확약이 이행되면 인수 0원*, 이행되지 않으면 보증금 3억원이 실질취득을 고정한다

인천지방법원 2024타경584592. 인천 남동구 간석동 ‘대준블루인’ 5층 505호, 전용 53.27㎡ 아파트입니다. 감정가는 241,000,000원이지만 6회 유찰돼 현재 최저가는 118,090,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 임차보증금 300,000,000원과 확약서의 실제 이행 여부입니다.

임차인 이정서는 2021.07.09 전입·점유를 시작했고, 말소기준인 2021.11.18 삼성생명보험 가압류보다 앞섭니다. 확정일자도 2021.06.21로 확인되며 배당요구를 했으므로 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다. 현재 매각가 가정에서는 집행비용을 제외한 115,636,740원만 배당되고, 나머지 184,363,260원은 원칙적으로 매수인 인수 가능 금액입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 빠르다

말소기준은 2021.11.18 접수된 삼성생명보험의 가압류 23,345,538원입니다. 이후 서민금융진흥원 가압류, 국세·건강보험·지방세 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 1번 주택임차권등기도 등기 자체는 말소 대상이지만, 임차인의 전입·점유가 말소기준보다 빠르기 때문에 미배당 보증금의 대항력 문제는 별도로 남습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

이정서는 보증기관의 중복 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 300,000,000원이며, 전입·점유와 확정일자가 모두 말소기준보다 빠릅니다. 확약 밖에 별도로 확인되는 다른 임차인은 없습니다.

③ 대항력 인수형 — 유찰돼도 총부담은 줄지 않는다

확약이 이행되지 않는다고 가정하면 이 물건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당액은 줄고 매수인 인수액은 늘어납니다. 따라서 최저가만 낮아질 뿐, 매수인의 실질취득은 계속 보증금 300,000,000원 수준에 머뭅니다.

④ 시세 비교 — 가격 메리트도 확약 이행 여부에 달렸다

대준블루인은 39세대, 2019.09.11 사용승인된 아파트입니다. 확인된 실거래 12건의 전체 평균은 300,416,666원이지만, 이 평균에는 2021~2022년의 300,000,000원·310,000,000원 거래가 다수 포함돼 있습니다. 따라서 현재 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래, 가격 추세를 우선해야 합니다.

최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 235,000,000원이며, 최근 가격은 이전 거래군보다 23.3% 하락했습니다. 따라서 과거 거래가가 반영된 전체 평균 300,416,666원만 보고 시세를 높게 평가해서는 안 됩니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 118,090,000원 가정)

국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 임차인보다 먼저 차감될 수 있습니다. 그 경우 확약이 이행되지 않을 때 임차인의 미배당 보증금과 매수인 인수 위험이 더 커질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천약산초등학교 남동측 인근으로, 주위에 아파트·다세대주택·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 통행이 용이하고 인근에 인천1호선 간석오거리역과 노선버스정류장이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상14층 건물이며, 사용승인일은 2019.09.11입니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소방·주차장 설비가 갖춰진 것으로 추정됩니다.
• 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역에 속하며, 남측으로 용천로153번길과 접합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 39세대 규모이며, 최근 가격 추세 -23.3%와 6회 유찰 이력을 함께 반영해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 말소동의 대상, 효력 발생 조건, 매수인에 대한 대항력 행사 포기 여부와 실제 말소 절차를 원문으로 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 재확인. 을구 1번 주택임차권등기의 인수 기재와 확약서 제출 문구가 최종 명세서에도 동일한지 확인해야 합니다.
• 확약 미이행 시 상한. 최저가가 아니라 보증금 300,000,000원 수준의 실질취득을 기준으로 판단해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건의 당해세 여부를 확인해야 합니다. 당해세가 있으면 임차인 배당액이 줄 수 있습니다.
• 최근 시세 재검증. 최신 확인 거래가 235,000,000원이고 추세가 -23.3%이므로, 과거 300,000,000원대 거래보다 현재 매물과 실거래를 우선해야 합니다.
• 명도·점유 확인. 임차권등기 이후 현재 점유자와 인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 관리비 확인. 공용부분 체납 관리비가 있는지 관리주체에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·세금 관계서류를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — 가격보다 먼저 확약의 효력을 산다

이 물건은 표면상 감정가의 49%, 최근 시세의 50.3%까지 내려온 6회 유찰 아파트입니다. 그러나 이 숫자는 확약서가 실제 이행될 때만 투자 판단의 출발점이 됩니다. 확약이 이행되면 임차인 관련 인수는 실질 0원*이고 최저가 118,090,000원과 최근 거래 235,000,000원 사이에 큰 차이가 생깁니다.

반대로 확약이 이행되지 않으면 대항력 임차인의 미배당 보증금 184,363,260원을 인수할 수 있고, 추가 유찰이 진행돼도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 늘어 실질취득은 보증금 300,000,000원 수준으로 고정됩니다. 최근 가격 추세는 -23.3%이고 이미 6회 유찰됐으므로, 확약 확인 전에는 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 이 사건의 승부처는 입찰가가 아니라 확약서의 유효성·적용범위·실제 말소 이행입니다.

* 인수 0원은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하게 적용되고 실제 임차권등기 말소가 이행되는 것을 전제로 한 실질 판단입니다. 미이행 시 현재 배당가정상 미배당 보증금 184,363,260원의 매수인 인수 가능성이 있습니다.