서울남부지방법원 2025타경13572. 금천구 독산동 현부스카이 3층 301호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형)으로 이용 중인 다세대주택입니다. 소유자 이윤희는 2021년 9월 20일 매매를 원인으로 357,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 해 10월 6일 소유권이전과 민간임대주택등기가 이루어졌습니다. 과거 시흥새마을금고 근저당권 2건은 2021년 9월 14일 이미 말소됐습니다.
현재 경매의 말소기준은 데이터상 2025년 11월 27일 강제경매개시결정입니다. 따라서 2021년부터 2024년 사이에 형성된 임차관계가 권리분석의 핵심입니다. 특히 이재선은 2021년 8월 23일 임대차계약, 2021년 8월 24일 확정일자, 2021년 9월 14일 주민등록·점유개시를 갖춘 뒤 2023년 9월 8일 임차권등기를 마쳤습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13572 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 890-8 현부스카이 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형) · 5층 건물 내 3층 |
| 사용승인 | 2020.10.08 |
| 소유자 | 이윤희 (2021.09.20 매매 · 거래가액 357,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 305,000,000원 / 244,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 357,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 핵심은 ‘선순위 임차권 + 특별매각조건’
2020년 설정된 시흥새마을금고 근저당권 2건은 2021.09.14 이미 말소됐기 때문에 현재 매각에서 매수인이 인수할 근저당권은 아닙니다. 반면 이재선의 주민등록·점유개시일은 2021.09.14, 임차권등기일은 2023.09.08로 2025.11.27 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 등기된 임차보증금은 357,000,000원입니다.
② 임차인·점유 관계
| 성명 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이재선 | 건물 전부 | 2021.09.14 확정일자 2021.08.24 | 357,000,000원 | 있음 | 있음 | 실질 0원* |
| LI QINGJI | 미상 | 2024.04.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 밖·미상 |
| JIN YAN | 미상 | 2024.07.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 밖·미상 |
| CUI YAYING | 미상 | 2024.07.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 밖·미상 |
* 이재선의 배당부족분은 원칙 계산상 매수인 인수 대상이지만, 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 실질 인수는 0원입니다. 이 조건은 다른 미상 전입자에게까지 적용되는 것으로 해석하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 80% 유찰가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 305,000,000원, 현재 최저매각가는 244,000,000원으로 감정가의 80%입니다. 소유자의 2021년 거래가액은 357,000,000원이지만, 이 과거 취득가액만으로 현재 시세 대비 할인 여부를 판단해서는 안 됩니다. 이번 사건에서는 최신 실거래를 근거로 한 가격 비교 수치가 제시되지 않으므로 최저가가 감정가보다 낮다는 사실 자체에 가격 가점을 주지 않습니다.
또한 주된 이재선 임차권은 특별조건 때문에 실질 인수가 0원으로 정리되더라도, 다른 전입자 3명의 보증금과 권리관계는 금액을 산정할 수 없습니다. 따라서 현재 확인 가능한 최소 매입대금은 244,000,000원이지만, 이를 곧바로 최종 실질취득가로 고정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 244,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,216,000원 |
| 1. 임차인 이재선 보증금 (우선변제) | 357,000,000원 | 239,784,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 357,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 이재선에게 239,784,000원이 배당되고 117,216,000원이 부족합니다. 이 부족분은 일반 원칙상 매수인 인수액으로 계산되지만 특별매각조건을 적용하면 실질 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 미상 전입자 3명의 보증금은 이 배당표에서 산정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문성중학교 북측 인근. 단독주택, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 301호입니다.
- 도로. 본건 북측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 도시가스설비가 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이재선 보증금 미배당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매수조건으로 어떻게 기재돼 있는지 최종 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 전입자 3명 확인. LI QINGJI, JIN YAN, CUI YAYING의 실제 점유 여부, 임대차계약 존재 여부, 보증금과 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 미상 전입자를 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않기. 전입일은 선순위지만 임대차 및 보증금 관계가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상 상태로 접근해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.10.06 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 이후 처리 및 말소 여부를 원문에서 확인해야 합니다.
- 가격 메리트 별도 검증. 최저가 244,000,000원이 감정가의 80%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 입찰 전 최근 실거래와 현재 매물을 별도로 비교해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세·최우선변제 및 미상 전입자 관련 금액은 최종 결과에 영향을 줄 수 있으므로 법원 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 사건 전체가 깨끗한 것은 아니다”
이 사건의 가장 큰 숫자는 이재선의 보증금 357,000,000원입니다. 현재 최저가 244,000,000원으로 낙찰된다고 가정하면 배당 후 117,216,000원이 부족해 원칙상 매수인이 떠안을 구조지만, 특별매각조건의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건 때문에 이재선 관련 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
문제는 그 다음입니다. 강제경매개시결정보다 앞서 전입한 세 사람이 더 있고, 이들의 보증금과 임대차관계가 확인되지 않습니다. 특별조건은 이들에게까지 자동으로 적용되지 않습니다. 따라서 이 물건은 “3.57억 선순위 임차권 때문에 무조건 위험한 물건”도 아니고, “확약이 있으니 완전히 깨끗한 물건”도 아닙니다. 핵심은 확약 밖 전입자 3명의 실체를 입찰 전에 해소할 수 있느냐입니다. 최근 실거래에 근거한 가격 비교도 확인되지 않은 만큼, 감정가 80%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여해서도 안 됩니다.
