서울남부지방법원 2025타경13555. 구로동 해피하우스 5층 502호, 전용 45.41㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 247,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 197,600,000원입니다. 이 사건의 승부처는 단순한 할인율이 아니라 김민수 임차권과 특별매각조건의 결합입니다. 김민수는 2021.12.24 전입·점유를 시작했고, 보증금은 207,000,000원입니다. 임차권등기는 2024.01.09 접수됐으며, 말소기준인 2025.10.29 국민건강보험공단 압류보다 앞섭니다.
따라서 특별조건이 없다면 이 임차권은 매수인이 떠안을 구조입니다. 보증금 207,000,000원이 현재 최저가 197,600,000원보다 크기 때문에, 단순히 “1회 유찰돼 80%까지 내려왔다”는 이유만으로 싸다고 볼 수 없습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가 하락만큼 인수가 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 묶입니다. 그러나 이 사건은 명세서에 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 이 조건을 반영하면 김민수 임차권의 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13555 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 466-71 해피하우스 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 45.41㎡ · 방3·거실1·주방/식당1·욕실/화장실1·발코니 등 · 5층 건물 중 5층 |
| 사용승인 | 2012.09.03 |
| 소유자 | 신무용 (2021.12.24 소유권이전 · 거래가액 207,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 197,600,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 207,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 특별매각조건
현재 등기에서 핵심 선순위 권리는 김민수의 주택임차권입니다. 임대차계약일자는 2021.11.22 및 2022.01.01, 주민등록일자와 점유개시일자는 2021.12.24, 확정일자는 2021.11.23, 보증금은 207,000,000원입니다. 말소기준으로 제시된 2025.10.29 국민건강보험공단 압류보다 먼저 성립한 권리라 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민수 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 207,000,000원 | 2021.12.24 | 대항력 있음 | 없음 | 특별조건 적용 실질 0원* |
김민수는 보증기관의 중복 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 배당요구는 2024.01.09 접수됐습니다. 계산표상 우선변제권은 없는 것으로 처리돼 보증금 207,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 있지만, 이번 매각은 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 붙어 있어 해당 인수 위험을 실질 0원으로 조정합니다.
③ 가격 비교 — 1회 유찰됐지만 할인폭은 크지 않다
해피하우스는 총 8세대이며, 대상 면적 45.41㎡와 일치하는 확인 거래는 2021.12 5층 207,000,000원 1건입니다. 전체 평균·최고·최저 모두 207,000,000원으로 동일하고, 현재 최저매각가 197,600,000원은 이 거래가의 95.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 45.41㎡ | 5 | 207,000,000원 |
즉 특별매각조건을 반영한 현재 실질취득 기준은 197,600,000원으로, 확인 거래가 207,000,000원 아래이긴 합니다. 다만 비교 가능한 거래가 1건뿐이므로 95.5%라는 숫자만으로 큰 가격 메리트를 단정하기는 어렵습니다. 이 사건은 “인수 2.07억 때문에 가격 판단이 무의미한 물건”이 아니라, 특별조건으로 인수 문제가 풀린 뒤 실제 부동산 가격 자체를 보수적으로 검토해야 하는 물건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 197,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,566,400원 |
| 인수 · 임차인 김민수 보증금 | 207,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 207,000,000원 | 194,033,600원 |
| 미배당 | - | 12,966,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체는 김민수 보증금 207,000,000원을 매수인 인수로 잡고 있습니다. 그러나 매각물건명세서의 특별매각조건에 따라 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건으로 붙어 있어, 본 리포트의 실질취득 계산에서는 해당 임차권 인수를 0원으로 조정했습니다.*
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고려대구로병원사거리 북서측 인근. 단독주택·다세대주택·일부 근린생활시설·구로119안전센터 등이 혼재하는 제2종 일반주거지역 내 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 북서측 근거리에 경부선 전철 구로역이 있습니다. 동측 구로동로와 남동측 가마산로에 노선버스 정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 5층 502호. 2012.09.03 사용승인, 도시가스 보일러 개별난방이며 승강기는 설치돼 있지 않습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 토지면적 179.0㎡, 공시지가 3,033,000원/㎡. 북측 약 6M 포장도로에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·건축허가/착공제한지역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
- 환금성. 해피하우스는 8세대이며 확인 가능한 동일면적 거래는 1건입니다. 대단지 아파트처럼 거래 표본이 풍부한 유형은 아닙니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이번 권리분석의 핵심은 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서의 해당 조건을 직접 대조해야 합니다.
- 김민수 임차권. 전입 2021.12.24, 보증금 207,000,000원, 임차권등기 2024.01.09로 말소기준보다 앞선 대항력 임차권입니다. 특별조건이 핵심 예외입니다.
- 가격 표본. 동일면적 확인 거래는 2021.12의 207,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 197,600,000원은 95.5% 수준이지만 표본이 적습니다.
- 5층·무승강기. 대상은 5층이며 승강기시설이 미설치돼 있습니다. 실사용성과 향후 매도 시 수요를 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 토지이용 규제. 여러 토지거래계약 허가구역 및 건축 관련 제한이 기재돼 있으므로 입찰 목적과 취득 절차를 원문 기준으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권보다 특별매각조건이 더 중요하다”
이 물건은 등기만 보면 보증금 207,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 최우선 리스크입니다. 현재 최저가 197,600,000원보다 보증금이 크기 때문에 특별조건이 없다면 낙찰가가 낮아져도 실질취득 부담이 줄지 않는 전형적인 인수형이 됩니다.
하지만 실제 매각에는 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소라는 조건이 붙어 있습니다. 그 조건을 적용하면 김민수 임차권의 실질 인수는 0원*이고, 현재 실질취득 기준은 최저가 197,600,000원입니다. 이는 확인된 동일면적 거래 207,000,000원의 95.5% 수준입니다. 다만 거래 표본이 1건이고, 8세대 다세대·5층·무승강기라는 특성이 있으므로 권리조건은 해소되지만 가격 메리트는 보수적으로 판단할 사건입니다.
* 원 계산에서는 김민수 보증금 207,000,000원을 매수인 인수로 산정하지만, 특별매각조건상 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 반영해 본 리포트에서는 해당 임차인의 실질 인수액을 0원으로 평가했습니다.
