서울남부지방법원 2025타경13551. 가산동 리베라움 9층 904호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 신성진은 2021.11.29. 거래가액 292,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 압류나 가압류보다 2021.10.29. 전입한 임차인 송진오입니다. 말소기준권리인 2021.12.31. 국 압류보다 먼저 전입했고 확정일자도 2021.10.15.이므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
일반적인 대항력 임차인 경매라면 낙찰가가 내려갈수록 배당받지 못한 보증금이 늘어 매수인 인수액도 커집니다. 현재 회차 기준 배당 산식상 임차인 부족분은 60,892,800원입니다. 그러나 이 사건은 특별매각조건이 붙어 있습니다. 명세서 비고에 따르면 주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 송진오 임차보증금에 관해서는 실질 인수액을 0원으로 반영하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13551 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 142-59 리베라움 제9층 제904호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상9층 · 제9층 제904호 · 사용승인 2018.10.26 |
| 소유자 | 신성진 (2021.11.29. 거래가액 292,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 294,000,000원 / 235,200,000원 (1회 유찰·80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 292,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 빠르다
말소기준은 2021.12.31. 국의 압류입니다. 이후 국민건강보험공단, 국, 김천시, 금천구의 압류와 대한채권관리대부 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 송진오의 전입일 2021.10.29.은 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기는 2023.11.20.에 이루어졌지만, 대항력 판단의 핵심인 전입 자체는 이미 말소기준 전에 갖춰져 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 송진오 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.29 | 2021.10.15 | 292,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 배당요구일은 2023.11.20.이며, 특별매각조건에 따라 해당 임차보증금의 미배당 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건입니다. *일반 산식상 현재 회차 미배당액은 60,892,800원입니다.
② 유찰 구조 — 낙찰가가 내려가면 룰상 미배당은 커진다
일반적인 대항력 인수형만 놓고 보면 현재 회차 235,200,000원에서 임차보증금 부족분은 60,892,800원, 2회 유찰 시 188,160,000원에서는 107,274,240원, 3회 유찰 시 150,528,000원에서는 144,379,392원으로 증가합니다. 즉 최저가만 낮아지는 것이 아니라 미배당 보증금이 함께 늘어나는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 235,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,092,800원 |
| 1. 임차인 송진오 보증금 | 292,000,000원 | 231,107,200원 |
| 2. 가압류 · 주식회사대한채권관리대부 | 15,336,705원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 292,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 산식에서는 임차보증금 중 60,892,800원이 남습니다. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 임차인 배당액이 더 줄 수 있습니다. 다만 특별매각조건상 해당 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 매수인 실질 인수는 0원으로 반영했습니다.
④ 세금 압류·공매 — 배당 순서와 절차를 같이 본다
등기에는 2021.12.31. 국 압류를 시작으로 국민건강보험공단, 국, 김천시, 금천구 관련 압류가 이어져 있습니다. 제공된 분석상 국세·지방세 압류 6건이며, 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당에서 우선 차감돼 임차인의 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
또한 2024.07.25.에는 한국자산관리공사 2024-05523-001 공매공고가 부기돼 있습니다. 법원 강제경매만 보고 끝낼 사건이 아니라 공매 절차의 현재 상태까지 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다. 제2종근린생활시설·오피스텔·도시형생활주택이 함께 소재하는 건물의 제9층 제904호입니다.
- 입지. 가산동 주민센터 북동측 인근으로, 주위에 다세대주택·단독·다가구주택 및 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 가산디지털단지역(지하철 1·7호선)이 있어 감정평가상 제반 교통환경은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상9층이며 사용승인일은 2018.10.26입니다. 승강기와 기계식 주차시설을 갖추고 있습니다.
- 도로. 부지 남동측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등의 지정사항이 있습니다.
- 현장확인. 감정평가 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조와 이용상황은 집합건축물대장 및 건축물현황도를 기초로 작성됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원본에서 최종 확인해야 합니다.
- 임차인 1명 기준. 송진오의 전입 2021.10.29., 확정일자 2021.10.15., 보증금 292,000,000원과 배당요구 사실을 원본과 대조하세요.
- 세금 선순위 확인. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세 해당 금액이 있으면 임차인 배당액이 변합니다.
- 공매 교차 확인. 한국자산관리공사 2024-05523-001 공매공고의 현재 진행상태를 확인하세요.
- 가격은 별도 검증. 이 리포트에서는 실거래 가격 비교 대신 현재 최저가와 권리구조를 중심으로 판단합니다. 감정가 294,000,000원 대비 현재 최저가는 235,200,000원입니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 폐문부재였으므로 내부구조·이용상황을 입찰 전에 재확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “대항력 임차인 있음, 그러나 특별조건이 결론을 바꾼다”
이 사건은 겉으로만 보면 대항력 임차인의 보증금이 감정가에 육박하고, 현재 최저가에서는 60,892,800원의 미배당까지 발생하는 전형적인 인수 위험형입니다. 더 유찰되면 일반 산식상 미배당은 107,274,240원, 144,379,392원으로 커집니다.
하지만 특별매각조건이 निर्ण정적입니다. 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 송진오 임차인에 관한 매수인 실질 인수액은 0원*입니다. 현재 회차에서 실질취득액은 최저가와 같은 235,200,000원으로 볼 수 있습니다. 다만 이 안전성은 특별조건의 최종 유효성을 전제로 하며, 세금 압류 6건과 공매공고가 얽혀 있어 단순 무권리 물건보다 확인 포인트가 많습니다. 핵심은 ‘인수 6,089만원’이라는 표면 숫자도, ‘인수 0원’이라는 결론도 모두 특별매각조건 원문 확인 없이 단독으로 믿어서는 안 된다는 점입니다.
