서울남부지방법원 2025타경13555. 구로동 ‘해피하우스’ 5층 502호, 전용 45.41㎡의 다세대주택입니다. 감정 이용상태도 방3·거실1·주방/식당1·욕실/화장실1·발코니 등의 다세대주택으로 확인됩니다. 감정가는 247,000,000원이고 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 158,080,000원, 감정가의 64%입니다.
이 사건의 핵심은 단순한 최저가가 아닙니다. 김민수의 주택임차권은 주민등록·점유개시일이 2021.12.24로 말소기준권리인 국민건강보험공단 압류 2025.10.29보다 앞섭니다. 따라서 일반적인 권리분석만 적용하면 보증금 207,000,000원 전액이 매수인에게 인수될 수 있는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 그 구조를 뒤집는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13555 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 466-71 해피하우스 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 45.41㎡ · 5층건 중 5층 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 방3 · 거실1 · 주방/식당1 · 욕실/화장실1 · 발코니 등 |
| 소유자 | 신무용 (2021.12.24. 소유권이전 · 거래가 207,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 158,080,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 207,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 사용승인 | 2012.09.03 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 먼저다
현재 권리관계에서 기준점은 2025.10.29 국민건강보험공단 압류입니다. 기존 구로2동새마을금고 근저당과 영등포농업협동조합 근저당은 각각 2014.03.27, 2021.12.24에 이미 말소되었습니다. 반면 김민수의 주민등록·점유개시일은 2021.12.24이고 임차권등기는 2024.01.09에 접수되어, 기준권리보다 앞서는 대항력 임차권으로 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입·점유 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김민수 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.12.24 | 207,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 실질 인수 0원 |
등기부상 임대차계약일자는 2021.11.22 및 2022.01.01, 확정일자는 2021.11.23, 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2021.12.24입니다. 임차권등기명령은 서울남부지방법원 2023카임15750에 따라 2024.01.05 이루어졌고 등기는 2024.01.09 접수됐습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 1.5808억 vs 비교거래 2.07억
해피하우스는 총 8세대이고, 전용 45.41㎡에 맞는 실거래 표본은 1건입니다. 확인된 거래는 이 물건과 같은 5층·전용 45.41㎡의 2021.12 거래 207,000,000원입니다. 제공된 비교평균·최신 거래가격도 모두 207,000,000원이며, 현재 최저가는 그 금액의 76.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 45.41㎡ | 5 | 207,000,000원 |
| 비교평균 | 45.41㎡ | 1건 | 207,000,000원 |
특별매각조건을 반영한 실질취득비용은 현재 최저가와 같은 158,080,000원으로, 비교거래 207,000,000원보다 낮습니다. 다만 표본이 1건이고 거래시점도 2021.12이므로, 이 수치만으로 현재 다세대 시세를 단정하기는 어렵습니다. 특히 8세대 규모의 다세대는 아파트처럼 연속적인 거래 표본으로 가격을 교차검증하기 어렵다는 점을 입찰가 산정에 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 158,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,013,120원 |
| 인수 · 임차인 김민수 보증금 | 207,000,000원 | 0원 |
| 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 207,000,000원 | 155,066,880원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 주택도시보증공사의 미배당은 51,933,120원입니다. 원칙상 김민수 보증금 207,000,000원은 매수인 인수로 잡히지만, 특별매각조건이 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하므로 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 특별조건이 유지되면 총취득도 함께 내려간다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(64%) | 158,080,000원 | 155,066,880원 | 51,933,120원 | 0원 |
| 3회 유찰(51%) | 126,464,000원 | 123,893,504원 | 83,106,496원 | 0원 |
| 4회 유찰(41%) | 101,171,200원 | 98,954,803원 | 108,045,197원 | 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득비용이 약 207,000,000원 수준에 머무르게 됩니다. 하지만 본건은 특별매각조건으로 그 미배당 반환청구권을 포기하는 구조이므로, 해당 조건이 그대로 적용되는 한 실질취득비용도 매각가와 함께 내려갑니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고려대구로병원사거리 북서측 인근. 단독주택·다세대주택·일부 근린생활시설·구로119안전센터 등이 혼재하는 제2종일반주거지역 내 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 북서측 근거리에 경부선 전철 구로역, 동측 구로동로와 남동측 가마산로 인근에 노선버스 정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층건의 5층, 2012.09.03 사용승인. 도시가스 보일러 개별난방이며 승강기는 미설치입니다.
- 도로. 북측으로 약 6M 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 건축허가·착공제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 3,033,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 8세대 규모이고 해당 면적 실거래 표본이 1건이라, 아파트보다 가격 검증과 재매각 시 매수층 확인이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 이 물건의 핵심은 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 실제 매각기일까지 이 조건이 유지되는지 매각물건명세서 원문을 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 김민수 임차권은 원칙상 인수형입니다. 특별조건에 따른 임차권등기 말소가 낙찰 후 실제로 어떻게 이행되는지 확인해야 합니다.
- 실거래 표본 부족. 비교 가능한 거래가 2021.12의 207,000,000원 1건뿐입니다. 76.4%라는 비율만으로 현재 시세 대비 할인이라고 단정하지 말고 인근 다세대 매물·거래를 교차검증해야 합니다.
- 5층·무승강기. 대상은 5층건의 5층인데 승강기가 설치되지 않았습니다. 실사용과 재매각 수요에 직접 영향을 줄 수 있는 요소입니다.
- 명도·점유 확인. 감정평가 조사에서는 임대 중인 것으로 탐문됐고 임차권등기가 설정되어 있습니다. 실제 점유 현황과 인도 절차를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 당해세 등 배당표에 직접 반영되지 않은 항목은 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “207,000,000원 인수형을 특별조건이 뒤집는 사건”
이 사건을 등기만 보고 판단하면 대항력 있는 김민수의 보증금 207,000,000원이 매수인에게 남는 전형적인 인수형입니다. 그 경우 최저가가 158,080,000원으로 내려와도 실질취득비용은 보증금 수준에 묶여 가격 메리트가 생기지 않습니다. 하지만 본건은 매각물건명세서가 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 두고 있습니다. 그 조건을 적용하면 실질 인수는 0원, 실질취득은 현재 최저가인 158,080,000원입니다.
다만 가격 측면에서는 비교 실거래가 2021.12의 207,000,000원 단 1건뿐이라 ‘실거래 대비 76.4%’만으로 충분한 안전마진을 단정하기 어렵습니다. 8세대 다세대, 5층·무승강기, 두 차례 유찰이라는 조건까지 함께 보면 이 물건은 권리상 특별조건의 이행 확인과 현재 환금가치 검증이 동시에 필요한 사건입니다.
