185,600,000원
서울남부지방법원 2025타경13559. 서울 구로구 개봉동 대우스위트힐 제2층 제202호, 공동주택으로 이용 중인 다세대입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “임차권등기가 있으니 보증금을 인수한다”가 아닙니다. 임차인 한현미의 전입일은 2021.11.18로 말소기준권리인 현대캐피탈 가압류 2022.05.19보다 빠르고, 보증금은 220,000,000원입니다. 따라서 원칙적인 배당계산에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다. 현재 최저가 185,600,000원에서는 배당 후 37,798,400원이 남습니다.
하지만 매각물건명세서 비고의 특별매각조건이 결론을 바꿉니다. 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 정확도 규칙상 이 조건을 해당 임차인에 반영하면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 별도의 미상 임차인은 확인되지 않아 실제 임차인은 1명으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13559 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 305-11 대우스위트힐 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 29.96㎡ · 지상 5층 중 2층 |
| 소유자 | 전종석 · 2021.11.22 소유권이전 · 거래가액 225,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 185,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 주택도시보증공사 · 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 사용승인 | 2012.09.17 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 특별조건이 있다
말소기준권리는 2022.05.19 현대캐피탈 가압류 28,029,641원입니다. 임차인 한현미는 그보다 앞선 2021.11.18 전입이 확인되고, 확정일자는 2021.09.24입니다. 보증금 220,000,000원 전액을 대상으로 배당요구도 확인됩니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인으로 판단됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판정 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한현미 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 220,000,000원 | 2021.11.18 / 2021.09.24 | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 | 0원 |
② 가격 비교 — 숫자는 낮지만 거래시점이 오래됐다
대우스위트힐(305-11) 동일면적 29.96㎡의 제공 거래는 총 3건입니다. 평균 거래가는 209,666,666원, 최저 184,000,000원, 최고 225,000,000원이며 최신 거래는 2021.11의 225,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 29.96㎡ | 2 | 225,000,000원 |
| 2021.08 | 29.96㎡ | 3 | 184,000,000원 |
| 2021.08 | 29.96㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 평균 | 29.96㎡ | 3건 | 209,666,666원 |
특별매각조건을 반영한 현재 실질취득가는 185,600,000원으로, 제공된 거래 평균의 88.5%입니다. 수치 자체만 보면 평균보다 낮습니다. 다만 비교 대상 3건이 모두 2021.08~2021.11 거래이고 매각기일은 2026.09.02이므로, 이 평균만을 현재 시세로 단정해 가격 가점을 크게 주기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 185,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,398,400원 |
| 1. 임차인 한현미 보증금 | 220,000,000원 | 182,201,600원 |
| 2. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 28,029,641원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 미배당액은 37,798,400원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 주택도시보증공사가 매수인에 대해 그 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 해당 금액의 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 특별조건 확인이 핵심
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차보증금 부족분 | 특별조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 185,600,000원 | 37,798,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 148,480,000원 | 74,398,720원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 118,784,000원 | 103,678,976원 | 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득가가 크게 줄지 않는 구조가 됩니다. 이 사건은 그 예외로, 특별매각조건이 해당 임차인의 잔액청구를 제거합니다. 따라서 각 회차의 실질취득은 특별조건이 그대로 적용되는 한 매각가와 동일하게 볼 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울한영대학교 남측 인근으로 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 수도권1호선 개봉역과 버스정류장이 있어 교통여건은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 5층 건물의 2층 202호이며 사용승인은 2012.09.17입니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 승강기설비 등이 설치된 것으로 탐문됐으나 폐문부재로 정상작동 여부는 확인되지 않았습니다.
- 토지. 2필지 일단의 평탄한 세장형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며 북동측 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 3,355,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모. 대우스위트힐(305-11)은 총 11세대로 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 매각기일 전 반드시 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 등기부에는 2023.12.07 한현미의 주택임차권이 등기돼 있습니다. 낙찰 후 말소 조건의 이행 방식과 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 시세 최신성. 제공 거래 3건은 2021.08~2021.11입니다. 현재 최저가가 평균의 88.5%여도 2026년 현재의 실거래 수준을 별도로 대조해야 합니다.
- 내부 상태. 폐문부재로 내부 설비의 정상작동 여부를 확인하지 못했습니다.
- 권리 기준일. 임차인 전입 2021.11.18은 말소기준권리 2022.05.19보다 빠르므로 특별조건이 없다면 인수위험이 존재하는 사건입니다.
- 배당 구조. 현재 회차 매각가에서는 임차인 배당 후 현대캐피탈과 주택도시보증공사에 배당될 금액이 0원으로 계산됩니다.
맺으며 — “선순위 임차인 있음”보다 특별매각조건이 결론을 좌우한다
이 물건을 등기와 전입일만 보고 판단하면 위험도가 높은 대항력 임차인 사건입니다. 보증금 220,000,000원은 현재 최저가 185,600,000원보다 크고, 배당계산상 부족분도 37,798,400원이 발생합니다. 그러나 매각물건명세서의 특별매각조건이 이 부족분에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시합니다. 따라서 해당 조건을 반영한 실질 인수는 0원입니다.
가격은 제공 거래 평균 209,666,666원 대비 88.5%로 수치상 낮지만, 비교거래가 모두 2021년이라는 점이 가장 큰 한계입니다. 그래서 이 사건은 권리는 특별조건을 원문대로 확인하고, 가격은 최신 시세를 다시 확인해야 하는 물건입니다. 특별조건이 유지되는지 확인된다는 전제 아래 권리 부담은 크게 낮아지지만, 오래된 3건의 거래만으로 현재 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
