서울남부지방법원 2025타경13551. 가산동 리베라움 제9층 제904호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이 사건의 권리분석은 단순히 “최저가가 감정가의 64%”라는 숫자로 끝나지 않습니다. 임차인 송진오는 2021.10.29 전입, 2021.10.30 점유 개시, 2021.10.15 확정일자를 갖췄고, 말소기준권리인 2021.12.31 압류보다 먼저 대항력을 확보했습니다. 보증금은 292,000,000원으로 현재 최저매각가 188,160,000원보다 큽니다.
따라서 특별조건이 없다면 현재 회차 배당 후 남는 보증금 107,274,240원은 매수인 인수 위험으로 이어집니다. 하지만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 특별매각조건이 명시되어 있습니다. 이 조건을 반영하면 매수인이 실제로 부담할 임차보증금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13551 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 142-59 리베라움 제9층 제904호 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상9층 · 제9층 제904호 · 사용승인일 2018.10.26 |
| 소유자 | 신성진 · 2021.11.29 매매 · 거래가액 292,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 294,000,000원 / 188,160,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 292,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 대항력은 선순위, 인수는 특별조건이 해소
말소기준권리는 2021.12.31 김천세무서장 압류입니다. 송진오의 전입 2021.10.29와 점유개시 2021.10.30은 그보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조입니다. 확정일자도 2021.10.15이고 배당요구가 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 2023.11.20에는 보증금 292,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
말소기준 이후에는 국민건강보험공단 압류, 국세·지방세 압류, 주식회사대한채권관리대부의 가압류 15,336,705원, 공매공고, 서울특별시 금천구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다. 등기부상 2018.11.01 설정된 화곡신용협동조합 근저당권 2건은 2018.12.03 이미 말소되어 현 경매의 인수 대상이 아닙니다.
② 임차인 분석 — 원칙상 인수형, 특별매각조건으로 실질 0원
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 송진오 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.29 / 2021.10.15 | 292,000,000원 | 대항력 우선변제 배당요구 |
③ 예상배당표 (매각가 188,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,434,240원 |
| 1. 임차인 송진오 보증금 | 292,000,000원 | 184,725,760원 |
| 2. 주식회사대한채권관리대부 가압류 | 15,336,705원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 경매개시결정 | 292,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 임차보증금 미배당액은 107,274,240원입니다. 다만 특별매각조건이 적용되면 이 금액에 대한 매수인 상대 반환청구권을 주택도시보증공사가 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 매수인 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 배당 순서는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며 제9층 제904호입니다.
- 입지. 가산동 주민센터 북동측 인근으로, 주위는 다세대주택·단독·다가구주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 가산디지털단지역(지하철 1·7호선)이 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비와 기계식 주차시설을 갖추고 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 부정형 토지이며 제2종근린생활시설·오피스텔·도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 부지 남동측으로 폭 약 10미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등이며 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 사항이 있습니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장과 건축물현황도를 기초로 작성되었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 송진오의 주택임차권등기는 보증금 292,000,000원으로 등기되어 있으므로 특별매각조건에 따른 말소 절차를 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세 해당 여부에 따라 예상배당이 달라질 수 있습니다.
- 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 2024-05523-001 공매공고 부기등기가 있어 법원경매와 공매 진행 상태를 교차 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 294,000,000원 대비 현재 최저가는 188,160,000원이지만, 최근 실거래와 비교한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.
- 내부 확인. 감정평가 현장조사 당시 폐문부재였으므로 내부구조와 실제 이용상황은 입찰 전 재확인이 필요합니다.
맺으며 — “대항력 임차인 있음”만 보고 끝내면 안 된다
이 사건은 겉으로 보면 보증금 292,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 배당표상 107,274,240원이 남는 전형적인 인수 위험형입니다. 낙찰가가 더 내려갈수록 룰상 미배당액도 144,379,392원, 174,063,514원으로 커집니다.
하지만 결론을 바꾸는 문구가 있습니다. 매각물건명세서의 특별매각조건에 따라 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 이 조건이 그대로 이행된다면 매수인 실질 인수는 0원이고, 현재 회차의 실질취득은 최저매각가 188,160,000원과 동일합니다.
다만 국세·지방세 압류, 공매공고, 내부 미확인이라는 확인 과제가 남아 있고 최근 실거래 시세 비교 수치도 별도로 점검해야 합니다. 따라서 이 사건의 승부처는 “대항력 임차인이 있느냐”가 아니라 특별매각조건이 실제로 어떻게 집행되는지, 그리고 188,160,000원이 현재 시장가격과 비교해 어느 수준인지 확인하는 것입니다.
