서울남부지방법원 2025타경13572. 금천구 독산동 현부스카이 제3층 제301호로, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(단지형)입니다. 2020.10.08 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층 호실이며, 사건상 용도는 다세대입니다. 현재 소유자는 이윤희이고 2021.10.06 거래가액 357,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.
이 사건은 과거 시흥새마을금고 근저당 2건이 있었지만 2021.09.14 일부포기로 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 2025.11.27 주택도시보증공사가 신청한 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 2023.09.08 이재선의 주택임차권등기와, 2024년에 확인된 3명의 전입 점유자입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13572 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 890-8 현부스카이 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형) · 철근콘크리트구조 5층 중 3층 |
| 사용승인 | 2020.10.08 |
| 소유자 | 이윤희 · 2021.10.06 소유권 이전 · 거래가액 357,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 305,000,000원 / 195,200,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 357,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 특별조건, 미상 점유는 별도
등기부상 2020.11.13 설정됐던 시흥새마을금고 근저당권 2건 (채권최고액 2,520,000,000원·840,000,000원)은 2021.09.14 말소되어 현재 말소기준권리가 아닙니다. 사건 자료상 말소기준은 2025.11.27 강제경매개시결정입니다.
이재선은 2021.09.14 주민등록·점유를 시작했고, 2021.08.24 확정일자를 갖췄으며 2023.09.08 보증금 357,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 통상 계산만 하면 현재 최저가 195,200,000원에서 집행비용 3,532,800원을 뺀 191,667,200원이 임차보증금에 배당되고, 165,332,800원이 남습니다.
임차인·점유 관계
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이재선 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.14 | 2021.08.24 | 357,000,000원 | 有 | 有 | 실질 0원 룰상 미배당 165,332,800원 |
| LI QINGJI | 미상 | 2024.04.19 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 |
| JIN YAN | 미상 | 2024.07.16 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 |
| CUI YAYING | 미상 | 2024.07.17 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 |
② 가격 구조 — 2회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’고 단정 금지
감정가는 305,000,000원, 현재 최저매각가는 195,200,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 64% 구간입니다. 다만 동일 평형의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 수치가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 현재 최저가를 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
2021.10.06 소유권 이전 당시 등기부상 거래가액은 357,000,000원이지만, 이는 현재 가격을 판단할 최신 실거래가가 아닙니다. 따라서 가격 메리트 평가는 보수적으로 보류하고, 이 사건은 우선 미상 점유자의 권리관계 확인에 초점을 맞추는 편이 타당합니다.
③ 예상배당표 (매각가 195,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,532,800원 |
| 1. 임차인 이재선 보증금(우선변제) | 357,000,000원 | 191,667,200원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 357,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
단순 배당 계산상 이재선 보증금의 미배당액은 165,332,800원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 이 부분의 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다. 미상 점유자 3명의 권리는 이 표에 확정액으로 반영할 수 없습니다.
④ 물건·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건상 다세대이며 감정평가상 도시형생활주택(단지형)으로 이용 중입니다. 아파트로 가정해서는 안 됩니다.
- 위치. 서울특별시 금천구 독산동 문성중학교 북측 인근. 단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설이 혼재하며 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 제3층 제301호, 사용승인일은 2020.10.08입니다. 위생·급배수·승강기·도시가스 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등이 기재되어 있습니다.
- 토지거래허가 기재. 2025.08.21 지정 건은 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로, 2025.10.15 지정 건은 대상이 아파트이고 지정기간이 2025.10.20~2026.12.31로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이재선의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매수인에게 적용되는 조건인지 매각물건명세서 원문을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 미상 점유자 3명 확인. CUI YAYING·LI QINGJI·JIN YAN의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 계약일, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 세 사람은 말소기준보다 전입일이 빠르지만 보증금과 임대차 조건이 확인되지 않아 현재는 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.10.06 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 매각 후 잔존 여부와 관련 의무는 원문을 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보수적 접근. 현재 최저가는 감정가의 64%지만 최신 동일 평형 실거래 비교치가 확인되지 않아 감정가 대비 할인만으로 가격 메리트를 부여하지 않습니다.
- 배당표 변동 가능성. 현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “주된 임차권은 풀렸지만, 사건 전체가 깨끗한 것은 아니다”
이 사건의 가장 큰 숫자는 이재선 보증금 357,000,000원입니다. 현재 최저가 195,200,000원에서는 단순 계산상 165,332,800원이 남지만, 특별매각조건 때문에 이 부분의 매수인 실질 인수는 0원으로 처리됩니다. 여기까지만 보면 큰 위험이 제거된 것처럼 보입니다.
하지만 결론을 뒤집는 요소가 있습니다. 말소기준인 2025.11.27보다 먼저 전입한 CUI YAYING·LI QINGJI·JIN YAN의 보증금과 임대차 내용이 확인되지 않았고, 특별매각조건이 이들에게 적용된다는 근거도 없습니다. 따라서 이 사건은 주된 선순위 임차권은 해소됐지만, 확약 밖 권리관계가 남은 다세대 물건입니다. 2회 유찰과 감정가 64%라는 숫자보다 먼저 확인해야 할 것은 이 세 사람의 실제 권리입니다. 최신 실거래 비교치도 확인되지 않는 만큼 현재 최저가만 보고 ‘싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
