단독주택, 공원, 각급 학교가 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입 가능. 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 소재하며 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층, 사용승인일 2021.07.15. 승강기·난방·위생·급배수설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 단지 동측 약 6m, 남측·서측 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역 등이며 공시지가는 3,497,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 134세대, 전용 14.55㎡의 소형 도시형생활주택이며 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.1회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 신윤수의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 최종 원문을 대조해야 합니다.
- 최근 시세를 기준으로 상한 설정. 최신 거래와 최근12개월 평균이 모두 180,000,000원이고 현재 최저가는 220,000,000원입니다. 과거 전체 평균 250,833,333원만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간은 이전 구간 대비 -30.0%입니다. 현재 가격이 최근 시세보다 높은 상태에서 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
- 김태현 점유 확인. 대항력은 없지만 현황조사상 임차인이므로 실제 점유 상태와 명도 일정을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.12.15 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리 여부를 등기부와 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 유찰 가능성. 더숨153 경매 평균 유찰 횟수는 3.1회입니다. 현재는 1회 유찰 상태이므로 추가 유찰 시 실질취득가가 최근 시세에 접근하는지 다시 비교하는 것이 중요합니다.
맺으며 — “권리 위험은 해소됐지만, 가격은 아직 아니다”
이 사건의 첫인상은 보증금 275,000,000원의 선순위 대항력 임차인 때문에 위험해 보이는 물건입니다. 실제 배당표만 보면 현재 회차에서 신윤수에게 216,120,000원이 배당되고 58,880,000원이 남아 전형적인 인수형 구조가 됩니다. 그러나 특별매각조건이 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 두고 있어 주된 금전 인수위험은 실질 0원으로 해소됩니다.
그렇다고 현재 220,000,000원이 매력적인 가격인 것은 아닙니다. 최신 거래와 최근12개월 평균은 180,000,000원, 최근 추세는 -30.0%이고, 현재 실질취득가는 그 최근 시세의 122.2%입니다. 단지 경매 평균 유찰도 3.1회입니다. 결론은 명확합니다. 권리는 특별조건 덕분에 상당 부분 정리됐지만, 현재 회차 가격은 최근 시세보다 높습니다. 권리만 보고 들어갈 사건이 아니라, 추가 유찰 뒤 실질취득가가 최근 거래 수준에 접근하는지를 보는 사건입니다.
